律师告诉您限购政策下该房屋买卖合同是否能履行？

发布日期：2017-02-08 作者：靳双权律师

  （为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名）
    一、原告诉称
原告王明阳称：位于北京市门头沟区X号房屋系我在门头沟区棚户区改造工程中获得的安置房，房屋归我所有。2012年2月29日，我与胡青青在金城公司签署了一份房屋买卖居间合同，我将涉案房屋以52万元的价格出售给胡青青，合同中约定，胡青青先支付我46万元，余款6万元作为尾款，待房产过户再行支付。
我近期才知道，北京市住建委发布了《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》，其中规定，拥有一套及以上住房的本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。胡青青没有在北京购房的资格，我们之间的房屋买卖合同无法正常履行；此外，北京市门头沟区住建委发布了《严格禁止棚户区改造安置房违规上市私下交易的公告》和《关于严厉禁止为棚改安置房提供非法经纪服务的通知》，金城公司明知不可以操作涉案房屋的买卖交易，还违法向我提供服务，不仅损害了我的利益，而且造成房屋买卖居间合同变成违法合同，无法履行。故请求：1、解除我与被告胡青青、金城公司签订的房屋买卖居间合同及补充协议。
  二、被告辩称
被告胡青青辩称：我不同意王明阳的诉讼请求。我虽不具备在北京购房的资格，但在我与王明阳买卖涉案房屋时，北京市好像还没有出台关于购房资格限制的政策文件，我们之间的买卖是合法的；我在购买涉案房屋时，王明阳曾口头承诺允许我再出售房屋，我之后将涉案房屋卖给何耀文也是经过王明阳同意的，王明阳也在相关的交易合同上签了名。
  三、第三人述称
    第三人某公司称：我公司不同意王明阳的诉讼请求。王明阳在将涉案房屋卖给胡青青后，二人又经我公司中介将涉案房屋卖给了何耀文，王明阳对于房屋再出售是知情并且同意的；涉案房屋是按照经济适用房管理的房屋，可以进行交易，没有限制；王明阳已经将涉案房屋卖给了胡青青，在办理房屋过户手续时，胡青青有权要求王明阳将涉案房屋过户给其具有购房资格的亲属，何况胡青青已经将涉案房屋卖给了何耀文，这种情况在平常的房屋交易过程中很常见，房屋买卖居间合同及补充协议具备正常履行的条件。
第三人何耀文述称：我不同意王明阳的诉讼请求。我经某公司中介在门头沟区购买房屋，在签署房屋买卖居间合同及补充协议时，王明阳也到场并在相关交易合同上签名，正因如此，我才出资购买了涉案房屋，如果未得到原房主王明阳的同意，知晓交易存在不确定因素，我就不会购买涉案房屋了；此外，我购房是出于自主的需求，我已经对涉案房屋进行了装修，现在我儿子何韵在涉案房屋内居住。
四、审理查明
2010年2月3日，王明阳就门头沟区X房屋及附属物签订门头沟区采空棚户区改造房屋拆迁安置补偿协议，协议确定根据《门头沟区采空棚户区石泉砖厂地块安置房项目拆迁补偿安置方案》，王明阳可购买的安置房为：一套二居室，总建筑面积约为60平方米，门城地区一套三居室，总建筑面积约为80平方米。
2012年5月28日，王明阳、胡青青通过某房产公司与何耀文签订房屋买卖居间合同及补充协议，将涉案房屋卖给何耀文。王明阳提出，其虽对涉案房屋被卖给何耀文一事知情，但并未在房屋买卖居间合同及补充协议上签名。
另查明，何耀文已对涉案房屋进行装修，房屋现由何耀文之子何韵居住使用。
    五、法院判决
解除王明阳、胡青青、房产公司签订的房屋买卖居间合同及补充协议。
六、律师点评
    王明阳与胡青青签订的房屋买卖居间合同及补充协议，均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。2011年2月15日，北京市出台了房屋限购政策，王明阳与胡青青订立的房屋买卖居间合同及补充协议均是在限购政策实施之后。王明阳与胡青青在订立房屋买卖居间合同及补充协议时应当知道住房限购政策，但仍订立了上述合同及补充协议。因不符合限购政策致使合同目的无法实现，当事人可以要求解除合同。胡青青自认其不具备在北京购房的资格，故对王明阳以房屋买卖居间合同目的无法实现为由，要求解除合同及补充协议的意见，法院予以采信是正确的。某公司以何耀文具备购房资格，且已从王明阳、胡青青处购买涉案房屋为由，认为王明阳与胡青青订立的房屋买卖居间合同及补充协议不具备解除条件的意见，缺乏法律依据。
提醒：当事人遇到此类案件时，由于相关政策的复杂、多变，一直在不断完善和修订中，我们建议您详细咨询律师相关政策、法规，最大限度维护您的合法权益，让专业律师为您的维权之路保驾护航！

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