承租人装修租赁房屋支出的费用应否由出租人补偿？

发布日期：2017-07-10 作者：万方亮律师

  一、案情回顾
     2006年3月，王某与李某签订一份房屋租赁合同，约定：（1）王某租赁李某所有的平房三间和一个厨房；（2）年租金为5000元，由王某预交3000元，余款半年后付清；（3）租期3年，自2006年3月14日至2009年3月14日。合同签订后，王某依约支付了房租3000元，并对房屋进行装修后使用。
    2006年9月，双方协议提前解除房屋租赁合同，但就租金返还及王某支出的装修费用如何补偿等事宜达成一致意见。2006年10月，李某将上述房屋另行出租。
    王某诉称：根据装修单据，王某在租赁期间花费了8027元对承租房屋进行装修，现租赁合同提前解除，上述费用成为自己的损失，请求法院判令李某赔偿8027元装修费。
李某对王某的装修事实予以否认。
    二、法院审判
    法院审理认为：（1）王某与李某签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。双方于2006年9月经合意解除了该合同。综合年租金数额和实际租赁期限判令李某退还500元租金。（2）就装修费用而言，综合证人证言和李某的陈述，可以认定经李某同意，王某对租赁房屋进行装修的事实。该装修费用是王某对租赁物进行改善和增设所支出的费用，并且已经李某同意，因此上述费用的性质为共益费用。因合同提前解除，给王某造成了实际损失，故李某应补偿李某适当损失，结合本案实际，以4000元为宜。
    三、法条点睛
    装修的法律性质是添附，并且是动产与不动产相结合而形成的附和。根据民法理论，添附的形式主要有三种：混合、加工和附和。那么承租人在租赁期间对承租房屋进行装修，合同解除后双方对装修费用的补偿产生分歧时，应如何处理呢？
   《合同法》第二百二十三条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
　　承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第86条：非产权人在使用他人的财产时增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定处理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。
   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修物残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可规则于双方的是由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
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