定金罚则的适用问题
发布日期：2017-05-04 作者：110网律师
——邵某诉邓某房屋买卖合同纠纷案
依据：（2012）二中民终字第10873号
核心法律问题：定金罚则的适用条件以及方向
案情介绍
一、基本案情
上诉人（原审原告、反诉被告）：邵某
被上诉人（原审被告、反诉原告）：邓某
被上诉人（原审被告）：某房地产经纪公司
2011年10月28日，邓某（卖方）、邵某(买方)、某房地产经纪公司（经纪公司）签订《定金协议书》，约定：邵某购买诉争房屋作为办公用途，付款方式为贷款，定金为20万元，签订正式合同日期为2011年12月2日前；邵某将定金交付至某房地产经纪公司代收款账户；并对定金罚则的适用进行了详细说明。同日，三方又签订了《补充协议》，约定：因卖方目前还未办理诉争房屋的过户手续，买方为保障应有的权利，约定定金协议签署完毕后，卖方保证此房不得再次售给第三方，并保证最终价格与定金协议一致；如卖方违背协议，除赔偿买方违约金外，还应赔偿因其违约而造成的损失。协议签订当日，邵某将定金支付给某房地产经纪公司。2011年12月2日，邓某与邵某未签订正式合同。
另查明，邓某与香港某公司以及某房地产经纪公司于2011年5月19日签订的《定金协议书》，由邓某购买诉争房屋，邓某支付定金20万元，交由某房地产经纪公司监管。邓某与香港某公司于2011年11月21日签订《存量房屋买卖合同》，并于同年12月21日办理所有权转移登记手续。2012年1月4日，邓某取得诉争房屋的所有权证。
邵某起诉一审法院称：截至约定的签订买卖合同日期（即2011年12月2日）邓某都未取得房屋所有权证。之后因国家政策调整（2011年12月22日），二手房交易需多支付税金，导致上诉人无购房的可能，另外，邓某、某房地产经纪公司虚构与香港公司存在债务纠纷，属于欺诈行为。
邓某答辩并反诉称：因为之前房屋所有权证没有办理，才有签订定金协议的出现。由于履行相关手续的问题，于2012年1月4日才取得房屋所有权证。之后，要求邵某履行协议签订买卖合同，其拒不履行协议。
某房地产经纪公司就本诉辩称：邵某所述欺诈行为不成立，某房地产经纪公司居间过程中完全履行了如实告知义务，未提供虚假事实。且协议中也未有己方承担责任的约定。
二、法院判决
原审法院经审理认为：依法订立的合同受法律保护。根据已查明的事实，邓某、邵某、某房地产经纪公司签订的《定金协议书》以及《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，是合法有效的，各方均应按照约定全面履行各自的义务。邓某、邵某虽未按照《定金协议书》约定的日期签订正式房屋买卖合同，但邓某已取得房屋所有权证，并同意将房屋出售给邵某。而邵某以国家政策调整后，二手房交易需多支付税金，不同意购买该房。依据协议约定，卖方在收取定金后不将房屋售与买方，则卖方必须返还定金于买方，并赔偿同等金额的违约金。关于邵某以邓某、某房地产经纪公司存在欺诈行为，要求邓某返还定金并赔偿损失以及某房地产经纪公司承担连带责任的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。邓某要求邵某支付定金的反诉请求，理由正当予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定判决：一、解除三方签订的《定金协议书》以及《补充协议》；二、某房地产经纪公司于判决生效十五日内将收取的定金支付给邓某；三、驳回邵某的其他诉讼请求，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审法院判决后，邵某不服，持原诉意见上诉，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其全部诉讼请求。邓某、某房地产经纪公司均同意原审判决。
二审法院经审理认为：依法订立的合同受法律保护。根据已查明的事实，邓某、邵某、某房地产经纪公司签订的《定金协议书》以及《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，是合法有效的，各方均应按照约定全面履行各自的义务。邓某、邵某虽未按照《定金协议书》约定的日期签订正式房屋买卖合同，但邓某已取得房屋所有权证，并同意将房屋出售给邵某。而邵某以国家政策调整后，二手房交易需多支付税金，不同意购买该房。依据协议约定，卖方在收取定金后不将房屋售与买方，则卖方必须返还定金于买方，并赔偿同等金额的违约金。关于邵某以邓某、某房地产经纪公司存在欺诈行为，要求邓某返还定金并赔偿损失以及某房地产经纪公司承担连带责任的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。邓某要求邵某支付定金的反诉请求，理由正当予以支持。
据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定判决：驳回上诉，维持原判。
审判逻辑
争议焦点与观点透析
