安居房地产律师网首席律师解析户口未迁出承担违约责任的房产纠纷案件

发布日期：2015-12-02 作者：靳双权律师

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案情介绍：
早在2010年，梁启朝就购入了诉争房屋，由于梁启朝的家在外地，且大学毕业没多久，又是单身，户口在外地没有迁入北京，因此他在购房时，对于户口问题也没关注。但是他在中介公司的建议下，梁启朝与原产权人沈佳伟在房屋买卖合同中对户口迁移问题也作出了相关的约定：在过户之前，沈佳伟应将该房屋内的所有户口迁出，若未将户口迁出的，则沈佳伟向梁启朝支付违约金人民币8万元。
直到2015年初，经常有自称是银行的工作人员的人前来梁启朝的房屋处，称有向日奎的户口仍在该房屋处，因向日奎欠信用卡的钱，所以到该房屋处查看向日奎是否在此处，并要求向日奎偿还欠款。
随后，梁启朝在别人的指引下，前往派出所查询，因此他得知该房屋处仍有房东沈佳伟的妻子向日奎的户口未迁出。随后，梁启朝找到了沈佳伟，沈佳伟称在出售房屋时其已与向日奎离婚，也没有什么联系，所以自己现在也找不到向日奎，没法将向日奎的户口迁出。2015年5月，梁启朝依据当初与沈佳伟签订的买卖合同将沈佳伟告上法院，要求沈佳伟向自己赔偿约定的违约金人民币8万元。

审判结果：
法院最终支持了梁启朝的诉讼请求，判决沈佳伟向梁启朝支付违约金人民币8万元。

资深房地产专业律师靳双权案件评析：
资深房地产专业律师靳双权认为，梁启朝与原产权人沈佳伟签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性的规定，应属合法有效合同，双方当事人均应恪守履行自己的合同义务。在买卖合同中，双方就约定了户口的迁移问题，而事实上，显然是沈佳伟违反了买卖合同的约定，未将前妻向日奎户籍迁出，而且时至起诉之日向日奎的户籍仍未从该房屋内迁出，所以沈佳伟的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。对于违约金的金额，双方已经在买卖合同中进行了明确的约定，所以梁启朝要求沈佳伟支付逾期未迁户口的违约金的诉讼请求理应得到法院的支持。
资深房地产律师靳双权提醒各位购买二手房的当事人，二手房的交付中关于户口迁移的问题，在日常交易中常常引发纠纷，如果所购买的住房中卖方的户口无法迁移的，买方也同样无法迁入，而很多购房人是出卖原先的自住房后改善条件的，这样一来自己出售住房后户口也同样无法迁移，就形成了一个户口迁移问题的恶性循环。而且房屋内户口未迁出也会影响房屋所有人再行出售该房屋，因为房屋内是否有户口会影响该房屋的下个买家作出是否购房的决定。由于我国的户籍管理属于公安机关专属管辖的行政事务，一旦出现上述情况，根本无法通过法院诉讼的方式来解决问题。
因此，买方应当在合同中对户口迁移问题作出相关约定，如将户口迁移问题作为违约责任的约定直至解除合同。若卖方未按约定迁出户口，则向买方支付一定数额的违约金，或者买方有权单方解除房屋买卖合同。这样一来，对于买方来说是个权益保障之策，而对于卖方也可以起到足够的约束作用。

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