夫妻一方出售另一方房产 效力如何认定？
发布日期：2018-05-14 作者：石文辉律师
双方签订《房地产买卖契约》后，杨某未能按约定向吴某某交付503房。503房系丁某某于2014年1月12日购买，并于2014年2月8日支付完购房款， 2014年2月26日登记于丁某某名下。丁某某与杨某系夫妻，双方于2014年12月24日登记结婚。庭审中，丁某某明确表示拒绝向吴某某出售503房。
法院认为：丁某某通过58同城网发布房屋出售信息，拟出售503房。吴某某随之与丁某某联系，并到其家中看房，双方对相关买房事宜进行了协商。2017年4月5日，吴某某与丁某某的妻子杨某签订了《房地产买卖契约》，对涉案房屋成交价格、付款方式等进行约定。涉案房产登记在丁某某名下，丁某某在网上发布售房信息，表明丁某某及其妻子杨某有售房意愿，吴某某与丁某某洽谈后，与其妻子杨某签订合同，吴某某完全有理由相信杨某已经取得其丈夫丁某某的授权。
石律师点评：根据《合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。代理此类案件，思路是要证明买方在购买涉案房产的时候，有理由相信出售方有代理权。本案中，丁某通过58同城网发布房屋出售信息，并带吴某某到家中看房，并参与买房事宜的协商，杨某虽对503房没有所有权，但吴某某有理由相信杨某对售房事宜有代理权，形成表见代理，《房地产买卖契约》合法有效。
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