本案核心问题在于能否适用定金罚则以及如何适用定金罚则的问题。由此可以分解为以下几个问题。
（一）定金的概念及其适用范围
定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或其替代物。《合同法》第115条规定了定金条款，并赋予了定金罚则的内涵，即给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。
根据最高人民法院在2000年12月8日公布的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）的规定，适用定金罚则的范围主要有以下几类：一是明确规定违约定金处罚的条件不但要有迟延履行等违约行为，还要有因该违约行为致使合同目的落空的结果，这两个条件缺一不可。二是主合同部分得到履行，部分没有履行，一方当事人因此受到了损失，但是合同的目的没有完全落空，这时，既要对不完全履行合同的当事人进行定金处罚，又不能使定金全部被罚。三是因不可抗力、意外事件或第三人过错致使主合同不能履行，能否适用定金罚则的规定。对于因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。当事人一方受定金处罚后，可以依法向第三人追偿。
具体到本案中，邵某与邓某签订的定金协议明确规定任何一方当事人出现导致买卖合同不能签订的行为，均需要承担适用定金罚则的责任。本案中适用定金罚则的情形符合《担保法解释》第120条的规定。在案件庭审过程中，无论是上诉人邵某还是被上诉人邓某都主张对方承担定金罚则的不利后果，换言之，只要能够确定哪方导致买卖合同未能签订，就可以认定哪方承担定金罚则的不利后果。
（二）定金罚则的适用条件及适用方向
定金罚则的生效原则上以定金合同目的落空为前提条件，而所谓的适用方向，则是指最终的不利后果由哪方承担的问题。本案中，直至庭审进行前，定金合同的目的即买卖合同都没有顺利签订，可以说基本具备定金罚则适用的前提条件。那么，关键的问题就是认定导致买卖合同尚未签订的原因在哪一方。
上诉人称，截至约定的签订买卖合同日期（2011年12月2日）邓某都未取得房屋所有权证。之后因国家政策调整（2011年12月22日），二手房交易需多支付税金，导致上诉人无购房的可能。另外，邓某、某房地产经纪公司虚构与香港公司存在债务纠纷，属于欺诈行为。故主张定金罚则适用方向为被上诉人方向。事实上，当出现了上诉人所声称的国家政策调整情况下，是否能够适用定金罚则呢？根据《担保法解释》的规定，因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。那么国家政策调整是否属于这种条件呢？根据上诉人声称，国家政策调整后，并没有使上诉人不能购买房屋，相反，只是在相关购房税金上加重了上诉人即买方的负担。所以国家政策的调整并没有造成买卖合同客观不能签订的出现，而买卖合同不能签订只能是基于当事人的主观选择。当然上诉人声称的税金加重是否对买卖合同签订产生影响呢？根据双方签订的《定金协议书》规定了购房的价格和定金的数目，同时之后的《补充协议》也再次明确购房价格不得更改的事实，所以即使税金加重也不违背双方当事人签订的《定金协议书》以及《补充协议》,不会对买卖合同签订产生影响。而国家政策调整之后出现税金的加重，只是在协议规定的购房价格不变的情况下，当事人必须承担的法定义务增加。同时这种义务增加也非基于当事人主观意志，所以上诉人更不可因此而作为买卖合同不能签订的原因。本案中买卖合同即主合同不能履行非基于不可抗力、意外事件，所以符合定金罚则适用的条件。至于适用方向，则应根据双方的责任来进行分配。
被上诉人邓某主张，正是因为之前房屋所有权证没有办理，才有签订定金协议的出现。由于履行相关手续的问题，于2012年1月4日才取得房屋所有权证。之后，要求邵某履行协议签订买卖合同，积极履行了己方义务，但是上诉人邵某拒不履行协议。故主张定金罚则适用方向为上诉人方向。被上诉人某房地产经纪公司针对邵某所提出的欺诈行为称，某房地产经纪公司居间过程中完全履行了如实告知义务，未提供虚假事实。法院基于双方提出的证据，认定所述欺诈行为不成立。
故此，法院认为，邓某、邵某、某房地产经纪公司签订的《定金协议书》以及《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律相关规定，是合法有效的，各方均应该如实履行各项义务。邓某与邵某虽未按照约定日期签订买卖合同，但邓某已取得房屋所有权，并同意将房屋出售给邵某，履行了自己的义务，不应该承担定金罚则的不利后果。邵某所主张的被上诉人存在欺诈行为，也缺乏依据，同时其仅以国家政策调整使己方多支付税金为由，不同意购买该房，拒不履行义务，其行为已构成违约，应承担定金罚则的不利后果。
综上，本案对上诉人坚持的诉讼请求不予支持，以驳回上诉，维持原判作出终审判决。
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