商品房买卖合同解除情形下购房人还款责任裁判规则

发布日期：2017-08-26 作者：刘中良律师

文/王忠浙江泽大律师事务所
本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请联系无讼阅读小秘书（wusongyueduxms）

引言

在商品房买卖合同纠纷中，如果商品房买卖合同解除，购房人向银行的还款责任该如何处理？如果双方在商品房担保贷款合同中约定“购房合同无效或者解除的，购房人仍负有向银行还本付息的义务”，合同解除后，该条款该如何执行？如果商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，房屋出卖人将贷款本息归还给银行，是否就免除了借款人（购房人）的还款责任？本文将结合实际裁判案例就上述问题进行总结梳理。

一、相关法律依据

1、《合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”

2、《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”

3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日）第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”

4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日）第二十五条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理；

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

二、相关案例

（一）肖树生、陈晓玲诉上海银行股份有限公司青浦支行、上海博锦房地产开发中心有限公司等商品房预售合同、按揭贷款合同纠纷案

审理法院：上海市第一中级人民法院

案号：（2013）沪一中民二（民）终字第325号

案由：商品房预售合同纠纷、按揭贷款合同纠纷

当事人：被上诉人（原告）：肖树生、陈晓玲；

上诉人（被告）：上海银行股份有限公司青浦支行（以下简称：青浦支行）；

被上诉人（被告）：上海博锦房地产开发中心有限公司（以下简称：博锦公司）

案情简介：2010年4月13日，原告与博锦公司签订《上海市商品房预售合同》，约定2011年12月31日前交房，如逾期超过60天，原告可单方解除合同。2010年4月14日，原告向博锦公司支付首付款952848元，并与青浦支行、博锦公司签订《个人住房借款担保合同》，约定贷款141万元，等额本金方式，博锦公司提供连带保证担保，房屋作为抵押担保。2010年5月9日，青浦支行取得抵押权人预告登记证明。2014年4月30日，青浦支行向原告发放贷款141万元。2010年5月20日起，原告开始偿还贷款。后博锦公司逾期交房超过60天，原告提起诉讼，要求解除商品房预售合同和借款担保合同。一审法院判决博锦公司将按揭贷款及原告应当赔偿青浦支行的损失部分直接支付给青浦支行，将首付款及应赔偿原告的其他损失支付给原告。青浦支行不服，提起上诉，认为借款担保合同解除后，归还贷款的义务主体应包括原告与博锦公司双方，而不应当只有博锦公司一方。

本案焦点：借款担保合同解除之后，偿还贷款的义务主体应当是博锦公司？是原告？还是博锦公司和原告双方？

裁判结果：

1、解除商品房买卖预售合同和借款担保合同；

2、博锦公司向原告偿还首付款及原告已向青浦支行归还的相应贷款本金；

3、博锦公司赔偿原告以首付款为本金的相应利息；

4、博锦公司赔偿原告已向青浦支行支付的贷款利息；

5、博锦公司向青浦支行偿付借款担保合同项下的剩余贷款。

裁判要点：

1、在原告与博锦公司之间的商品房预售合同因博锦公司违约而解除时，根据合同相对性原则，博锦公司应当将收取的全部房款，包括：首付款+通过按揭贷款支付的房款全部返还给原告，并承担相应的赔偿责任（主要是利息损失）；

2、在原告与青浦支行之间的按揭贷款合同解除后，根据合同相对性原则，原告应向青浦支行返还全部贷款，青浦支行应当返还原告已偿还的部分贷款及利息；

3、将商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理后，为减少不必要的重复、繁琐，避免可能的偿付风险，法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，直接判决博锦公司将按揭贷款及原告应当赔偿青浦支行的损失部分直接支付给青浦支行，将首付款及应赔偿原告的其他损失支付给原告。

