房主卖房“被离婚 ”，房屋买卖合同是否有效
发布日期：2017-11-17 作者：姚雷律师
2015年3月9日，孙某与张先生通过中介公司签订了房屋买卖合同，约定张先生将其名下一套位于昌平区的房屋以总价134.5万元的价格出售给孙某。购房合同中注明该套房屋性质为“取得房屋所有权证满五年但并非张某家庭唯一住房”（以下简称“满五不唯一”），同时约定由孙某承担交易中应缴纳的所有税、费，若不按约定缴税导致合同不能履行或解除的，其应向对方支付房屋成交总价20%的违约金。
在房屋买卖过程中，张先生发现孙某仅缴纳了契税，但并未交纳“满五不唯一”住房所应缴纳的个人所得税。心存疑虑的张先生经查询发现交易税费档案中竟然有自己的离婚证，不仅如此，售房人家庭唯一住房承诺表且上面也有他的签名。但张先生本人不仅没有离婚，也从未在类似表格上签过字。
张先生据此认为中介公司与孙某中的一方或者两方共同伪造了上述文件，并拒绝再履行房屋买卖合同。孙某购房心切，多次协商不成，将张先生起诉至法院，要求张先生继续履行房屋买卖合同，并协助办理房屋过户手续。庭审中，张先生也提出反诉，以对方伪造证件，存在欺诈为由，要求法院判决解除合同。
庭审中，孙某称自己不知情张先生的离婚证是怎么回事，同时表示如果出现错缴、漏缴税款的情况，只要税务部门出具证明，他愿意配合税务部门办理相关手续，本案并不存在阻碍合同继续履行的障碍，完全可以通过补缴税款的方式补正，能够继续履行。
中介公司则辩称，公司在各交易环节尽到了合理审查的义务，只是员工个人存在伪造离婚证的行为，不是职务行为。目前该员工因涉嫌犯罪，已经被立案侦查，公司对员工伪造行为没有能力预知、控制，因此不应当承担买卖合同的责任。
法院审理：双方合同被解除
法院认为买卖双方对合同解除均有过错，判决解除双方房屋买卖合同，张先生返还购房定金5万元。
律师说法：“被离婚”后房屋买卖合同是否有效
本案中并无充分证据证明伪造离婚证的行为主体，但张先生的离婚证客观上实现了少交纳税款的目的，并最终影响了合同的履行。对于少交纳税款的结果而言，张先生在相关手续上签字时未尽到谨慎的注意义务，具有主观过错。孙某作为买受人对于购买标的房屋应当承担的税费应有心理预期，在其少交纳19万余元的税款的情况下，并未及时提出异议，且事后未主动要求解决，其主观状态有悖于诚实信用原则的要求，孙某对于少交税款亦具有主观过错。中介公司作为从事专业居间服务的经纪公司，其合同义务并非仅限于促成房屋买卖合同的签订，而应当包含购房款支付、房屋过户在内，最终促成合同履行完毕。对于少交税款的结果，中介公司作为专业的居间服务公司负有主要过错。买卖双方对合同解除均有过错，故应判决解除双方房屋买卖合同。
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