限价商品房能否继承的思路及价值衡量
发布日期:2017-05-04 作者:蒋艳超律师
从原告的立场上,其获得房屋的逻辑在于,原告是继承人,有权根据继承法规定继承原告父亲的一切合法财产。由于原告父亲生前签订了房屋买卖合同,因此原告能够继承该合同项下的一切权利,由于故原告有权要求被告继续履行合同。这种逻辑在一般情形下是正确的,如本案涉及的房屋是普通商品房,毫无疑问,原告有权要求被告继续交付房屋。但本案的特殊之处在于本案的诉争标的物是限价商品房,虽然具有商品房的基于该房屋的特定属性,但其财产权益是受限制的,购买该套房屋在合同履行的过程中,始终需要具有保障房的资格,否则就丧失要求开发商继续履行合同的权利。
法院在审理本案时需要衡量两种价值,一种是个人利益,本案中张少卿于08年交了购房款项,近几年随着房屋价格的大幅增值,如果法院不允许继承人获得房屋,买卖合同按照终止处理,买方按照当年的购房价实际上是无法获得类似房屋的,不仅付出了资金的成本,也丧失了大量的购房机会成本。法院驳回其诉讼请求,就会造成其财产权益的损失。另一种是公共利益,保障房的创设目的是为了实现居者有其所的伟大理想,是为了解决中低收入家庭的住房困难,并不是为了增加买受人的财富,如果具备资格的买受人在交房前死亡,开发商向不具备资格的买受人交付房屋与保障房的创设目的不符,同时向不具备资格的人分配保障房也有违公共利益,因此从价值衡量上,虽然有违继承人的意愿,但法院应当更倾向于让具备保障房资格的人能够获得保障房,而非使保障房的继承人获得超额财富。
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