案例评析：对于本案的裁判，最有价值的是两点：

第一，青浦支行对一审法院判决博锦公司将按揭贷款及原告应当赔偿青浦支行的损失部分直接支付给青浦支行是不满意的，而是希望把偿还贷款的义务主体锁定为博锦公司和原告双方。为什么青浦支行上诉死活要把原告作为偿付贷款主体拉进来？主要是基于偿还风险的考量，对于青浦支行而言，原告与博锦公司共同承担还贷责任肯定要好于博锦公司一方承担，万一博锦公司破产或者有其他新的债务发生，对青浦支行是极为不利的，所以青浦支行要提起上诉，试图将原告拉回债务承担者一方。

第二，一审法院为减少不必要的重复、繁琐，避免可能的偿付风险，直接判决博锦公司将按揭贷款及原告应当赔偿青浦支行的损失部分直接支付给青浦支行，这一点在实务中是有价值的，如果律师日后代理类似案例，作为购房人一方的代理律师，就可以告知当事人，当事人有可能全身而退，由卖房人直接向银行偿还贷款，自己就不需要继续向银行偿还贷款了。但这里需要注意的是“可能”，而不是绝对，具体为什么我们在后面的两个案例中会有探讨。

（二）李红德与中信银行股份有限公司绍兴上虞支行金融借款合同纠纷案

审理法院：绍兴市某人民法院

案号：（2015）浙绍商终字第1159号

案由：金融借款合同纠纷

当事人：上诉人（原告）：李红德

被上诉人（被告）：中信银行股份有限公司绍兴上虞支行（以下简称：上虞支行）

原第三人：浙江百联安置业有限公司（以下简称：百联安）

案情简介：

2013年4月16日，李红德与上虞支行、百联安签订《中信银行个人购房借款合同》一份，约定李红德向上虞支行贷款226万元，用于购买商铺4间，合同项下的支付对象为百联安，贷款年利率为7.205%，贷款期限为120个月，自2013年4月16日至2023年4月16日。还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月20日，每期还款本息为26479.92元。李红德同意将以本同项下贷款资金所购房屋抵押给上虞支行，以作为其偿还合同项下贷款的担保，并约定，购房合同无效或解除的，李红德仍然负有向上虞支行还本付息的义务。2013年4月17日，李红德与上虞支行办理了抵押物登记证（预登记），公证处出具了具有强制执行效力的债权文书公证书。2015年2月4日，李红德出具《关于解除与贵行签订的个人购房借款合同的通知》一份，载明百联安未按购房合同规定的期限交付商铺及相关权属证书，李红德已书面通知百联安解除购房合同。

因李红德与上虞支行签订的借款合同目的已无法实现，借款合同自通知送达上虞支行时即予以解除。上虞支行于2015年2月6日收到上述通知。2015年2月11日，上虞支行出具《复函》一份，载明其与李红德签订《个人购房借款合同》系各方真实意思表示，内容合法且经过上虞市公证处公证，李红德应当按期足额归还借款。2015年2月14日，上虞支行出具《关于贵行﹤复函﹥的复函》，载明在合同解除后，李红德无向上虞支行支付月供按揭贷款的义务。上虞支行于2015年2月20日、3月20日、4月20日、5月20日从李红德开立在上虞支行的还款账户里各扣划按揭款26042.51元，共计104170.04元。李红德遂向法院提起诉讼，请求：1、确认《中信银行个人购房借款合同》在李红德解除合同的通知到达上虞时解除；2、上虞支行向李红德返还购房借款合同解除后上虞支行扣收的款项。一审法院2015年4月20日作出判决：1、确认《中信银行个人购房借款合同》于2015年2月6日解除；2、驳回原告的其他诉讼请求。原告李红德不服，提起上诉。

