个体工匠承建农村住宅的建房协议如何定性

【案情】
农民王某为改善住房环境，将自家的三层楼房建筑工程出包给李某等三人修建，双方签订了建房协议，约定王某包工不包料，建设期限为一年，验收完成后支付款项。某日，李某因施工时，上方一砖块掉落砸伤头部，双方就赔偿事项产生纠纷。王某辩称该建房协议的性质为承揽合同，定做人不承担赔偿责任。

【分歧】

对于上述案例中的建房协议的性质，存在两种不同的意见：

第一种意见认为，该建房协议应属于承揽合同。建房协议中规定建房形式为包工不包料，承包人只是按照房主的要求完成一项工程，房主给承包人支付报酬，因此该建房协议为承揽合同。

第二种意见认为，该建房协议应属于建筑施工合同。根据我国《建筑法》和《村庄和集镇规划建设管理条例》的相关规定，个体户在村庄、集镇规划区内进行建筑施工行为，除属于修缮房屋外，均须要有施工资质审批手续。因此，该建房协议为建筑是施工合同。

【管析】

笔者同意第二种意见，主要理由如下：

第一、农村自建三层(含三层)以上住宅受我国《建筑法》调整，该建房协议应属于建筑施工合同。根据我国《建筑法》第八十三条：“农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法”和建设部规章建质[2004]216号《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条第(三)项规定“农民自建两层(含两层)以下住宅(以下简称农民自建低层住宅)”，我们可以认定农民自建三层(含三层)以上住宅的建筑活动适用我国建筑法，依据我国建筑领域相关法律法规，施工前应签订建设工程合同，故该建房协议属于建筑施工合同。

第二、农村自建低层住宅(两层以下)受我国《村庄和集镇规划建设管理条例》调整。依据《村庄和集镇规划建设管理条例》第二十一、二十三条的规定，个体工匠在村庄、集镇规划区内从事建筑施工，除承担房屋修缮外，须按有关规定办理施工资质审批手续，也就是说个体工匠在建房前仍需获得同意施工的审批。虽然农民自建低层住宅的建筑活动不适用《建筑法》，且现行我国法律未对农村低层住宅自建活动作出明确规定，但是我们可以看出农村自建低层住宅的建设活动同《建筑法》具有很明显的类似性，即承建人都必须取得建设资质或施工资质审批，此时，依据类推方式，该建房协议应属于建筑施工合同。

第三、从实践中来看，随着社会经济的发展，自建住宅成为改善农民住房条件的有效手段，受困于现实条件和水平，个体工匠承建农村住宅非常普遍，同时伴随而来的施工事故也常有发生，引发大量的事故纠纷，矛盾突出。如果将上述建房协议归属于承揽合同，依据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，定作人一般不承担赔偿责任，只有在定作人对定作、指示或者选任有过失的情况下承担，个体工匠承担的施工风险较大。同时，与建设单位中的工人相比，个体工匠没有相应的安保措施和设备，更没有相关的工伤保险等保障。可以说，个体工匠在施工事故发生时，得不到有效、充分的保障。因此，将上述建房协议归属为建筑施工合同有重要的现实意义和社会意义，一方面可以依据相关法律法规保障个体工匠的人身安全和受伤时依法获得救济的权利，化解农村矛盾纠纷，维护农村的和谐稳定;另一方面也可以依法约束农村自建住宅的发包人，提高他们的安全意识和合法意识，有效规范农村自建住宅的建设秩序。

综上所述，个体工匠承建农村住宅的建房协议应属于建筑施工合同。

(作者单位：江西省广昌县人民法院)