租赁合同当事人于合同中设立的仲裁条款不能限制承租人就行使优先购买权与出租人发生的争议向人民法院提起民事诉讼

发布日期：2017-08-02 作者：110网律师

租赁合同当事人于合同中设立的仲裁条款不能限制承租人就行使优先购买权与出租人发生的争议向人民法院提起民事诉讼

——重庆鑫隆达房地产开发有限公司与重庆解放碑茂业百货有限公司、重庆宏彪商贸有限公司承租人优先购买权纠纷管辖权异议上诉案

　　裁判主旨：
　　本案的争议焦点是在租赁合同中订有仲裁条款的情况下，当事人就承租人行使优先购买权发生争议时，任何一方是否有权向人民法院起诉，还是只能向合同中约定的仲裁委员会申请仲裁。
　　关键词：优先购买权；管辖权异议；仲裁条款
　　上诉人（原审被告）：重庆鑫隆达房地产开发有限公司，住所地：重庆市沙坪坝区小路153号。
　　法定代表人：周红卫，该公司董事长。
　　委托代理人：任志刚，重庆智博律师事务所律师。
　　委托代理人：张嵩，北京市大成律师事务所律师。
　　被上诉人（原审原告）：重庆解放碑茂业百货有限公司，住所地：重庆市邹容路131号。
　　法定代表人：王文华，该公司董事长。
　　委托代理人：周晓勇，该公司法律顾问。
　　委托代理人：谢惠芬，四川治平律师事务所律师。
　　原审被告：重庆宏彪商贸有限公司，住所地：重庆市江北区建新东路56号。
　　法定代表人：区炜铨，该公司董事长。
　　委托代理人：刘悦，北京市竞天公诚律师事务所律师。
　　委托代理人：吴雷，北京市竞天公诚律师事务所律师。
　　一、重庆市高级人民法院审理、裁决情况
　　重庆市高级人民法院经审查认为：重庆解放碑茂业百货有限公司（以下简称茂业公司）提起的优先购买权诉讼与租赁合同的履行系不同的法律关系，不属于仲裁协议的范围，故茂业公司可以直接向人民法院起诉。依照《民事诉讼法》第38条的规定，裁定如下：
　　驳回重庆鑫隆达房地产开发有限公司提出的异议。
　　二、当事人上诉及答辩情况
　　重庆鑫隆达房地产开发有限公司（以下简称鑫隆达公司）不服一审裁定，向本院提起上诉，请求撤销重庆市高级人民法院（2007）渝高法民初字第38号民事裁定，驳回茂业公司的起诉。其主要理由是：（1）本案属于因履行租赁合同而发生的争议。一审法院认为优先购买权诉讼与租赁合同的履行是不同的法律关系的观点不能成立。首先，一审法院将案由定为租赁合同纠纷；其次，优先购买权的行使主体是承租人，而租赁关系来源于租赁合同，行使优先购买权就是在租赁合同履行中行使合同约定的承租人的权利。离开租赁合同这个前提，就谈不上优先购买权的行使。本案中，约束鑫隆达公司和茂业公司的《商厦商业经营房产租赁合同》第三章第3~5条中明确约定了出租人出售房屋时双方当事人享有的权利和承担的义务，表明本案的争议属于租赁合同中有明确约定的当事人权利义务之争，是基于租赁合同履行而发生的争议，属于《合同法》第60条规定的合同履行中的争议范畴。（2）茂业公司直接向人民法院起诉违反法律规定，应驳回起诉。本案中，约束茂业公司和鑫隆达公司的《商厦商业经营房产租赁合同》第六章第6~11条明确约定当事人在发生争议时，任何一方均有权向重庆市仲裁委员会申请仲裁，同时还约定仲裁裁决是终局的。根据《民事诉讼法》第111条，《仲裁法》第26条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第145条之规定，应当驳回茂业公司的起诉。
　　被上诉人茂业公司答辩称，承租人行使优先购买权，实际上茂业公司的诉讼请求是指向鑫隆达公司与宏彪公司之间签订的房屋买卖合同，请求人民法院确认该合同无效，而不是因履行租赁合同本身的问题与出租人鑫隆达公司发生争议，因此，不应受房屋租赁合同中仲裁条款的约束。
　　宏彪公司支持鑫隆达公司的主张。
　　三、最高人民法院审理及裁决情况