本案焦点：“购房合同解除后，借款人仍负有向银行还本付息的义务”这一条款双方为格式条款，是否有效？

裁判结果：驳回上诉，维持原判。

裁判要点：

1、该条款系上虞支行在个人购房借款合同中预先拟定，在同类个人购房借款合同中重复使用的条款，故应认定为格式条款；

2、该条款虽系格式条款，但上虞支行在个人购房借款合同中对该条款以底部下划线的方式醒目提示，且根据上虞支行在原审中提供的具有强制执行效力的债权文书公证书亦明确载明“抵押权人（债权人）已履行对格式合同的提示、解释、说明义务，借款人、抵押人对此表示确认且无异议”，故应认定上虞支行就个人购房借款合同的格式条款向李红德履行了提示、说明义务，李红德已理解并同意该条款内容，双方已就该条款协商一致。

3、根据合同相对性原理，李红德作为借款人在个人购房借款合同被解除后，仍是归还贷款的第一责任人，负有向上虞支行归还贷款本息的义务，双方约定借款人在购房合同解除后，仍应向贷款人还本付息，不属于加重借款人一方责任的情形。虽最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，但该条规定并非效力性强制性规定，并未排除贷款银行与借款人就贷款返还进行特别约定的权利，故该条规定并不足以否定双方在个人购房借款合同中约定购房合同解除后，借款人仍应还本付息这一合同条款的效力。

4、该条款系双方当事人就购房合同解除后，如何处理购房贷款及利息返还这一合同遗留问题的约定，系当事人意思自治范围，原判将该条款认定为合同结算与清理条款亦无不当。

案例评析：如果按照前述肖树生、陈晓玲诉上海银行股份有限公司青浦支行、上海博锦房地产开发中心有限公司等商品房预售合同、按揭贷款合同纠纷一案中的裁判逻辑，本案中李红德就可以从其与上虞支行的借款合同关系中解脱出来，将继续还贷的压力转嫁给百联安，由百联安来接手向上虞支行归还贷款。但是本案与前述案例不同的地方是在于：李红德与上虞支行的借款合同中特别约定了“购房合同解除后，借款人仍负有向银行还本付息的义务”，这一约定就使得李红德难以摆脱继续还款的责任。这个案例也提示律师：如果代理购房人处理这类案件，就需要特别关注购房人与银行之间的借款合同中是否有类似的约定，不能因为有肖树生、陈晓玲诉上海银行股份有限公司青浦支行、上海博锦房地产开发中心有限公司等商品房预售合同、按揭贷款合同纠纷一案的存在，就形成思维定式和偏见，向购房人信口开河，保证说可以不用再承担还本付息责任，这个时候，必须是向购房人提示继续还本付息风险的存在。

（三）吴慈爱与中国建设银行股份有限公司瑞安支行、温州市九洲房地产开发有限公司等金融借款合同纠纷案

审理法院：某市人民法院

案号：（2015）温瑞商初字第1809号

案由：金融借款合同纠纷

当事人：原告（反诉被告）：吴慈爱

被告1（反诉原告）：中国建设银行股份有限公司瑞安支行（以下简称：瑞安建行）

被告2：温州市九洲房地产开发有限公司（以下简称：温州九州公司）

被告3：温州市九洲房地产开发有限公司瑞安分公司（以下简称瑞安九州公司）

案情简介：吴慈爱于2011年6月1日与瑞安九洲公司签订《商品房买卖合同》，约定以总价3434743元购买涉案商品房。吴慈爱签订合同后首付购房款1374743元，其余购房款206万元向瑞安建行按揭贷款，并以涉案商品房作抵押。双方另约定瑞安九洲公司应当在2013年12月31日前将商品房交付给吴慈爱使用，若逾期交房超过15日，吴慈爱有权解除合同。2011年6月15日，吴慈爱与瑞安建行签订《个人住房借款合同》。瑞安建行将按揭购房款交给瑞安九洲公司，此后吴慈爱正常还本付息至2014年2月。2013年12月31日，瑞安九洲公司没有按约定交付房屋，且逾期超过15日。

