房屋买卖合同纠纷律师点评限价商品房借名买房纠纷

 
刘锦玲与宋茜系母女关系。2009年7月17日，北京市朝阳区市政管理委员会与刘锦玲签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，协议约定：甲方（即朝阳区市管委）因环境整治项目建设，需要拆迁乙方（即刘锦玲）在拆迁范围内朝阳区双花园南里60号所有的房屋。
后宋茜以刘锦玲的名义购买该房屋，并且双方签订了协议书，现，双方就上述房屋发生纠纷，下面就让我们了解一下，没有保障房购房资格，是否可以购买限价房。
 
为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。  
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案件介绍：
2009年北京市朝阳区花园南里60号拆迁,刘锦玲作为被拆迁人获得购买一套拆迁安置房屋的指标。刘锦玲将该购房指标给了宋茜，并将获得的拆迁款中的100万元借给了宋茜用于购房。因为宋茜已经有了购买一套安置房的指标，不能再以宋茜的名义购房，因此双方于2010年8月9日签订《协议书》，约定以刘锦玲的名义购买的上述房屋归宋茜所有。2011年10月20日，刘锦玲取得上述房屋所有权证书。目前宋茜占用该房屋并出租至今。
刘锦玲认为，宋茜是借用刘锦玲的名义购买的上述房屋，双方约定该房屋所有权归宋茜，规避了关于经济保障性住房的政策，应属无效。后将宋茜诉至朝阳区法院，要求确认双方就购买涉案房屋所签订的《协议书》无效；要求宋茜腾退并返还涉案房屋；要求宋茜支付自2011年11月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费（每月按照3000元计算）；要求宋茜承担鉴定费2000元。
 
庭审过程：
    宋茜辩称：双方所签协议书是在双方自愿的情况下签订的，该协议书真实合法有效。宋茜是善意取得涉案房屋并支付了合理对价，即全部房款。涉案房屋一直处于宋茜的实际控制和占用之下。双方签订的协议书没有损害任何第三方的权益，也未损害公众的利益，不满足合同法规定的无效合同的情形，也没有违反法律、行政法规的强制性规定。从维护交易安全以及家庭亲情伦理的角度出发，宋茜已实际取得该房屋的相关权益，故不同意刘锦玲的诉讼请求。
2010年8月9日，刘锦玲与宋茜签订《协议书》，约定：“甲（即刘锦玲）乙（即宋茜）双方就购买朝花园南里60号小区房屋一事，在平等自愿、协商一致的基础上达成如下协议：
（一）、由于甲方无资金购买朝阳区双桥康惠园小区两居室房屋一套，康惠园3号院3号楼1601室（即涉案房屋），同意由乙方出资并支付全部购房款，并约定该房屋所有权归乙方所有。
（二）、甲方在取得所购房屋产权证5日后，甲方以公证方式立遗嘱将所购房屋所有权留给乙方。
（三）、自甲方取得所购房屋产权证5日后，甲方以赠与方式将所购房屋所有权过户给乙方。”同日，刘锦玲为宋茜出具《保证书》，内容为：“由于本人无能力购买花园南里60号房屋现由宋茜出资购买，本人放弃房屋所有权并协助办理房产证过户及相关手续，如果期间发生任何变故，本人同意将该房屋所有权全部归宋茜。”
刘锦玲名下现登记有两套房屋，其中一套房屋于2003年购买，系经济适用房；另一套即涉案房屋。宋茜名下现登记有两套房屋，其一系宋茜与其夫王大力于1999年共同购买，系经济适用房，所有权登记在宋茜与王大力名下；其二即其以自己名义购买的安置房屋。
 
审判结果：
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：   
    判决：驳回刘锦玲的全部诉讼请求。
借名买房专业律师靳双权专业法律分析：
北京市高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》中指出，当事人签订合同转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的无效。政策性保障住房包括经济适用房和两限房。下面这个案例中的房屋属于限价房，而限价房一般属于政策性保障性住房。
本案中，刘锦玲与宋茜系母女关系，且均系被安置人员，涉案房屋系拆迁安置用政府保障性住房，而非一般意义上的向不特定社会公众配售的政府保障性住房。家庭成员内部在拆迁安置过程中因不愿意浪费安置用房购房资格而私下商定所有权归属的情况并未侵犯社会不特定公众的利益，并未侵犯具备一般购买资格的社会不特定公众享受政府保障性住房公平配售的权益。
依法成立的合同，自成立时生效，刘锦玲主张符合条件的申请家庭只能购买一套限价商品房，已购买限价商品房家庭的成员不得再次享受其他形式的保障性住房。本次拆迁安置仅是按户安置，并非是按政府保障性住房的一般资格条件进行配售。
综上，刘锦玲与宋茜之间签订的《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行义务，故法院的判决具有事实和法律依据。
 
在此，靳双权律师提醒各位当事人，涉及到大额财产时，如：房屋买卖、房屋赠予、房屋权属变更等有关不动产交易、不动产权属变更时需三思，最好先咨询专业、资深的房地产律师，以规避交易中的风险，防止遇到不必要的纠纷，以免引发不必要的麻烦。