承租人行使优先购买权的限制

发布日期：2017-07-31 作者：万方亮律师

优先购买权又称先买权，是指承租人依照法律规定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。优先购买权是民商法上较为重要的一项制度。
一、承租人行使优先购买权的条件：
我国《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人有以同等条件优先购买的权利。2009年9月1日开始实施的《城镇房屋租赁合同案件解释》中对承租人行使优先购买权的条件进一步界定为：第一，承租人必须在同等条件下优先购买房屋。所谓的同等条件，不仅仅是指承租人与“准买受人”相同的价格，还包括付款的期限、付款的方式也要相同。实践中存在着承租人与“准买受人”肯支付同样的价款购买系争房屋，但是承租人由于支付能力有限，要求分期付款，而“准买受人”能够一次性支付全部房款，在此种情况下，应认定承租人所主张的购买并非同等条件的购买，不能行使优先购买权。第二，承租人行使优先购买权必须在合理的期限内行使，对此期限，《城镇房屋租赁合同案件解释》中界定为承租人必须在15日内明确表示是否行使。如果承租人在15日内未作表态，则视为其放弃了优先购买权。第三，承租人对系争房屋优先购买权的优先性低于房屋共有人和近亲属等优先性。
二、出让人合理行使处分权通常包括以下几种情形：
《城镇房屋租赁合同案件解释》中规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属；包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）第三人善意购买租赁房屋并已经办理了登记手续的。”故出让人合理行使处分权通常包括以下几种情形：
（一）提前3个月告知承租人，承租人明确表示放弃，或未在15日内表示购买
（二）因共有关系或者特殊身份关系而出售房屋
（三）因企业改组改制、投资合并、合作建房等导致房屋出售
三、承租人优先购买权受到侵害时的救济方式
《城镇房屋租赁合同案件解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。”可见，在承租人优先购买权受到侵害的场合，该条规定的救济方式是出租人向承租人承担赔偿责任，其赔偿范围的确定应适用违约损害赔偿的有关规则，如完全赔偿原则、合理预见规则、与有过失规则、损益相抵规则等。此外，《城镇房屋租赁合同案件解释》第21条但书还规定：在优先购买权受到侵害时，承租人“请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。这一规定有利于保护善意第三人的；利益，同时也不影响对承租人的保护，值得赞同。
以上是北京德亮律师事务所对近期的房产纠纷案件进行的分析，北京德亮律师事务所专业从事房地产纠纷业务近十年，希望能为您在承租人行使优先购买权的限制方面提供参考。

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