广州二手房买卖过程中履行义务晚了两天能解除合同吗？

发布日期：2019-05-06 作者：张静律师

律师解答：看合同约定，如果约定晚1天就能解除合同的话就可以。但实践中合同一般不会这样约定，一般是约定延期超过15天另一方才能解除合同的。
判决书节选：
本院认为：原告刘某与被告胡某、合某公司签订的《存量房买卖合同》系三方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行自己的义务。本案中需解决的争议焦点在于交易中是否存在相关违约行为、如何确定其性质和法律后果。
严格按照合同约定言之：买方须在2013年8月24日签约当天交付定金（实际已于2013年7月5日交付），卖方最迟应在5日后即2013年8月29日提供齐全办理银行贷z款所需资料；买方在2013年9月2日签署按揭文件后，应在5日内即2013年9月7日前提供齐全办理银行贷z款所需资料；银行在2013年9月26日出具了同意贷z款通知书，则买卖双方最迟在五个工作日后即2013年10月9日配合完成本次交易的递件手续。而事实上：卖方在2013年9月9日到10日间、买方在2013年9月12日才补齐相关资料，双方均有迟延，买方至少比卖方又拖后2日；在卖方多次催促下，买方最后落实的递件时间为2013年10月12日，比原定时限拖后3日。尽管买方辩称有中介公司通知不周、贷z款合同银行未来得及盖章等事由，但不可否认其曾以工作、病恙、请假难等个人因素屡屡推托，与卖方沟通时态度也不够友好，导致矛盾发生，在此意义上，买方确已对卖方构成违约，买方所举第三方的原因，不影响其向卖方承担违约责任。、
另一方面，买方应在2013年8月24日签约后15日内签署银行按揭文件，实际签署时间在2013年9月2日，离时限届满尚余6日，因此买方在2013年9月12日补齐资料后并未使办理按揭手续的进度滞后于卖方在合同订立时预期的合理范围；合同中仅明确了延期交房、逾期付款超过15日的，可单方面行使解除权，比照有关违约责任条款，在买方只迟延3日及约到2013年10月12日递件的情况下，卖方就在当月14日起诉请求确认解除合同，缺乏合同依据；从目前看，买方已按约定支付了前期房款，银行已审批同意按揭贷z款，办理递件的各项手续都已齐备，买方与合某公司之后已分别向卖方发函要求继续履约，可见买方违约尚未及导致合同目的不能实现的严重程度，卖方主张解除合同亦不符合《合同法》第九十四条规定的法定条件，故此不予支持。
基于以上分析，对两原告有权没收买方已付定金及楼款共10万元不予退还的相应诉求，不予支持；但买方因迟延履行义务共计5日，须参照合同约定标准每日以未付房款的0.05%向两原告支付违约金：（总房款58万元-已付房款10万元）×0.05%×5日=1200元。

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