2014年2月20日，吴慈爱与瑞安九洲公司经协商后解除了《商品房买卖合同》，但因瑞安九洲公司资金紧张，故没有立即归还银行按揭贷款，但其承诺从2014年3月份起，每月的银行按揭还款均由其支付。现因商品房买卖合同被解除，致使商品房抵押贷款合同的目的无法实现，且瑞安九洲公司未按约支付银行按揭贷款本息，造成吴慈爱个人征信污点。吴慈爱遂向法院起诉，请求判令：一、解除原告与被告瑞安建行签订的《个人住房借款合同》；二、温州九洲公司、瑞安九洲公司将尚未归还的购房贷款本金及产生的利息、罚息归还给瑞安建行，其中温州九洲公司承担补充责任。瑞安建行提出反诉，请求判令：一、其与吴慈爱的《个人住房借款合同》项下债务提前到期；二、吴慈爱偿还瑞安建行借款本金和利息等；三、瑞安建行就吴慈爱所有的案涉房屋折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿。

本案焦点：商品房买卖合同和房屋借款合同解除后，出卖人将剩余房屋贷款本息直接归还银行，是否就意味着免除了购房人的还款责任？

裁判结果：

1、解除吴慈爱与瑞安建行、瑞安九洲公司签订《个人住房借款合同》；

2、瑞安九洲公司代吴慈爱于本判决生效之日起十日内返还瑞安建行《个人住房借款合同》项下贷款及相关利息；

3、温州九洲公司对上述款项承担补充清偿责任；

4、吴慈爱就温州九洲公司、瑞安九洲公司履行上述第二项债务后的不足部分，向瑞安建行承担清偿责任；

5、若吴慈爱未能履行上述还款义务，瑞安建行有权对涉案房产折价、拍卖或变卖该房屋所得的价款优先受偿；

裁判要点：1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

2、由资金实际占用人瑞安九洲公司直接将其占用的本案剩余贷款本息归还被告瑞安建行，无疑减少了款项从瑞安九洲公司到吴慈爱再到瑞安建行期间不必要的繁琐和徒生的风险，有利于发挥诉讼资源解决纠纷的功能，减少当事人诉累。但上述司法解释仅应理解为对房屋出卖人所作的义务性规范，旨在对出卖人占用的购房贷款本息最终返还途径的简化，即出卖人可通过直接向贷款人支付购房贷款本息，以同时消灭其对房屋买受人所负债务。该规定增加了房屋出卖人在购房合同解除后履行还款义务的途径，但并非突破合同相对性原则，对借款合同义务进行转嫁、变更，免除实际借款人的还款责任。反之，如果对上述司法解释理解为免除借款人还款责任，则在出卖人缺乏清偿能力的情况下，无疑会增加债权人实现债权的风险，甚至可能为今后借款人与房地产开发公司之间恶意串通，通过转嫁贷款责任给有限责任公司，共同骗取银行贷款提供途径，有违立法精神。

案例评析：和前述肖树生、陈晓玲诉上海银行股份有限公司青浦支行、上海博锦房地产开发中心有限公司等商品房预售合同、按揭贷款合同纠纷一案的裁判主旨一样，法院基于经济原则和减少讼累原则，判决出卖人直接向银行返还剩余贷款及利息，而不是机械局限于合同相对性原则，进行双向返还，这无疑是对剩余贷款本息返还途径的简化，减少了不必要的麻烦和繁杂，有助于减少可能的风险，比如吴慈爱扣留了瑞安九洲公司的房款，让瑞安建行不得已就只能再次起诉，这无疑就增加了银行的讼累，增加了社会交易成本。但本案最大的价值，是在此基础上更进了一步，也就是说，法院裁判出卖人直接向贷款人支付剩余贷款本息，但并没有突破合同相对性原则，并没有免除买房人（实际借款人）的还款责任。所以，对于律师如果代理购房人一方，就需要提示当事人风险：在出卖人偿付能力欠缺不能偿还银行贷款情况下，购房人仍然是要承担还款责任的。

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