又见930，卖方违约、买方违约引发大批“房产纠纷”！

为了对房价的不断上涨进行调控，全国21个城市在今年十一期间相继推出了限购、限贷的政策，在控制房价的同时，也引起了大量的买房无法进行过户、贷款比例改变而无法履行房屋买卖合同等纠纷。北京英淇律师事务所根据多年的房产诉讼经验，对因限购、限贷政策变更引起的房屋买卖纠纷问题做一些简单分析，仅供大家参考。

新政策对购房人的影响

“930”最大的修改不仅对购房人的资质做出了限制，对于首付及贷款也进行了调整，以北京自住房为例：

1、新政策对购房人资质的限制

（1）京籍购房人购房资质

京籍人员在家庭无房情况下可限购两套住房；只有一套房产时可限购一套；有两套及以上房产则不能再购买房屋了。

（2）非京籍购房人购房资质

对于非京籍人员的限制相对京籍人员相对来说比较多，除了家庭无房，还需要本人持有有效暂住证，同时要连续5年以上缴纳社保或个税，只能限购一套。不满足以上所有条件是不能购买住房的。

2、对于房屋首付及贷款的调整

购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

因上述条件的变化，容易引发借名买房、因贷款无法履行合同的纠纷，势必会产生造成房价上涨与房产类的诉讼数量的增加。
新政策可能引发的其他的纠纷

新政策对购房资质和首付、贷款的限制与调整，使得很多人不能在北京购买房屋，但是也有人根据政策的“空缺”作出了一些“变通方式”，这些“方式”实质上是在规避政策，同时也引起了大量的法律纠纷。

方式一、假结婚、离婚

假结婚、假离婚的终极目的，是为了取得购房资格，但此种规避政策的行为都存在一定风险此时，咨询专业房产律师，规避相应的风险极为必要，因为很多“假离婚”，“假结婚”都由假成真。

方式二、卖方不想卖房了，主动违约

虽然政策不断调整，房价依然呈上升趋势，很多卖方因为房价上涨，拒绝履行合同，宁可选择违约也不出售房屋。对于卖方违约的行为，不仅要考虑合同的约定，也要考虑到买方是否履行了买卖主要义务等等，只有在特殊情况下，卖方才可以主动解除合同而不需要承担相应的违约责任。

方式三、买方因政策调整，造成违反合同约定的条款

房产对我国人民来说可能是“家”的象征，很多人选择做一辈子“房奴”，只为有个自己的家，政策的调整可以限制一些买房人恶意抢占市场、哄抬房价，但是对那些买房用于自己日常生活的人也受到了一定的冲击，与此同时，卖方会起诉买方承担相应的违约责任，这时，买方应该准备应对承担违约责任的诉讼。
方式四、借名买房

除了以结婚名义买房，还有部分当事人选择了以借名买房的形式购房。法院对此做出了明确限制，如果实际出资人有购房资质是可以要求确认房产并办理过户的，但是如果没有资质，因为政策有所限制，实际出资人是取得不了房屋的，只能要求房屋所有人返还购房款。

由于各地的政策及审判解决都不一致，上述情况只可作为参考，本文最后会列出各地的政策了解，可根据城市的不同对号入座。 



政策的修改有利也有弊，“930”是一把双刃剑，在控制房价的同时引起了许多房屋纠纷。限购政策是社会公益性和福利性的体现，在满足您购买住房的同时，建议您遵守法律法规的规范，遇到房产问题及时与专业的律师进行咨询沟通，也可以聘请资深律师进行房屋陪购的业务，既能维护您的合法利益，也避免了侵害社会公共利益。