拆迁协议注意这些，拿钱选房有保障

发布日期：2018-12-11 作者：北京京平律师事务所律师

补偿协议对被拆迁人事关重大，直接关乎着自家拆迁的补偿款、安置房等切身利益，因此，签订合法有效的补偿协议至关重要。另外，如果经过无数次的博弈、协商，终于与拆迁方签订了满意的补偿协议，但拆迁方却迟迟未依照约定履行，被拆迁人该怎么办?先看一则黑龙江省高院最近发布的典型案例——“田某、姜某某诉密山市征收办补偿安置协议案”。
【案情简介】2012年6月28日，密山市人民政府作出《房屋征收决定》，对田某、姜某某的商业用途房屋进行征收。2013年6月3日，田某、姜某某与密山市征收办签订了《补偿安置协议》。双方约定，对田某、姜某某按照产权调换的方式进行安置补偿，密山市征收办负责为其建造回迁商服房屋，并支付房屋差价款。协议履行中，田某、姜某某发现密山市征收办未按照双方协议约定的房屋结构建造拟回迁安置楼房，已建成的楼房不能作为非住宅使用，故提起行政诉讼，请求密山市征收办赔偿被征收房屋损失及房屋差价款。
【裁判结果】被告密山市征收办赔偿协议书中约定的回迁房屋面积按新楼评估价格12831747.50元及房屋差价款62729.60元，合计金额12894477.10元。并支付自2015年8月1日起至给付之日止的银行同期贷款利息。
【判决理由】法院认为，田某、姜某某与密山市征收办签订的《补偿安置协议》及双方关于回迁房框架结构的约定，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，协议合法有效。密山市征收办未按照约定的框架结构为二人建造商服房屋的行为构成违约。因回迁房屋已竣工，房屋结构已无法更改，密山市征收办在事实上已不能履行双方约定的义务。故判决密山市征收办赔偿田某、姜某某被征收房屋损失，并支付房屋差价款。

《行政诉讼法》第十二条第十一款规定，行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的，属于行政诉讼的受案范围。行政协议是行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议。在协议合法有效的前提下，行政机关不依法履行、未按照约定履行协议，给行政相对人造成损失的，应依法予以赔偿。案例中，密山市征收办在签订协议后，未按照约定履行协议，田某、姜某某依法提起行政诉讼。法院判决密山市征收办赔偿损失，依法维护被拆迁人的合法权益。
作为被拆迁人，如果拆迁方在协议约定的时间内不履行或者没有依照协议约定内容履行时，可以依法提起诉讼，要求其履行；履行不能时，赔偿因履行不能造成的损失。为了维护自己的合法权益，签订合法有效的安置补偿协议是非常重要的，因此，被征收人在签安置补偿协议时需要注意以下三个方面。

一、与谁签协议
国有土地上的房屋：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条的规定，被征收人应当与市、县级人民政府或其确定的房屋征收部门签订补偿协议。
集体土地上的房屋：根据《土地管理法实施条例》第二十五条的规定，与被征收人签订补偿协议的主体应当是市、县人民政府、土地行政主管部门或负责房屋征收与补偿的部门。
二、协议中应当载明的信息
1、应明确补偿方式、补偿内容
征收方和被征收人应依据补偿标准协商好具体的补偿内容，并明确地写在协议中，主要包括：被拆除房屋的评估情况、征收补偿方式、补偿金额和支付时间。选择安置房补偿的要注意在协议中应明确调换房屋的位置、面积、楼层、户型结构、朝向和房屋交付时间等事项。另外，根据实际情况对搬迁费、临时安置补助费、停产停业损失费、搬迁期限、过渡方式和期限等内容也要协商确定并将其明确的写进补偿协议中。
2、违约责任
补偿协议具有合同性质，双方当事人可以根据自身的情况，在协议中明确约定违约责任以及争议解决的办法，一旦出现拆迁方违约的情况，可按照约定及时进行救济，以保障自身的合法权益。
三、保留协议原件、收集相关证据
被拆迁人在签订补偿协议后，要保留协议原件。需注意签完安置补偿协议不等于万事大吉了，应当处处留心，收集拆迁方没有履行协议内容的证据，以备不时之需。在协议约定的期限内，拆迁方没有依协议内容履行，如协议约定的交房时间已到，但安置房还未建设，被拆迁人不要一味等待，而是应当积极主张权益。

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