广州购买商铺签订合同时需要注意哪些问题？

发布日期：2018-10-16 作者：张静律师

每年房产相关维z权事件不断，很多投资者花了大价钱买的商铺出现这样那样的问题，发展商不予解决，投资者基本上也是投诉无门。那么在签订合同时，到底需要注意哪些陷阱呢？
律师解答：购买商铺签订合同时需要注意以下问题：
　　1、“五证问题”
　　在与开发商签订合同之前要注意开发商是否”五证齐全“。特别是房屋销售许可证和开发商是否具备房地产开发资格，消费者能否获得完整产权，能否拿到由国土资源部与房产管理局签发的房产证。

　　2、房屋用途
　　在签订合同时，购房者应了解所购房屋用途确实是商用，并在合同中注明。

　　3、公用分摊面积
　　注意公用分摊面积。商铺的公摊面积占建筑面积的30-40%，有的甚至超过50%。为避免公摊过大，建议购房者选择按使用面积计价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。同时，让开发商在购房合同中约定好当商铺公摊面积过大或者过小时的解决办法。

　　4、包租承诺
　　许多开发商对包租承诺采取非书面承诺的方式，在签订商铺购买合同时，应将包租承诺落实到具体的合同条款中。另外，商铺的逾期交房直接影响包租协议的履行，在签订商铺买卖合同时应就交房期限做严格的规定，并约定一旦逾期交房时，开发商除了承担延期交房的违约金外还应当承担购房者的租金损失。

　　5、物业管理
　　许多购房者与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上，这也是购房者在购买商铺时易忽略的环节。在购置商铺时，不要轻易地和开发商签订物业管理合同。

　　6、注意商铺的交房条件
　　商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要。在签订商铺合同时应特别约定物业的平面格局、楼板承重、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、柱距、层高以及配套设施等条件，并在交房时特别予以注意验收。

　　7、关于贷款风险
个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。一般不超过合同价款的60%，贷款期限也只有10年。另外，银行对商铺贷款者资质的审核也比住宅贷款更严。当投资者考虑贷款买铺位时，能否得到批准主要依赖发展商提供的担保情况、购房者本人的资信状况等因素。如果购房者在签订购房合同并支付了首期购房款后得不到批准，就会面临无法自行支付全部剩余款项，从而承担违约责任的风险。因此应在补充协议中分清责任，如果由于发展商原因导致贷款得不到批准，则购房者可以选择退房并要求发展商承担违约责任;如果由于自身原因，可选择变更付款方式或者要求退房。

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