经适房交易土地出让金不必然由出卖人承担

裁判要旨

经济适用房符合条件上市交易的，需补缴土地出让金。根据交易习惯，土地出让金一般由出卖人承担。如果交易双方约定了土地出让金缴纳方式，且已实际履行，则一方不得以该约定违反国家规定和交易习惯为由撤销该履行。

案情

2012年1月21日李某与郭某签订一份《购房协议》，约定：交易房产位于老城区某路四号，建筑面积132.67平方米;交易净价款52.5万元，此价款为不含税费价，由此交易所产生的一切税费由郭某承担。协议签订之日即2012年1月21日付给定金50万元，余款2.5万元到房管局办过户手续前付清，李某配合郭某办理各项交接手续。该合同签订后，2012年1月21日郭某付给李某定金50万元，2012年2月6日郭某向洛阳市房地产产权产籍监理处交付了经济适用房上市交易收益所得52602元和土地出让金6975元，缴款单位为李某。2012年2月21日郭某付给李某房款2.5万元。现郭某诉至法院要求李某返还郭某垫付的经济适用房上市交易应缴纳的土地出让金6975元。另查明本案涉及房产性质为经济适用房，已购买满五年，符合上市交易条件。

裁判

河南省洛阳市老城区人民法院经审理认为：原告郭某与被告李某于2012年1月21日签订的《购房协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。郭某在签订购房协议时已经收到李某的房屋所有权证、土地证、产权界定卡，对该房屋属于经济适用房的性质是明知的。购房协议第二条明确约定“房产交易价：交易净价款52.5万元整，此价款为不含税费价，由此交易所产生的一切税费由郭某承担。”，该条款概括性地将交易所产生的一切税收和费用约定由郭某承担，以保证李某在此次房产交易中获得交易净价款52.5万元整。6975元的土地出让金属于政府征收的费用，根据双方协议约定属于郭某应承担的费用。郭某在缴纳6975元时并没有与李某协商一致约定是为李某垫付的6975元，也没有拒绝缴纳此款并为此提出解除合同的行为。2012年2月6日郭某交付了经济适用房土地出让金6975元，2012年2月21日郭某付给李某房款2.5万元也证明郭某在缴纳6975元时并没有与李某协商一致约定是为李某垫付的6975元。据此判决，驳回原告郭某的诉讼请求。

宣判后，郭某不服，提起上诉。洛阳市中级人民法院审理后认为：本案当事人双方间经济适用房转让合同约定明确，且双方已经履行完毕。现上诉人郭某称双方争执的土地出让金6975元应由被上诉人李某支付，其本人系垫付行为，该款李某应予返还的理由，依据不足，本院不予采信。二审判决：驳回上诉，维持原判。

评析

根据2007年建设部、国家发展和改革委员会、监察部等七部门联合发布的《经济适用房管理办法》和2011年洛阳市政府《关于经济适用住房上市交易管理的意见》，经济适用房上市交易需缴纳土地出让金，缴纳主体描述为购房人或产权人，但没有强制规定由谁缴纳。在房屋买卖行为中有个常用的交易习惯，即土地出让金由卖房人承担。但是，根据民事法律行为意思自治原则，买卖双方可以对相应的权利义务进行约定，只要约定不违反国家强制性规定或损害第三人合法权益，该约定即对双方有约束力。如果买卖双方对土地出让金的缴纳有约定则应从其约定。

本案中，相关证据可以证明郭某明知其所交易的房产为经济适用房，对所要缴纳的税费也是明确知道的。本案所涉及交易房产的全部手续均为郭某自行办理，李某配合签字，因所涉及交易的房产是经济适用房，办理交易过户手续的第一个步骤是在房管局窗口提交《经济适用房上市交易申请书》，政府审核是否允许上市交易，审核符合上市条件就下发《经济适用房上市交易意见书》，凭该意见书方可办理交易手续。该意见书是郭某拿着李某已经签字的申请书办理并领取的，并自行交付了经济适用房上市交易所得52602元以及土地出让金6975元，随后郭某拿着该房屋的《房屋所有权证》《土地使用证》和《经济适用房产权界定卡》，自行办理了其他手续，对该房屋为经济适用房未提出异议，也未对交纳的费用提出异议。

郭某缴纳6975元土地出让金属于履行协议约定的义务，不是垫付行为。郭某提出“该笔费用在交易时因李某未带钱，双方协商由郭某垫付”的说法没有证据证实，且不符合协议约定。根据双方签订的协议第二条约定：交易净价人民币52.5万元，此价款为不含税费价，由此交易所产生的一切税费由郭某承担。“交易净价”的约定能够说明该价格是李某的净收益，且协议也明确约定“由此交易所产生的一切税费郭某承担”，进一步对交易价格做出了限定性解释，即李某净收52.5万元，此交易产生的一切税费由郭某承担。故郭某应当承担6975元的土地出让金，其缴纳行为是对双方协议的实际履行，不得撤销。

本案案号：(2014)老民初字第1437号，(2015)洛民终字第1906号

案例编写人：河南省洛阳市老城区人民法院 申文娟 樊 蕾