专业律师教你判断被征收房屋价值补偿是否合理？

专业律师教你判断被征收房屋价值补偿是否合理？
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”
因此，在国有土地上房屋征收补偿中，主要需要三项补偿事项，分别为被征收房屋价值补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置补偿和因征收房屋造成的停产停业损失补偿。那么在实际操作中，如何判断征收方提出的补偿款是否合理呢？在征收中，被征收房屋价值在补偿中占有重要地位，因此下面小编将着重为您阐述在房屋征收中房屋补偿价值应当参考的因素，使您能够保障自己的合法权益不受侵害。
被征收房屋价值，是指被征收的建筑物及其占用范围内的建筑用地使用权和其他不动产的价值。其他不动产包括不可移动的围墙、假山、烟囱、水塔、苗木等。具体来说作为列入征收补偿范围的房屋价值，其范围包括房屋本身价值、附属物价值以及国有土地使用权价值。

一、房屋本身价值
1、被征收房屋价值评估时点
《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。”
因此，如果想要判断被征收房屋价值评估是否合理，就应当首先考察房屋价值的评估时间是否是合法、准确的，即为是否为房屋征收决定公告之日。
2、房地产价值评估机构
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”
因此，根据上述法律法规的规定，应当明白如果想要确保被征收房屋的价值认定合理、合法，就需要着重考虑房地产价值评估价格的选择。
（1）选定
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”
因此，房地产价格评估机构的确定有三种方法。
第一，由被征收人协商选定。协商选定是基础，在确定房地产价格评估机构时，若没有经过被征收人的协商而采取其他征收办法时，被征收人可以予以拒绝。
第二，当被征收人在规定时间内协商不成的，另有两种方法可供选择。（1）多数决定，即可以由房屋征收部门通过组织被征收人，按照少数服从

多数的原则投票决定。（2）随机选定，即采取摇号、抽签等随机方式确定。即使采取多数原则、抽签、摇号的方式来确定评估机构，也是要有被征收人参与的，房屋征收部门或其他政府部门均无权擅自指定评估机构。

因此，在实际操作中，你应当注意是否是按照上述流程、方法对房地产价值评估机构进行选定的。如果不合理，例如未能按照法律规定，首先由被征收人进行协商，而是直接抽签选定的，则此流程不合法，应当向征收方提出，进行拒绝。
总之，判断被征收房屋的价值补偿是否合理，应当注意房地产价值评估机构的选定是否合法。
（2）评估方法
《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定：“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。”
具体来说：
（一）被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；
（二）被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；
（三）被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估；
（四）可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行核对和比较分析后，合理确定评估结果。
因此，由于法律对房地产价值评估方法有规定，如果想要保证被征收房屋的价值评估合理，就需要查看价值评估方法是否合理、合法。例如，如果被征收房屋是在建工程的，却采用了市场法，这样是需要考量这种方法的选择是否是合理，是否会影响对房屋价值的判断，毕竟已经有法律明文规定应当采用假设开发法评估。

3、影响因素
《国有土地上房屋征收评估方法》第十四条规定：“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”
因此，在进行价值评估时，不仅需要考虑房屋本身的属性来选择评估方法，还需要考量是否存在影响因素，具体如下：
【1】区位：即房屋所在城市的区位状况，包括当前环境变动以及未来的规划前景。
【2】用途：要区分被征收房屋是住宅还是非住宅，如果是非住宅，还要区分是营业性用房还是非营业性用房。
【3】建筑结构：房屋结构包括钢结构、钢筋混凝土结构、砖木结构、简易结构等，要区分被征收房屋属于哪一种。
【4】新旧程度：根据被征收房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度确定被征收房屋的新旧程度。
【5】建筑面积及占地面积：根据证件记载确定被征收房屋的建筑面积及占地面积。
【6】土地使用权：明确土地使用是属于出让、转让、划拨还是租地等情况中的哪一种。
因此，在判断被征收房屋的价值评估是否合理时，还需要考虑被征收房屋是否有特殊的影响因素，显然营业性用房和非营业性用房的价值判断标准是不同的。
4、异议
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、《国有土地上房屋征收评估办法》第十九条、第二十条、第二十一条和第二十二条都规定了如果对房地产价值评估不满应当如何进行维权的方法，在此不再赘述。
二、附属物
附属物是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋并有某种用途的附属物或内筑物。
一般具有以下特征：（1）依附于房屋而存在（2）具有某种用途，有利于房屋价值的提升（3）具有合法性（4）能计算其价值。
因此，需要考虑被征收房屋是否有附属物，其对于房屋价值的提升发挥了多大的作用。在结合附属物的情况下，综合考量房屋价值。

三、国有土地使用权价值。
对国有土地使用权的价值补偿，会根据土地用途、取得土地使用权时的地价、土地使用权的余期、被征收人对土地进行投资开放的情况等来判断。
因此，如果征收对被征收人的土地使用权有重大影响，也应当考虑在内。
以上即为在房屋征收过程中，判断被征收房屋的价值评估是否合理需要考虑的事项。因此如果想要合理的征收补偿就应当注意房屋价值评估，当存在不合理现象时，及时维权，保障自己应得的利益。