05 .限制业主专用部位所有权的业主公约或者章程的效力问题｜第41辑
案情摘要
原告834人，被告38人均为某商厦的业主，某商厦的业主在其内部有1344个商铺。2002年1月25日业主正式开始经营，2004年10月召开了首届业主大会，制定了《章程》和《公约》，《章程》第11条规定：“业主代表大会作出的修改业主委员会章程、业主公约、业主代表大会议事规则，选聘、解聘或者变更物业管理企业，专项维修基金使用和统筹方案的决定，分担业主委员会活动经费重大事项的，必须经全体业主所持投票权的2/3以上表决通过。对一般事项的决定须经业主代表大会与业主代表1/2以上通过。第19条规定：“业主委员会履行以下职责：……（3）选聘物业管理企业与经营管理企业，并与物业管理企业与经营管理企业订立、变更物业管理聘用合同和经营管理委托合同……”第24条规定：“业主委员会经营管理有关事项需由拥有本楼宇内所有房产权和经济利益相同的业委会委员商议通过后形成方案，提交业主代表大会表决通过。”
《公约》约定了物业和经营管理的问题，第3条规定：由业委会根据业主代表大会的授权，征求本楼宇在内所有房产权和经济利益相同的业主意见，表决通过后以合同形式分楼宇所有权分别委托一个经营管理公司实施统一专业化经营管理服务。业主委员会可以通过招标或者其他方式选聘经营管理公司，并与业主代表大会选定的经营管理公司订立、变更或者解除委托管理合同。选聘的经营管理公司有权对商场布局进行统一设计、统一布局、统一经营、统一管理，统一财务核算。选聘的经营管理公司不得改变本楼宇内原有的设计经营方案。
2006年9月根据部分业主提议，业主对《章程》和《公约》进行修改，在《章程》11条后增加“业主委员会可以根据多数业主意见，授权经营企业对整体布局进行调整和招商。”“业主委员会设立监督组，对经营管理企业的招商、财务、现场管理等进行监督管理。”《章程》24条后增加“业主委员会所授权聘请的经营管理企业对教育布局进行统一招商、统一布局、统一经营、统一管理、统一财务核算。”《公约》第3条“选聘的经营管理公司不能改变本楼宇内原有设计经营方案”改为“选聘的经营管理公司不能改变本楼宇内的设计建设方案。”有946个铺位的业主在修改说明上签名，同意修改。2005年商厦存在部分业主自营，部分业主委托经营的情况，2007年7月业委会根据大多数业主的意见与某经营服务有限公司签订《委托经营管理合同》，明确鉴于1344个铺位业主中1188个业主与服务公司签订了委托经营合同，超过了2/3，根据《公约》第三条的约定，业主委员会与服务公司签订合同。到开庭前总计1190个业主与服务公司签订了委托经营合同。因部分业主不同意将铺位交付服务公司，原告起诉要求确认《章程》、《公约》有效，确认业主委员会与服务公司签订的《委托经营管理合同》有效。被告认为业主自营还是委托经营，不属于物业管理范畴，要求撤销《章程》及《公约》，《委托经营管理合同》无效。
法院处理
一审认为《章程》和《公约》订立、修改符合规定，业主应当受到《章程》和《公约》的约束，判决《章程》、《公约》和《委托经营管理合同》有效。被告不服上诉。
最高法院民一庭意见
根据《物权法》第76条的规定，经营性用房的专有部分具有方式不属于业主大会的共同决定事项。业主公约或者章程作出的该专有部分是自主经营还是委托经营，由全体业主按照少数服从多数原则投票共同决定的约定无效。业主大会根据该公约或者章程作出委托经营的决定后，业主委员会与他人签订的委托经营合同，对未同意或者追认的业主不发生法律效力。
0
