房屋买卖中无权处分行为的法律后果李某诉张某、黄某房屋买卖合同纠纷案

发布日期：2016-04-05 作者：方帅朋律师

房屋买卖中无权处分行为的法律后果
李某诉张某、黄某房屋买卖合同纠纷案
裁判要旨
近年来，因房屋价格飞涨、房地产新政的不断出台，导致夫妻一方或双方与买受人之间的纠纷日益增多。
首先，关于夫妻一方未经另一方同意出卖共有房屋的行为定性。《物权法》第九十七条对按份共有和共同共有两种情形采取了不同的处分原则。在按份共有的情形下，采取多数一致的原则，即占份额2/3以上的按份共有人同意。在共同共有的情形下，需经全体共有人同意。对于夫妻共同财产来说，没有约定即为共同共有，夫或妻未经另一方同意，擅自处分均属无权处分。
其次，夫或妻一方处分夫妻共有房屋的合同效力判断。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。合同的效力不受处分权有无的影响，而是取决于当事人的意思表示是否真实以及是否满足法定的无效原因。
最后，无权处分的房屋能否过户问题。处分包括：负担行为与处分行为。负担行为表现为债权行为，其法律效果是债权的产生和变更。处分行为表现为物权行为，其法律效果是财产权利的产生和变更。区分负担行为和处分行为的意义在于，债权合同仅使债务人对债权人负担履行债务的义务，而不使诉争债务在成立的当时即实现，使买受人因买卖合同的缔结立即取得标的物的所有权。房屋买卖合同是一种标的额相对较大的合同，房屋买受人作为完全民事行为能力人应对合同订立后可能出现的履行障碍有一定程度的预见和判断，如房屋设有抵押、没有取得产权证等，在此种情形下房屋买受人不能适用善意取得制度。
基本案情
2015年8月9日，李某与张某签订《房屋买卖协议书》，约定李某以500万元购买张某所有的位于闵行区房屋一套。同日，李某一次性支付张某房屋定金30万元，张某出具放弃产权证明及收据一份。李某付清所有房款后于2015年9月10日入住该房屋，张某于2015年10月9日取得涉案房屋产权证。另张某和黄某系夫妻，该房屋属于夫妻共同财产，黄某不同意出卖涉案房屋。
本案争议焦点
张某向李某出售夫妻共同财产是否属于无权处分，涉案房屋能否过户。
法院审理认为
    张某未经黄某同意擅自处分共有房屋，属于无权处分。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。然而，依据我国物权法之规定，合同有效不一定能够引起无权发生变动。本案中，李某要求张某办理过户手续，因张某未取得共有人黄某的同意，对要求协助办理产权变更登记的诉求难以支持。
聚而上者谓之升刑往来不穷谓之通
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李某诉张某、黄某房屋买卖合同纠纷案
裁判要旨
近年来，因房屋价格飞涨、房地产新政的不断出台，导致夫妻一方或双方与买受人之间的纠纷日益增多。
首先，关于夫妻一方未经另一方同意出卖共有房屋的行为定性。《物权法》第九十七条对按份共有和共同共有两种情形采取了不同的处分原则。在按份共有的情形下，采取多数一致的原则，即占份额2/3以上的按份共有人同意。在共同共有的情形下，需经全体共有人同意。对于夫妻共同财产来说，没有约定即为共同共有，夫或妻未经另一方同意，擅自处分均属无权处分。
其次，夫或妻一方处分夫妻共有房屋的合同效力判断。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。合同的效力不受处分权有无的影响，而是取决于当事人的意思表示是否真实以及是否满足法定的无效原因。
最后，无权处分的房屋能否过户问题。处分包括：负担行为与处分行为。负担行为表现为债权行为，其法律效果是债权的产生和变更。处分行为表现为物权行为，其法律效果是财产权利的产生和变更。区分负担行为和处分行为的意义在于，债权合同仅使债务人对债权人负担履行债务的义务，而不使诉争债务在成立的当时即实现，使买受人因买卖合同的缔结立即取得标的物的所有权。房屋买卖合同是一种标的额相对较大的合同，房屋买受人作为完全民事行为能力人应对合同订立后可能出现的履行障碍有一定程度的预见和判断，如房屋设有抵押、没有取得产权证等，在此种情形下房屋买受人不能适用善意取得制度。
基本案情
2015年8月9日，李某与张某签订《房屋买卖协议书》，约定李某以500万元购买张某所有的位于闵行区房屋一套。同日，李某一次性支付张某房屋定金30万元，张某出具放弃产权证明及收据一份。李某付清所有房款后于2015年9月10日入住该房屋，张某于2015年10月9日取得涉案房屋产权证。另张某和黄某系夫妻，该房屋属于夫妻共同财产，黄某不同意出卖涉案房屋。
本案争议焦点
张某向李某出售夫妻共同财产是否属于无权处分，涉案房屋能否过户。
法院审理认为
    张某未经黄某同意擅自处分共有房屋，属于无权处分。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。然而，依据我国物权法之规定，合同有效不一定能够引起无权发生变动。本案中，李某要求张某办理过户手续，因张某未取得共有人黄某的同意，对要求协助办理产权变更登记的诉求难以支持。
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