房地产限购政策对房屋买卖合同履行的影响
发布日期：2017-05-04 作者：110网律师
——冯某诉孙某、陆某房屋买卖合同纠纷案
依据: （2012）二中民终字第00079号
核心法律问题：房地产限购政策对房屋买卖合同履行的影响
案情介绍
一、基本案情
上诉人（原审原告、反诉被告）：冯某
上诉人（原审被告、反诉原告）：孙某、陆某
2011年1月2日，孙某（出卖人）、陆某（共有人）签署《定金协议》，内容为：“今收到包世强交来购房定金伍万元整（50 000），房屋坐落地址为：北京市朝阳区望京北小河北某号楼某层某单元某室，此房屋成交价格为伍佰陆拾伍万元整（5 650 000），并同意于2011年1月10日前签署居间合同与北京市买卖合同，买受人为全款购房，签署合同当日买受人支付出卖人部分房款为总房款的30%，尾款于过户当日支付，先交税然后去打尾款，收到尾款后过户。如出卖人成交价有变化或不出售给买受方已收定金双倍返还，如买受人不买此房定金不予退还。”2011年1月9日，孙某（出卖人）、陆某（共有权人）与冯某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（NO.2010A0005795），约定：出卖人及共有权人将其所有的位于北京市朝阳区望京北小河北某号楼某层某单元某号房屋（现房号为北京市朝阳区利泽西街某号院某号楼某层某单元某号，以下简称诉争房屋）出售给买受人，建筑面积为164.88平方米；该房屋性质为商品房，规划用途为住宅；该房屋已经设定抵押，抵押权人为建设银行前门支行，抵押登记日期为2006年11月11日，出卖人应于收到买受方首付款申请办理抵押注销手续；出卖人未将该房屋出租；出卖人和买受人通过北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原房地产公司）居间介绍成交；买受人直接支付定金50 000元给出卖人；出卖人应当在30个工作日（过户当日）（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给买受人；买受人未按照附件约定时间付款的，逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照房屋成交价的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，按照央行同期贷款利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍或房屋成交价的30%支付违约金；涉及此次房屋交易中产生的全部税费由买受人承担，本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由买受人缴纳；自本合同签订之日起后30个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；本合同自双方签字（盖章）之日起生效。同日，冯某通过中国建设银行向孙某打款1 645 000元。同日，冯某还向中原房地产公司支付代理费25 000元。
此后，双方因合同履行产生纠纷，冯某起诉至原审法院，要求：（1）解除其与孙某、陆某签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；（2）孙某、陆某立即退还支付的购房款1 695 000元并支付利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2011年3月1日计算至其实际返还之日止）；（3）孙某、陆某赔偿因违约给其造成的损失共计42 896元（其中律师代理费40 000元、公告费300元、交通费2516元、专邮费80元）。孙某、陆某反诉要求：（1）解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；（2）冯某配合协助解除网签手续；（3）冯某向孙某、陆某支付违约金75 540元。
一审诉讼中，应冯某申请，一审法院分别向北京市朝阳区房屋管理局及北京市住房和城乡建设委员会发出协助查询函，分别就诉争房屋是否办理网签手续以及能否办理房屋过户手续进行调查取证。北京市朝阳区房屋管理局回函称：诉争房屋于2011年2月17日完成存量房网上签约，合同编号为C447357，出卖人为孙某、陆某，买受人为冯某，签约经纪机构为中原房地产公司，上述网签行为系经纪机构在违反2011年2月17日执行的《北京市住房和城乡建设委员会关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发〔2011〕65号）第3条、第4条规定的情况下居间办理的。北京市住房和城乡建设委员会房屋市场管理处回函称：根据京建发〔2011〕65号文件规定，自2011年2月17日起，房屋登记部门办理房屋产权登记手续时，应对购房家庭的资格证明材料和购房家庭已拥有住房状况进行核对，发现提供虚假材料、隐瞒住房状况的，不予办理产权登记；该通知自2011年2月16日起执行。
二、法院判决