　　最高人民法院依法组成合议庭，于2007年9月27日开庭审理了本案。经审理查明：2003年12月16日，作为出租人的鑫隆达公司与承租人成都人民商场（集团）股份有限公司签订《商厦商业经营房产租赁合同》。鑫隆达公司将世贸大厦负二层至八层的房屋租给成都人民商场（集团）股份有限公司使用，租期为20年。双方在该合同第六章第6~11条约定：“甲方或者乙方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不能解决时，任何一方均可将争议事项向重庆市仲裁委员会申请仲裁；仲裁依提起仲裁时现行有效的仲裁规则进行；仲裁裁决是终局的。”该合同第三章第3~5条约定：“在本合同期内，倘甲方出售或转让、抵押该商场的任何部分，甲方必须在出售合同或转让合同或抵押文件内订明该商场的受让人或权利人必须继续承担及履行本合同内甲方的全部权利及义务。乙方有权按本合同规定继续使用该商场直至租赁期满，而甲方的受让人享有原甲方的全部权利及义务。”
　　2004年7月20日，鑫隆达公司作为甲方、成都人民商场（集团）股份有限公司作为乙方、重庆迪康百货有限公司作为丙方签订了《商厦商业经营房产租赁合同补充协议》，约定：成都人民商场（集团）股份有限公司将《商厦商业经营房产租赁合同》中乙方所应履行的义务及其享有的权利全部转让给丙方，即迪康百货有限公司。此后，租赁房屋由承租人使用至今。
　　2007年4月，经重庆市工商行政管理局核准，重庆迪康百货有限公司更名为茂业公司。
　　2007年6月14日，茂业公司以鑫隆达公司、重庆宏彪商贸有限公司（以下简称宏彪公司）为被告向重庆市高级人民法院起诉，请求确认鑫隆达公司与宏彪公司签订的房屋买卖合同无效。重庆市高级人民法院受理案件后，鑫隆达公司在答辩期内提出管辖权异议，认为其与茂业公司签订的租赁合同中约定了仲裁条款，故该纠纷应当向重庆仲裁委员会申请仲裁，不能向人民法院起诉，请求驳回茂业公司的起诉。原审被告宏彪公司同意鑫隆达公司的主张。
　　最高人民法院认为：本案中鑫隆达公司提出的所谓管辖权异议，实质上是关于该案是否属于人民法院主管的民事案件的范围问题。《民事诉讼法》第111条第2项规定：“依照法律规定，双方当事人对合同纠纷自愿达成书面协议向仲裁机构申请仲裁，不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁。”上诉人鑫隆达公司的观点是：在房屋租赁合同中订有仲裁条款的情况下，当事人就承租人的优先购买权发生争议时，任何一方无权向人民法院起诉，而只能向合同中约定的仲裁委员会申请仲裁。
　　《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这是承租人享有优先购买权的法律依据。租赁期间出租人出售租赁房屋的事实并非必然发生，当事人一般也不在租赁合同中作此约定。因为承租人的优先购买权不是源于当事人在租赁合同中的约定，而是源于法律的直接规定。而且，在法律赋予承租人优先购买权的条件下，承租人仍然可以选择是否行使这一权利。可见，承租人的优先购买权不属于租赁合同的内容，即不属于此类合同双方当事人权利义务的范畴。承租人因行使优先购买权而与出租人发生的争议，与双方因履行租赁合同而发生的争议属于两个不同的法律关系。如果当事人在房屋租赁合同中约定了仲裁条款，根据《民事诉讼法》第111条第2项和《仲裁法》第26条之规定，双方因履行租赁合同发生的争议，就排除了人民法院的管辖。但出租人和承租人在租赁合同中就履行该合同所生争议约定的解决方式，并不能限制承租人因主张优先购买权而向人民法院提起民事诉讼。
　　鑫隆达公司提出《商厦商业经营房产租赁合同》第三章第3~5条约定了关于出租人出售或转让、抵押该出租房屋时的权利义务，并据此认为其因行使优先购买权而与茂业公司产生的纠纷属于租赁合同中有明确约定的当事人权利义务之争，应当根据合同的仲裁条款排除人民法院的管辖。但其引用的合同条款只是约定了出租人在出售、转让、抵押该出租房屋时，必须与受让人签订合同，保证继续履行租赁合同，而没有关于承租人优先购买权的规定。鑫隆达公司举出的上述证据并不能证明其提出的因行使优先购买权所生争议属于履行房屋租赁合同的范畴的主张成立。
　　综上所述，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。上诉人鑫隆达公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回。依据《民事诉讼法》第154条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。
