小区车位、车库权利归属的争议与认定

　　近年来,经济发展不断满足了人们的生活需要,汽车成为人们生活的必须,为人们生活提供了便利,是人们生活不可缺少的部分.然而汽车停放也带来诸多问题,主要表现在车位、车库归属问题,即归业主所有还是开发商所有? 这是本文主要讨论的话题.《物权法》第 74 条虽然做了相关规定,并不明确.
　　一、小区车位、车库的概述
　　( 一) 小区车位、车库的定义及分类
　　车位指住宅小区内设置在地上或地下的停放机动车辆的属于开放式空间的场所.车库指人们在小区内停放车辆时的独立附属物.车位是在地面简单划线而成,不具有建筑物特征,开发几乎不要成本; 而车库具有建筑物的特征,有明确的位置,空间封闭,开发投入成本较高.小区车位、车库的分类: 立体停车位、地面停车位、首层架空层停车位、地下停车位、楼房顶层停车位.
　　( 二) 小区车位、车库的性质
　　根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 2 条,判断小区某部分是否为专有部分的条件有: 构造上具有独立性,能够明确区分; 利用上具有独立性,可以排他使用; 能够登记成为特定业主所有权的客体.可知小区车位、车库具备这三个条件,属于建筑物的专有部分,可以独立作为所有权的客体; 车位、车库是附随小区建筑物而建造的,是整个住宅小区的组成部分; 而且小区车位、车库能满足业主停车的需要,进一步提升小区物业价值,是现代小区不可或缺的配套设施之一.
　　( 三) 小区车位、车库的现状
　　现今的小区车位、车库权利归属是比较混乱的,有法律明确规定的部分,即《物权法》第 74 条: "建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要.建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有."这个规定区分了小区内地面车位和车库的差异,在其产权归属问题上给予区别对待,规定了建筑区划内的车位、车库的归属方式,但这一规定并未解决实际根本问题.也有不明确的争议,存在四种观点: 归业主共有; 归开发商所有; 应按照当事人约定; 以是否计入公摊面积确定.这些观点都是仅从与车位车库有关的一个方面来支持,没有做到很好的兼顾各方因素.要很好的确定小区车位、车库的归属,就要关注车位、车库的性质是专有部分还是共有部分: 若属于专有部分,那么就是独立的,开发商可以进行单独得出售和不动产登记; 反之,若属于共有部分,那么小区全体业主就是共有人,开发商如果单独把这部分出售就会侵犯业主的合法利益,业主可以请求开发商赔偿侵权之债.
　　二、小区车位、车库权利归属存在的问题
　　( 一) 小区车位、车库的多样化,权属标准不统一
　　鉴于小区车位、车库的类型多样,所以判断标准也不统一,具体有以下三方面: 从土地使用权上看,根据我国"房地一体"原则,业主在买受房屋后就同时取得房屋所有权和土地使用权,小区中的车位、车库也附属的归业主所有.此标准使小区车位、车库权属较为明确,但仅凭土地使用权难于区分公共场合中的车位、车库是业主共有还是专有,相比较车位而言,建造车库要投资的成本较高,开发商建造车库的目的就是获得利益,此利益如果得不到以期的回报会减少开发商建造车库的积极性; 从建造成本上看,谁投资建造了车位、车库,谁就享有所有权,体现"谁投资、谁受益"原则.但在现实生活中干扰因素比较多,缺乏准确性; 从约定存在上看,开发商和业主在买卖房屋时可以通过约定来确定车位、车库的归属,因为法律规定保护合同当事人的意思自治,约定优先,只有在没有约定或约定不明时,才归业主共有.这三方面都各有利弊,都不适合对小区车位、车库权利归属进行区分.
　　( 二) 《物权法》第七十四条在实际操作中存在问题
　　"首先满足业主需要原则"这一规定太过粗糙,易产生歧义,虽然体现国家对车位、车库转让自由有一定程度的限制,但这一限制不明确.它使人们对"首先"的理解不一,没有明确规定在实践中开发商以高于市场价格的价格出售或出租给业主的情况,没有明确规定开发商是否有权将车位车库出售给小区业主以外的其他人和开发商将车位车库卖于第三人的行为是否在法律上属于合法行为; 且法律只规定了小区车位、车库的归属方式,即当事人约定,而没有对约定不明或没有约定的情况下的车位、车库的归属做具体说明,这样会造成人们在社会操作中产生纠纷,造成难题.
　　三、小区车位、车库权利归属的认定
　　( 一) 不同类型小区车位、车库归属的认定
　　立体停车位在结构上占用了独立空间的停车位,符合建筑物区分所有权的专有部分,而且建筑物面积也包括在整个小区的建造成本中,可以独立买卖交易并取得独立的产权登记.因此,开发商有权对此独立的专有部分进行出售或租赁.地面停车位是通过在地面上划线而成,不符合构造上和使用上的独立性标准,所以不属于专有部分,只能成为共有部分.且此类停车位的建造面积已经包括在整个小区的建造面积内,所以其应为小区全体或部分业主共有,开发商无权将其进行出售或租赁.首层架空层停车位的法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物,是住宅房屋单元的从物,是小区全体或部分业主的共有物.
　　地下停车位的权利归属并不明确,众说纷纭.但从法律的角度,绝大部分地下停车位的建筑面积是不计入整个小区的总建造面积的,应该属于全体业主; 但也有一些地方特别规定属于开发商所有.所以此停车位的权利归属还有待进一步明确.楼房屋顶平台停车位,从构造看类似于地面停车位,也只是简单的划线分割而成,不属于专有部分.而且对屋顶平台的利用更多的是用它的空间,而这个空间显然不仅仅属于顶层的区分所有人,而应当归该建筑物的全体区分所有人所有.因此,这类停车位应由该建筑物的全体业主共有.
　　( 二) 《物权法》第七十四条在实际操作中的对策
　　我们应该正确理解"首先满足业主需要原则"这一规定,提高实际可操作性.这里的"首先"是指不分条件的优先购买权或优先承租权;进一步明确规定开发商以明显高于市场价格的价格出售或出租小区车位、车库给业主的行为,才能更好的保护业主的弱势地位; 还要明确开发商把小区车位、车库的所有权出售给小区外的人的行为是否受法律的保护,这要看开发商在出售给业主之外的人之前是否履行了通知业主的义务,如果没有通知业主,此出卖行为法律是不保护的.还应该明确约定不明或没有约定下的小区车位、车库所有权归属,推定为业主共有.因为开发商和业主的地位不平等,开发商在买卖房屋中总是处于优势地位,掌握着建造商品房的成本,法律上要保障当事人的合法利益.如果当事人没有在合同中约定车位、车库的归属,就可以推定开发商已经放弃主张车位、车库的权利,推定为业主共有.另外,从合同解释上看,如果合同因没有约定归属而发生争议,法律上要求做不利于开发商的解释,即解释为归业主共有.
　　四、结语
　　在小区建设中设置一定数量、类型的车位车库,有利于提升小区的居住环境,满足业主的出行需要.伴随而来的小区车位、车库权利归属不明,会损坏开发商和业主的合法权益,阻碍经济社会的正常发展.我们应该从现有法律规定出发,借鉴它国先进的经验,健全、完善停车位建设制度,真正建设一个良好健康的停车环境; 并不断加强政府监督管理职能,建立长效合理监控体制,提高停车位的整体质量和管理人员素质.只有这样才能有效解决停车位紧张问题,交通才能走向健康循环的轨道.
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