开发商延期办理房产证承担违约责任的法律依据
发布日期：2017-05-18 作者：钟如超律师
民法通则第一百五十三条 本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力主要包括以下几种情形： （1）自然灾害、如台风、洪水、冰雹； （2）政府行为，如征收、征用； （3）社会异常事件，如罢工、骚乱。
被告提交的证据并不能证明其主张的事实；相反，从被告提交的市政园林管理局给国土局的《关于暂缓办理房屋产权手续的建议函》的相关内容可知，小区是在未向相关部门申报绿化验收的前提下办理的竣工备案手续，从而导致相关部门对该小区暂缓办证，其主要责任仍在被告。
被告以其在2011年3月29日就将全部材料报送产权登记机关，而产权登记机关迟迟未能完成初始登记造成原告未能依约取得房屋所有权证书，但被告公司未能提交证据予以证实，因此，被告应当按照合同约定承担相应的违约责任
合同约定逾期办证违约金数额为已付房款的0.1%，而《商品房买卖合同》买方逾期付款每日按逾期应付房款的 计算违约金的约定不对等，属违约金约定过低，而上诉人主张以其已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计收违约金的计算方法所得出的违约金符合《中华人民共和国合同法》关于违约金责任规定的法律精神，法院理应支持。
基于违约金与损害赔偿金在性质、功能上的相当性以及违约金适用上的方便性，根据合同法上的约定优先原则，应优先适用违约金条款（责任），至于约定的违约金如果低于或过分高于违约造成的实际损失，当事人可以请求人民法院作出适当调整。
被告称免费提供物业管理服务及水电等，故已对迟延办证进行了相应补偿。但由于因房屋交付所产生的补偿与办证的违约承担并非同一对价关系，且双方亦没有就上述补偿抵扣违约金达成约定抵销的意思表示，故免除违约责任缺乏事实依据。
置业公司主张办证迟延系因区划调整原因导致，存在不可抗力，根据合同约定，民生置业公司应在约定期间内办理房屋所有权证书和承担不能按期办理的违约金责任，该约定期间已经包含国家行政机关办理权属证书的工作时间，民生置业公司未提供充足的证据予以证明未能按期办证存在不可抗力的情形。
原设计为开放式阳台，但被告在实际建房时建成目前的封闭式阳台，变更了原设计，却未申请规划部门审批，造成申请竣工验收时无法提交1号楼阳台及外立面变更文件，责任在于被告
被告未能提交充足、可采信之证据证明其已及时履行合同约定的办证义务，亦未提交足以采信之证据证明逾期办证系因合同关系以外的第三方等不可归责于恩威公司的其他原因造成，故被告依法应当承担举证不能的不利后果。
被告并未提交证据证明其已履行完该涉争房屋所有权的转移登记义务，亦未提交足以采信之证据证明其未能办理该转移登记有任何不可归责于其自身之原因，故亦已构成办理房屋所有权转移登记之逾期违约。
在商品房预售合同中，根据办理产权登记的流程，首先由开发商向相关部门提交必要的房屋前期资料，完成房屋的权属的初始登记之后，再告知买受人可以办证，由买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书。因此，办理完毕房屋初始登记是开发商在办证过程中的主要义务，办理房屋初始登记为买受人办证的前提，在准予初始登记后，开发商才具备协助办证的法定条件。一般来说，开发商办理完毕房屋的初始登记后，向买受人提供必要的证明文件，经买受人提交申请，在较短时间内即可办理权属登记，取得产权证书，因此如不考虑买受人故意拖延等因素，开发商办理完毕房屋初始登记与买受人实际取得产权证书的期限应当相差无几。
公司作为房地产开发企业应当熟知相关的房地产法规及政策，其主张对政府实施综合验收制度不可预见，本院不予支持。鲍德公司未举证证明造成逾期办证确属由于政府验收政策变化的原因，双方签订的合同中也并未约定相关政府政策的变动属于免责事由。
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