北京房地产调控政策接连出台，如何应对因此产生的房屋买卖合同纠纷

一、调控政策解读
2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部
中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，该通知被称为“317新政”。自此开始调控政策接连出台。
2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会 北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》该公告被称为“326新政”。
总结近期北京房地产调控政策，解读如下：
（1）认房又认贷；（居民家庭名下在本市没有房，有贷款也视为有房，购房不适用首套房政策）
（2）二套首付比例提升，普通住宅60%、非普80%；
（3）贷款最长25年；（暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含住房公积金贷款)。）
（4）离婚一年内算二套；（防止居民家庭为买房而假离婚）
（5）商贷要去公积金中心查客户公积金贷款记录；（商贷纪录、公积金贷款纪录都要查，有其一就视为二套，执行二套的首付比例）
（6）严查首付贷、消费贷、经营贷、信用贷用于首付；（防止金融产品加杠杆）
（7）严审收入证明和收入流水；（月供收入比不能超过50%，防止收入证明作假）
（8）3月18日夜间，北京市教委公开回应，明令称“过道学区房”不能作为入学资格条件。
（9）3月24日，不具备实际居住意义的异常形态房不能单独过户。
（10）3月18日教委筹划多校划片；
（11）3月24日教委筹划教育资源均衡，办25所优质校等。
（12）3月21日商品房销售需要一房一价。（防止房地产经营者哄抬价额）
（13）3月22日非京籍人士购房资格，纳税记录从连续5年变为连续60个月。（由过去的每年至少1次，改为往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税）
（14）严打中介，禁止中介炒作“学区房”概念。给中介摘牌。
（15）3月21日北京有11家银行明确表示行内已发文通知首套房贷款9.5折起分别是工商银行、中国银行、农业银行、中信银行、招商银行、民生银行、兴业银行、光大银行、邮储银行、渤海银行及北京银行。
（16）部分银行对按317政策后可以定义为二套的用户停贷；
（17）部分银行（比如中信）暂停各种以大额消费名义（如购买珠宝等）的抵押贷款。同时一抵的利率从上浮15%升至上浮35%，另外三个月内新房本不接受抵押贷；
（18）新建商住只能卖给企业
（19）已售商住可卖给个人，但个人名下无北京住宅和商住；外地人购买要5年社保；
（20）商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。
（21）开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。
二、新政将迎来大量的房屋买卖合同纠纷
可以预见，二手房市场将迎来一大波“解约潮”和“违约潮”。可能的解约或违约情形如下：
1、“317新政”后，买方因“认房又认贷”被认定为“二套房”，需要支付更多首付，从而导致无力履行已签订的房屋买卖合同要求解除合同的。
2、因政策变更导致买房人不具有购房资格的。
3、政策出台后，导致贷款手续延长，合同约定的付款期不能如期付款的，买房人违反合同约定的付款期限的。
4、个人购买商办类项目的个人购房贷款暂停，导致买房人没办法办理贷款，无能力履行合同。
针对每种情况给出如下法律分析：
情况1: 可否解除合同，已支付首付款、定金能否退还？合同解除，是否可以主张补偿损失?
房屋新政的实施对购房人的履约能力产生重大影响，合同继续履行一般会产生一定困难;对购房人因房屋新政没能力支付首付不能按预期办理按揭贷款而请求解除合同的，笔者认为一般可予支持，并由卖房人退还定金和已付购房款。但是，卖房人能够证明购房人有充分履约能力的，购房人依据房屋新政主张解除合同则不能成立，购房人应当继续履行合同，否则构成违约并应依法承担违约责任。
至于赔偿损失，政策调整是不可归责于当事人双方的公共政策事由使合同无法继续履行，双方都没有过错的情况下，可综合案件本身情况，具体分析。若因一方当事人故意隐瞒或虚构相关事实，导致订立的合同违反相关限购限贷政策而无法继续履行，另一方当事人请求解除合同，并要求对方当事人赔偿其所受损失的，属于一方有过错，应根据过错承担相应的赔偿责任。
情况2: 可否解除合同，已支付首付款、定金能否退还？合同解除，是否可以主张补偿损失?
因为政策调整，导致买房人没有购房资格，该合同虽然生效，但合同目的不能达到，可以解除合同，已支付首付款、定金应退还。
至于赔偿损失，政策调整是不可归责于当事人双方的公共政策事由使合同无法继续履行，双方都没有过错的情况下，可综合案件本身情况，具体分析。
情况3:是否应承担违约责任？
迟延履行原因如果是政策调整，且违约方有充分的证据证明，笔者认为可以不承担违约责任。但司法实践中，谁主张谁举证，如果没有证据证明，可能承担违约责任。
情况4: 可否解除合同，已支付首付款、定金能否退还？合同解除，是否可以主张补偿损失?

因为政策调整，个人购买商住项目不能贷款，导致无能力履行合同，合同无法继续履行的情况下，可以解除。已支付首付款、定金应退还。