一审法院经审理认为：冯某与孙某、陆某签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方真实意思表示，上述合同合法有效。依法订立的合同，双方均应当严格履行合同义务。冯某按照合同约定支付了定金及首付款共计1 695 000元，后因北京市政府出台相关限购政策，导致冯某无法继续履行合同，非双方任何一方违约。本案审理过程中，双方均同意解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），本院对此不持异议。双方解除合同后，孙某、陆某应将收取的定金及首付款共计1 695 000元退还冯某。当事人对自己的主张应提供证据。冯某虽主张因孙某、陆某违约，要求孙某、陆某赔偿其经济损失，但未能提供确实、充分证据证明孙某、陆某违约以及其存在实际经济损失，故对于冯某要求孙某、陆某支付利息并赔偿经济损失的诉讼请求，于法无据，不予支持。孙某、陆某虽主张冯某违约，但也未能提供确实、充分证据予以证明，故对于其要求冯某支付违约金的反诉请求，不予支持。关于孙某、陆某要求冯某配合协助解除双方网签协议的反诉请求，因北京市朝阳区房屋管理局回函确认诉争房屋确实于2011年2月17日完成存量房网上签约，故对于孙某、陆某要求冯某配合协助解除双方网签协议的反诉请求，予以支持。孙某、陆某虽答辩要求三个月期间退还冯某已支付购房款，但未能提供确实充分证据证明其主张，本院对该项答辩意见不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、冯某与孙某、陆某于二零一一年一月九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）于二零一一年十月十九日解除；二、孙某、陆某于本判决生效后十日内退还冯某定金及购房首付款共计一百六十九万五千元；三、冯某于本判决生效后十日内配合孙某、陆某办理《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）的解除网签手续；四、驳回冯某的其他诉讼请求；五、驳回孙某、陆某的其他反诉请求。
判决后，冯某、孙某、陆某均不服，上诉至北京市二审法院。
二审法院在审理过程中，经主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、解除冯某与孙某、陆某于二○一一年一月九日签订的编号为2010A0005795号的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；二、孙某、陆某退还冯某定金及购房首付款共计人民币一百六十九万五千元（已执行人民币一百万元；余款人民币六十九万五千元于二○一二年三月三十一日前给付）；三、孙某、陆某于二○一二年一月十九日给付冯某补偿款人民币二万元（已执行）；四、冯某于二○一二年二月十五日前配合孙某、陆某办理编号为2010A0005795号的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的解除网签手续；五、若孙某、陆某未能于二○一二年三月三十一日前付清全部定金及购房首付款共计人民币一百六十九万五千元，则另给付冯某补偿款人民币二十万元，并按日向冯某给付违约金人民币五百元；六、若冯某未能于二○一二年二月十五日前配合孙某、陆某办理编号为2010A0005795号的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的解除网签手续，则孙某、陆某给付上述定金及购房首付款余款人民币六十九万五千元的时间相应顺延；七、双方就本案无其他争议；八、一审案件受理费二万零五十六元，由冯某负担一千元（已交纳），孙某、陆某负担一万九千零五十六元（冯某已交纳，孙某、陆某于二○一二年三月三十一日前给付冯某）；反诉案件受理费八百四十五元，由孙某、陆某负担（已交纳）。二审案件受理费一千八百一十五元，由冯某负担九百七十一元（已交纳），孙某、陆某负担八百四十四元（已交纳）。
审判逻辑
一、争议焦点
房地产限购政策对房屋购买人的资格做出限制，其限制的不是合同权利义务的履行方式，而是直接针对房屋买卖法律关系的主体。由于此类政策造成的合同履行障碍应当如何定性，是不可抗力，还是情势变更，或者是其他。在具体定性时，还须审慎，就案论案，具体问题具体分析。
二、观点透析
（一）情势变更与不可抗力之辨析
《合同法司法解释（二）》第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”如法条所述，在情势变更审查要件中，《合同法司法解释（二）》特别提到了“非不可抗力”的排除性认定标准。因此，在司法实践中，有必要将两者之间的关系梳理清楚。关于情势变更与不可抗力之间的区别问题，受到许多学者的关注。归纳起来，主要有如下区分角度：一是表示形式不同，情势变更主要表现为履行合同的社会经济形势和环境发生变化；不可抗力一般表现为影响合同履行的自然灾害。二是结果不同，不可抗力是已经造成他人人身和财产的损害，或合同的不能履行；而情势变更一般只是造成合同履行的显失公平。三是程序不同，出现不可抗力，依法取得了确切证据，履行了如通知义务、防止损害扩大的法定义务，则可免责任；主张适用情势变更原则，必须请求裁判机构作出裁判。
