二手房买卖双方有哪些风险，怎样解除二手房买卖合同？

一、二手房买卖双方有哪些风险？
（一）二手房买方的法律风险：
相对于卖方来说，买方在交易中的风险更大一些。因为买方都需要预付一部分房款，若付款后卖方反悔或买方根本就是遭遇欺诈，则会给自己带来重大损失。尤其是在卖方以按揭方式购房的交易形式中，买方有可能先行垫款为卖方解除抵押，这样做的风险更大。购房者要避免风险应该注意一以下几点：
1、通过房屋中介公司交易。买方将预付款交给中介公司，由中介公司陪同卖方到银行赎证，赎出的房权证由中介公司保管而不到卖方手中。
2、应当签订一份完备的合同，要使用定金条款并约定违约金。
3、由于是二手房，买方在接房时一定要查明该房屋的物业费、水电热气费、有线电视费等费用是否已在交付前结清，否则后患无穷。
（二）二手房卖方的法律风险：
二手房买卖中卖方人的风险多出现在买方以按揭方式购房的时候，因为买方若不办理房屋抵押，提供按揭的银行不会发放贷款。这就要求卖方在尚未得到房款的情况下将房产过户到买方名下，由买方持房权证办理抵押登记手续，然后在银行发放贷款后将房款付清。从房屋过户到银行发放贷款一般有一个月左右的时间。而这对卖方来说是存在一定风险的。要有效的规避风险卖方要注意：
1、通过房屋中介公司交易。卖方将房权证交给中介公司，由中介公司的工作人员陪伴双方到房产交易中心办理房产过户手续，发下的新证仍由中介公司掌管，再由中介公司陪同买方办理房屋抵押登记手续。由于房权证一直由中介公司保管，到不了买方手中，能够有效地避免因买方违约而给卖方带来的风险。
2、贷款应当通过银行转账的方式划入卖方开立的账户，而不经买方之手。
3、签订一份完备的《房屋买卖合同》是非常有必要的，尤其要在合同中明确约定违约责任和违约金的计算方法，一旦买方违约，能够有效地通过法律救济。
二、怎样解除二手房买卖合同？
在二手房交易中，出现法定解除合同的情况双方根据法律规定解除合同即可，不容易引起纠纷，而约定解除合同就容易引起纠纷了。无论哪方当事人享有解除合同的权利，主张解除合同的一方当事人，都必须向对方提出解除合同的意思表示，才能达到解除合同的法律后果。因为解除权的行使应当以当事人约定的解除权条款为前提。
合同订立后，一方当事人根据双方约定的解除合同的条件通知对方解除合同，导致合同关系消灭的行为，属于解除权的行使。当然，解除权可以在订立合同时约定，也可以在合同履行过程中约定；可以约定一方享有解除权，也可以约定双方均享有解除权，还可以约定解除权行使的期限。当解除条件成就时，享有解除权的当事人，便可行使解除权解除合同。
为了防止当事人滥用解除权，根据合同法第九十六条的规定，当事人对解除权人解除合同的行为有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
综上，在二手房买卖过程中，作为当事人，对约定解除的条件一定要有可操作性，相关的合同文书要完整保存，特别是违约方明示不再继续履行合同的书面证据或音相材料等。只有这样，才能在纠纷发生时，有效行使合同解除权或有效防止对方滥用解除权，减少不必要的损失。
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