城中村改造过程中的征收补偿

发布日期：2018-09-20 作者：熊敏律师

随着城市化进程的加快，越来越多的城中村被改造，人们对于城中村拆迁问题也越来越关注，尤其是拆迁补偿问题，直接关系到被拆迁人的切身利益。
一、城中村改造不能等同于拆迁、征收
城中村是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区。城中村其实并不是法律上的概念，有关政策、规定多见于国务院、各部委、地方各级政府的规范性文件。
城中村改造与征收、拆迁也不是同一层次、同一类别的概念，城中村改造只是政府启动征收、拆迁工作的一个前提条件。从理论上说，城中村改造还存在不需要启动征收、拆迁的情况，当然，这需要一个前提，即全体居民完全自愿，不能涉及各种强制。实践中，城中村改造几乎都会伴随着征收拆迁。因此这是两个不同的概念，不能混同。
二、被征收、拆迁如何补偿
1、补偿政策
城中村改造的补偿安置条件不能低于一般情况下征收拆迁的补偿安置。具体而言，国有土地上房屋征收补偿要依据征补条例，做到对被征收房屋的评估价不低于征收决定作出时的同地段相同条件商品房的市场价格，安置房购买价格不能高于相同时点商品房市场价格。城中村一般是位于城市规划区内，集体土地上房屋的征收补偿，原则上应当参照国有土地上房屋进行补偿。总体上，要做到公平补偿，保障被征收人原有生活水平不降低。另外，各地为推进工作实施，如出台有更有利于被征迁人的优惠补偿安置政策，仍然应当继续执行。
2、补偿内容
a. 房屋价值补偿。各地方依据地方政策制定补偿标准。
b. 临时安置费、补助费需补偿。在回迁之前，定期、定户、定人发放补助，以资助临时的安置及生活费用。
c. 地上房屋补偿款及装修款。没有具体的补偿标准，但此涉及评估机构的评定，对于评估机构的选择应主动。
d. 停产停业损失。该项主要针对企业、公司和个体工商户。对于停产造成的损失，主要在于协商谈判。
e. 拆迁奖励。部分拆迁会有拆迁奖励政策。用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，该奖励主要是地方政策制定，没有统一的标准。
3、补偿形式
安置补偿的选择一般会有三种情况：
a.拆迁安置补偿款，即货币补偿。货币补偿金额=被征收房屋经由评估机构确定的市场价格+搬迁费用+临时安置费用+停产停业损失+其他补助费（早迁奖励等）
b.产权置换房屋。产权调换补偿差价金额=被征收房屋的评估价格+房屋装饰装修商定或者评估的补偿金额-获得的调换产权的房屋的评估价格。
c.两者相结合，即在一定产权置换的基础上再收取部分补偿款。
经济在发展，各地都在大力建设，城中村改造是不一个不可回避的问题，了解相关补偿政策非常有必要，如果认为补偿不合理请记得拿起法律武器维护自身合法权益。

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