情势变更与不可抗力两者之间的区分问题讨论甚多，但亦很难为二者在概念上划清界限。因为两者之间存在千丝万缕的联系，亦存在互相交叉的灰色地带。从实践情况来看，一方面，不可抗力概念中的不可预见、不可避免、不可克服，情势变更事由亦似乎具备；另一方面，情势变更的事由亦系不可预见的客观情况发生于合同签订后，其结果若为合同不可履行亦与不可抗力存在交叉，其结果若为权利义务丧失公平，亦与不可抗力免责同理。通过实践观察，在司法实践中对两者区分，最有意义的角度有三个。
1?后果视角：主观履行不能与客观履行不能
区分两者的后果，即两者对合同法律关系的影响程度与方式。情势变更对合同法律关系的影响主要表现在使合同履行出现一定程度的障碍，双方权利义务关系出现失衡，需要对权利义务进行相应变更以达到新的情势下新的平衡，无法达到新的变更的只能解除合同。而不可抗力系导致合同无法履行的事由，在这种情况下，无法按原合同来履行合同义务。对此前行为，得以之作为违约之抗辩；对此后行为，得以之作为免除此后合同义务而解除合同之事由。“限贷”政策的影响是，买受人无法按原合同履行付款义务，系由于政策变化导致其付款能力受到影响，政策实施引起的是其自身履行能力的降低；而本案的情况是“限购”政策引起的，买受人由于政策实施，即使其自身有足够的履行能力，客观上亦根本无法履行买卖合同。
特别强调的是，对于两者均可能出现的解除合同的后果，其意义有根本区别。从解除的方式来看，情势变更之解除合同是对权利义务失衡的一种调整方式，以重新达到公平的状态，因此需要人民法院作为居中裁判者作出裁决；不可抗力之解除合同系对于不履行合同免责的延伸，不仅对过去免责，亦对将来免责。从解除的事由来看，两者皆因履行不能，但性质完全不同。情势变更属于主观履行不能，系因当事人的履行能力不适应变化的情势；不可抗力系客观履行不能，与当事人的履行能力无关。
2?语境视角：消极抗辩与积极衡平
区分两者的语境，即两者存在的不同的法律关系，或曰两者存在的不同的请求权与抗辩权基础。不可抗力主要用于违约责任的抗辩，进而在不履行合同义务之合法抗辩之上要求解除合同。其请求权基础在于因不可抗力而承担违约责任，有失公平，是在公平原则之下请求得以免责的事由；由于对不履行合同的免责，进而得以请求此后亦不再履行，即解除合同。情势变更主要用于对权利义务失去平衡后申请进行变更或者解除。在司法实践中的表现形式，前者重于消极抗辩，后者重于积极衡平。此外，对于要求解除合同的请求，系基于不可抗力或是情势变更，若该事由处于两者的交叉地带，则应当参照相关学理分析具体判断。
3?价值视角：豁免义务与利益和谐
区分两者的价值取向，即两者在审判实践适用之思维方式。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第4条规定：“在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则。适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。”该条规定指明了两者在司法裁判中如何适用的价值取向问题。不可抗力在于豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而情势变更则是充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。
（二）“限购”政策的法律性质
“限购”政策的核心问题是对房屋购买人的资格做出限制，其限制的不是合同权利义务的履行方式，而是直接针对房屋买卖法律关系的主体。对于政策实施前签订的房屋买卖合同，如果买受方不符合新政规定的购买人身份条件或者买受人名下房产已经超额，亦会因“限购”政策出现履行障碍。与“限贷”政策类似，这种履行障碍仍然是当事人不可预见的客观情况，但其性质与“限贷”政策根本不同。因“限购”政策产生的履行障碍并非是对合同当事人履行能力的影响，而是合同当事人不具备从事交易的身份而不能进行交易。这种情况下，合同无法继续履行是一种必然性，而非或然性。“限购”政策使买受人无法履行房屋买卖合同，其可以作为不履行付款义务的合法抗辩事由，亦可以成为要求解除合同的法定事由，这种事由是典型的不可抗力。
另须明确的是，虽然有人说，政策不同于法律，政策的实施时间不会长久，待政策解除后，合同仍然能够履行，但是应该看到，房屋买卖合同的各项权利义务均有履行期，在可预见的时间范围内，政策不会在履行期届满前解除。因此，在较多的案件中，政策的影响属于不可预见、不可避免的因素。同时，在具体案件审理中，应当对不可抗力要件进行严格审查。合同严守原则系合同法的根本原则，不可抗力作为这一根本原则的例外与补充，须谨慎处理，不得滥用。在一些不宜认定为不可抗力但合同履行确实受到政策影响的案件，可以依据公平原则进行妥善处理。
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