317新政五大法律问答助您应对房屋买卖纠纷

发布日期：2017-08-21 作者：赵江涛律师

　　3月17日，北京房地产市场自去年出台“930新政”后，再次出台楼市调控政策。该政策因“认房又认贷、暂停发放贷款期限25年以上个人住房贷款和提高二套房首付比例”，而被冠以北京“史上最严”楼市调控政策。“最严”楼市调控政策的落地，对被认定为“二套房”的买家而言，面临着首付比例大幅提高、贷款额度大幅缩水、还贷压力变大等困难，甚至会导致部分已签订《房房屋买卖合同》的买家无力履行合同。

可以预见的是，伴着楼市“317新政”，二手房市场将迎来一大波“解约潮”和“违约潮”。针对此次房产新政，北京西城法院民一庭法官总结了二手房买卖中双方可能面临的有关问题，并结合法律规定对相关问题予以解答。

(以下问题仅针对在2017年3月18日前尚未网签但因“317新政”履行情况发生变化而产生的房屋买卖合同纠纷。)

问题一：“317新政”后，买方因“认房又认贷”被认定为“二套房”，从而导致无力履行已签订的房屋买卖合同的，可否解除合同，已支付首付款、定金能否退还？

回答：在当事人约定以按揭贷款方式支付部分房款的情况下，贷款首付提高、停止办理25年以上贷款等情况，并不必然导致购房人无履约能力或导致继续履行对一方当事人显失公平，因此不宜简单认定构成合同法意义上的情势变更。

从利益关系入手，针对“楼市新政”一般可认定：房屋新政的实施对购房人的履约能力产生重大影响，合同继续履行一般会产生一定困难；对购房人因房屋新政不能按预期办理按揭贷款而请求解除合同的，一般可予支持，并由卖房人退还定金和已付购房款。但是，卖房人能够证明购房人有充分履约能力的，购房人依据房屋新政主张解除合同则不能成立，购房人应当继续履行合同，否则构成违约并应依法承担违约责任。

在“317新政”出台后，房屋买卖合同当事人一旦决定解除合同，应及时准确地通知另一方当事人和中介，有效沟通，减轻对方损失。

问题二：新政“认房又认贷”条款出台后，“二套房”首付比例大幅提高，导致合同无法继续履行而解除，卖方是否可以主张补偿损失？

回答：在司法实践中，因“317新政”这样的不可归责于当事人双方的公共政策事由致使当事人订立的合同无法继续履行，一方申请解除合同后，另一方要求补偿其合理损失的，经审理，合同解除确实导致当事人利益失衡的，可综合案件本身情况，具体分析，酌情予以支持。

“317新政”等限购限贷政策实施后，因一方当事人故意隐瞒或虚构相关事实，导致订立的合同违反相关限购限贷政策而无法继续履行，另一方当事人请求解除或撤销合同，并要求对方当事人赔偿其所受损失的，法院一般会结合案件本身情况，具体分析，相应予以支持。

问题三：新政出台后，“改善型”买家可能面临无力支付购房款、税费而违约的情形；同时，因无力改善住房，原有住房也可能会选择停止出售或解除合同。这就意味着，买家或卖家都会出现违约的情况。那么，房屋买卖合同一方违约不履行合同义务的，另一方可否要求对方继续履行？

回答：合同解除分约定解除、依法解除和违约解除。我国《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据该条之规定，除当事人约定解除及其他原因（不可抗力、楼市新政等）致使房屋买卖合同确实无法继续履行等情形外，房屋买卖合同一方当事人不履行合同义务的，另一方可要求对方继续履行或者赔偿损失。当然，即使房屋买卖合同解除，受损失的一方仍可向另一方要求赔偿相应损失。在此提醒广大房屋买卖当事人，依法成立的合同，受法律保护，一旦签订房屋买卖合同，就应当全面履行合同义务，毁约、违约须慎重对待。

问题四：“317新政”后，规避限贷政策进行二手房买卖有风险么？

法官回答：在审判实践中，会遇到一些购买力不足的买家，为达买房目的，设“阴阳合同”或虚增合同房屋成交价，递交给贷款银行以求获得更多的审批贷款，而一旦遇到房价上涨或其他原因，业主会投诉到银行、建委或银监局，要求撤销银行已经做出的贷款承诺，以达到毁约的目的。法官提示，千万别抱着规避限贷政策的侥幸心理购房，相关部门的从严监管也是一把随时会亮出的风险“利剑”，应诚信守法购房。

问题五：当前楼市，部分购房者在购买房屋的同时，会出售自己名下的房产，这就导致房屋买卖会出现一环套一环的情形，也就是俗称的“连环套”。该情形下，一旦其中一环无法按约履行，就可能导致多起房屋买卖纠纷连环发生。“317新政”出台后，此类纠纷一旦发生，房屋买卖合同一方可否以第三方原因向合同相对方主张免责？

回答：合同具有相对性，我国《合同法》第121规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”楼市有风险，签订合同需谨慎。在房屋买卖过程中，无论是买家还是卖家，都应充分预估其中的法律风险，并对相应的风险有所预判。根据《合同法》第121条的规定，房屋买卖合同因第三人原因发生违约的，当事人一方依旧应当向对方承担相应的违约责任，其与第三人之间的纠纷，应该按照法律规定或者合同约定，采取协商、调解、诉讼等方式予以解决。

法官提示：北京市出台“最严”的“317新政”后，房屋买卖合同纠纷可能出现“高发”态势。面对可能出现的法律纠纷，法官提示您一定要调整好心态，积极理性沟通，以和为贵、耐心为上、互谅互让，将变化了的情况及时向中介、交易对方、房管部门等积极联系沟通，寻求矛盾化解之方。“和解调解是良剂，迫不得已再去诉讼”，以避免不必要的违约和诉累。

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