继承、赠与还是买卖？父母的房子这样留给子女才最合算

来源：微信公众号“中国经济网”综合MissMoney浮世、财经内参整理
　　中国房地产经过近20年的快速发展，房价已经很高了。对一些90后、95后来说，买房压力很大，但是他们除了靠自己奋斗买房之外，或许还能从长辈那里得到一两套房子。
　　目前来看，房屋过户主要分为三种方式：继承、赠与，以及买卖。
　　不过这三种方式分别面临着不同的操作流程以及法律风险，所要缴纳的费用也各不相同。
房子不是你想送就能送的
　　不少人可能会在心里嘀咕：自己的房子送给子女也要掏钱吗?答案是肯定的。按照大部分一线城市的情况(北上广深除外)，以一套面积为90平米，市值300万的普通住房为例，子女受赠想要拿到房产证，前前后后则需要花掉将近13万!那这钱都花在什么地方了呢?

　　据调查，赠予的房产按照相关法律，需要缴纳3%的契约税(9万)。此外，还需按照房子的成交额分别缴纳1万元的评估费和2万多的公证费，印花税和登记费之类的其它费用也就几千来块钱。父母的住房一般都住满5年以上且属于近亲属之间的赠与，可以免收营业税和个人所得税。
继承或许是个不错的选择
　　一般来说子女都是父母资产的法定继承人，可以免缴契税，这一下子就比上面直接赠予的方式少了9万块!事实上，最后继承和赠送的费用差别也确实出在契税上面。同样，通过继承、遗赠取得的房产，都可以免收个人所得税和营业税，只需要支付公证费和工本费。这样一套在市面上卖300万的普通住房通过子女继承只需要花费3万多块钱，相比赠送来说便宜了不少。

卖给子女竟省这么多钱!
　　看到把房子卖给子女这个办法，大多数人的第一反应都是“不靠谱”、“忽悠人”。小编带您算一算，买卖的费用详情为：80元登记费、3万元契税(1%)(二套购房)、3000元评估费(0.1%)、230元交易费，总计3万出头的样子。由于父母的住房一般购买时间超过两年，因此可以免征个人所得税和营业税。

卖、赠、继，到底咋选?
　　由于最近契税新政的出台，通过以上比较，不难发现相比房产赠予和房产继承，把房子卖给子女确实是能省下不少钱来。

　　一是因为赠与的费用过高，二是房产继承的流程也比较复杂。一般来说，选择卖给子女的方式比较省钱。但由于受房屋面积，居住年限，首套、二套、多套等的限制。如果在将房子卖给子女的过程中，需要按照最高的标准来缴纳个人所得税、营业税和契税，则买卖过程产生的费用，可能就会比房产继承高出不少了。
　　从法律层面来看，其实以上三种方式各有利弊和风险，无法简单地从交易费用方面判断合算与否。
房产证写子女名字酿大错
　　中国式买房，从写名字开始，首付、贷款、还贷、出售、传承，都有一本理财经。其实，房产证写子女名，未必好。

　　1、孩子独立买房时可能多付首付
　　如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，按照政策首付三成，并可享受首套优惠房贷利率。如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套，根据政策，成年后可独立购买1套住房。有些银行规定，这套房贷款利率可以享受首套房优惠，但首付却可能要按照二套房标准，付七成。
　　2、买第二套房时可能交房产税
　　比如孩子在未成年时和父母共有2套房产，每套面积在90平方米，如果房产份额事先不做约定的话，默认每人三分之一份额，即孩子名下已经有60平方米房产。
　　成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积100平方米，按照政策，首套房无论面积多大，都不计征房产税。及至孩子婚后想购买家庭第二套房，假设建筑面积是120平方米，则孩子名下的房产总建筑面积达280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免税面积，还有100平方米需要征收房产税，其中60平方米就是未成年时父母出于爱心在房产证上添加孩子名字的结果。
　　3、配偶有权继承婚前财产
　　如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。
　　有没有化解之招?房产和法律专家支招，一是可以作公证，约定子女未成年时和父母共有的房产，在父母生前，权益属于父母所有。二是直接到房产交易中心做房产份额变更，减少子女名下的房产份额，最少可变更为1%。