农村征地拆迁这5件事都做不到，怎么拿到高补偿？

发布日期：2018-07-22 作者：北京京平律师事务所律师

导语拆迁是不是合法首先要看的就是有没有法律依据。很多当事人看到“房屋拆迁公告”、“致广大被拆迁户的一封信”、“地方政府作出的会议纪要”就认为此次征地拆迁是合理合法的，其实事实并非如此。合法的拆迁要有严格的法律流程。确定拆迁行为是不是合法，咱们必须知道自己在各个流程中有哪些权利。
01核准报批内容
征收农村土地，首先要由地方政府报批，然后由国务院或者省级人民政府审批。
法律规定《土地管理法》第四十五条征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过35公顷的；（三）其他土地超过70公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
典型案例在实践中我们经常遇到这样的情况，拆迁方为了简化程序，节约成本，降低审批门槛，以及一些其他原因，向省人民政府报批征地一百亩，然而最终却是拿着一百亩的审批材料占用了一千亩农民的土地。这些问题如果被拆迁人不调查核实，都是不会知道的。最终会导致没能行使自己的权利，损失了土地，还没有拿到合理补偿。

律师建议政府征地的行为一定是有报才有批，征地批文是要公开的，一定要准确了解征地信息，核实征地的用途，是不是公共项目建设？报批的项目和实际的建设项目是不是一致？报批的面积和征地范围与实际是否相同。如果实际情况跟批准材料上的不相符，那么政府就很有可能存在少批多占的违法行为。
02确认调查结果
法律规定《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》：在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。
典型案例实践中，被征收人可能见过政府相关工作人员，也去了家里进行调查，测量了房屋、土地，但没跟本人签字确认，直到补偿明细表、评估报告下来，才发现测量出的面积比实际面积小很多，导致了补偿明显偏低的情况。

律师意见该材料是需要当地政府与被征地的老百姓共同签字确认的。在告知征地后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。
03了解征地公告
法律规定《征用土地公告办法》第五条征收土地公告应当包括下列内容：（一）征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；（二）被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；（三）征地补偿标准和农业人员安置途径；（四）办理征地补偿登记的期限、地点
典型案例实践中，当地政府并没有张贴公告，被拆迁户去国土局询问的时候，得到的答案常常是：“征地公告有是有，但那是国家秘密，不能给你看！”
律师建议征收土地的公告是一定要张贴的，大家一定不要被征收方所谓的“国家秘密”唬到，我们有权了解征地公告的内容。并且确认内容是否完整。
04重视补偿安置方案
法律规定《征用土地公告办法》第八条征地补偿安置方案公告应当包括下列内容：（一）本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；（二）土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；（三）安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；（四）地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；（五）农业人员的具体安置途径；（六）其他有关征地补偿、安置的具体措施。
典型案例在征地拆迁过程中，征收方为了节约成本，制定的补偿安置方案常常会出现各种不合理的地方，补偿明显低于法定标准，却又用威胁、恐吓等各种方式逼被征收人交出土地，签订协议，有时也会用一些“小恩小惠”迷惑不了解法律的村民，来达到自己“中饱私囊”的目的。

律师建议补偿安置方案内容都要作出明确的书面告知，缺一不可。没有见到征地公告、征地补偿安置方案公告的村民，有权直接拒绝办理征地补偿登记手续。村民有权要求村委会在一定的期限内提供这笔土地款的支付清单、还有权利要求村委会将土地款的收支状况向本村村民予以公布，以便村民查询和监督。
05依法要求听证
在征地依法报批前，当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。
法律规定《征收土地公告办法》第九条被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府土地行政主管部门提出。
典型案例实践中都是被征地的农民被别人冒名顶替签字按手印，或者被村委会领导的亲戚朋友作为群众代表签字按手印确认，同意征地，不申请听证，有很多村委会直接盖章作出放弃听证的证明。被征地村民是不知道这些暗箱操作的。都需要调查取证，不然最后权利被侵害，被征收人都被蒙在鼓里。
律师建议被征收人要明确自己的诉求，如果被征收人对补偿安置方案不满意，认为没办法维持现有的居住水平，可以要求听证，当地国土资源部门应当举行听证会，需要修改的，按照相关法律法规批准的征地方案进行修改。

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