　　四、对本案的解析
　　本案是最高人民法院审理的六个承租人优先购买权纠纷管辖权异议上诉案中的一个。这六个案件案由相同，上诉人、被上诉人相同，所不同的是六个案件的原审第三人。六个案件的起因均为：作为出租人的鑫隆达公司欲将其所有、正处于租赁期间的房屋出售给宏彪商贸有限公司等六家公司，承租人茂业公司认为其作为房屋的承租人依法享有同等条件下的优先购买权，因与出租人鑫隆达公司就此问题未能协商一致，遂以鑫隆达公司和购买房屋的宏彪公司等为被告诉至重庆市高级人民法院。重庆市高级人民法院将茂业公司与六份房屋买卖合同当事人的纠纷分别作为六个案件立案。在答辩期内，六个案件中的第一被告鑫隆达公司以租赁合同中有仲裁条款，故受租赁合同约束的承租人茂业公司无权向人民法院起诉为由，提出管辖权异议。
　　鑫隆达公司提出的所谓管辖权异议，实际上是本案是否属于人民法院主管范围的问题。因为根据《民事诉讼法》所谓管辖权问题不外乎地域管辖、级别管辖、专属管辖三类问题，而在合同中约定有仲裁条款的当事人之间的争议是否可以由人民法院受理的问题实际上属于主管问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第147条规定：“因仲裁条款或者协议无效、失效或者内容不明确，无法执行而受理的民事诉讼，如果被告一方对人民法院的管辖权提出异议的，受诉人民法院应就管辖权作出裁定。”因此，人民法院对于当事人就案件是否属于人民法院受理范围的问题提出的异议，应当作为管辖权异议处理。受诉法院作出裁定后当事人不服，有权上诉。
　　本案的核心问题是：在房屋租赁合同中订有仲裁条款的情况下，当事人就承租人的优先购买权发生争议时，任何一方是否有权向人民法院起诉，还是只能向合同中约定的仲裁委员会申请仲裁。合议庭主要从以下三个方面对这一问题进行了分析：第一，承租人的优先购买权的来源是法律的直接规定，而不是当事人之间的约定，因此不属于房屋租赁合同中约定双方权利义务的内容，不受仲裁条款约束；第二，承租人就其行使优先购买权提起的民事诉讼，直接指向房屋所有权人（出租人、售房人）与购房人签订的《房屋买卖合同》，其诉讼的目的是请求人民法院确认《房屋买卖合同》无效，进而可以以承租人的身份行使优先购买权即以同等条件购买房屋。因此，这一诉讼不仅局限于房屋租赁合同的双方当事人之间，而且必然涉及购房人。退一步说，即使按照鑫隆达公司的主张，作为承租人的茂业公司应当受房屋租赁合同的约束，因而也受其中仲裁条款的约束，那么，要求不属于房屋租赁合同当事人的购房者宏彪公司也受仲裁条款约束，只能到仲裁机构去应诉则既没有法律依据也没有合同依据。尽管本案中作为购房人的原审被告宏彪公司因为利益关系支持与其签订《房屋买卖合同》的鑫隆达公司的管辖异议，但购房人是否愿意接受人民法院管辖却不能作为确定管辖问题的原则而在所有这类案件中适用。
　　本案中鑫隆达公司提出的管辖权异议涉及如何看待房屋租赁合同中的仲裁条款对承租人因行使优先购买权提起的民事诉讼是否具有约束力的问题。人民法院作出裁决时，除了说明自己对这一问题的观点外，应当于裁判文书中说明：当事人提出管辖权异议的理由是什么，这些观点为什么不正确。人民法院根据相关事实和法律、法理，对这个问题是怎么分析认定的。尽管囿于受诉法院的认识水平和承办人、合议庭的能力，裁判文书中道理可能阐述得不尽充分，但只有阐述了道理才有以理服人的味道，否则，裁判向社会公众展示的就是：法院就这么定了，当事人你能怎么着。其社会效果是：尽管裁判的结果是正确的，作为具体案件的当事人和诉讼代理人很可能拿着公正的裁决书却觉得委屈，认为法院不讲理，认为他们说了那么多、写了那么多，法院驳回时，连个原因都不讲。
　　因为要讲道理，就要涉及案件的具体事实。所以，本案二审期间，专门开庭询问了当事人，并在二审裁定书中补充了与驳回当事人管辖权异议相关的事实，包括房屋租赁合同中的仲裁条款是如何约定的，哪些当事人是租赁合同的当事人，是缔约者还是继受取得合同权利的人。当事人提出管辖权异议的理由是什么，对方答辩的理由是什么。只有在查明上述事实的基础上，才能有针对性地阐述当事人的管辖权异议不能成立的理由。

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