虚假宣传“欧洲城”配套，500户业主集体申请仲裁

2018年9月，某地仲裁委员会裁决被申请人**房地产股份有限公司向申请人姚某（化名）支付补偿7433元，律师费1000元，仲裁费615元。至此，位于某地某区某楼盘前后有500余户申请仲裁，除1户外（2015年之后购房），均获得胜诉。
2012年11月至12月期间，被申请人通过某电视台在房地产频道播出广告，其中有“在小区南边，就是我们的欧洲城，是一个非常大型的商业综合体”等视频内容。
2014年5月左右，在该业主前往该楼盘售楼部时，被申请人的售楼人员从地铁口接她，派宣传单张给她，沿途是大型户外广告，进入售楼部，内墙上显示电子广告，均指向一个卖点，即该楼盘附近有“欧洲城”，“欧洲城”将引进宜家、麦德龙、迪卡侬等世界500强企业入驻，因该小区周围系农田，所以业主对此非常重视。2014年6月，申请人与被申请人签订商品房买卖合同，约定申请人向被申请人购买位于某地市某区的该楼盘，购房总价款为1486658元，约定在2015年1月前交付房屋。合同约定，该楼盘广告宣传资料仅供申请人购房时参考，不视为要约之内容，被申请人不因此承担任何义务。
2015年2月，申请人等业主前往收楼时，发现所谓欧洲城并不存在，经向某区相关政府部门了解，才知道该地块尚属于政府，并未出让，之前有公司拟在该地块建设商业综合体，但该公司已经于2013年初被注销，但被申请人却移花接木，将该不存在的项目说成是被申请人准备“倾力打造”的项目，该地块至今仍然是杂草一片。业主因此向广东省工商局反映被申请人虚假宣传的情况。该局认真负责，了解情况后让某地市工商行政管理局分局具体处理，分局认定被申请人构成虚假广告宣传，并予以处罚。
业主以该区工商局的处罚为主要证据，向某地仲裁委员会申请仲裁，请求裁决减少涉案房屋的价款（按照被申请人的虚假广告给申请人造成的损失减少）及申请人承担业主支付的律师费和预交的仲裁费。
申请人理由：《合同法》第四十二条规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：---（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。”被申请人存在欺诈行为，导致业主以有“欧洲城”周边配套的价格购买了实际上无欧洲城配套的房产，造成了业主损失。被申请人答辩：合同约定被申请人不因广告而承担责任。申请人对此反驳称，《合同法》第五十三条“合同中的下列免责条款无效：----（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”该申请人属于故意虚假广告，约定因此免责的格式条款无效。
仲裁庭审理时调解，被申请人同意赔偿几年管理费，业主不同意。涉及虚假广告给申请人造成损失的评估，某地仲裁委员会评估库里的评估公司都不愿意评估，或说无法评估损失，或怕得罪这家大开发商。申请人找了两家评估公司，每家收费都要十几万。就是否能够评估虚假广告损失问题，仲裁庭召集申请人、被申请人、评估公司三方听证会，被申请人说欧洲城并不存在，无法评估损失，不同意评估，申请人说现在要去评估的对象不是欧洲城，而是虚假广告对业主房价的影响，评估公司说能评估，并举例说，假如说某地将建造地铁，即便地铁还不存在，仍然会造成房价升高。仲裁庭以被申请人不同意评估为由未予评估损失。
仲裁庭认为，双方签订的商品房买卖合同约定广告不视为要约，且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”上述“欧洲城”并不在涉案楼盘开发规划范围之内，据此，申请人要求被申请人承担合同的违约责任或者赔偿责任，缺乏法律依据，但根据公平原则，做出上述裁决。第一批申请仲裁的业主有100余户，委托王美舟律师（13710862950）代理仲裁，仲裁裁决之后很多业主陆续委托本律师申请仲裁。
王美舟律师评述：
发展商虚假宣传的事情很多，要告赢开发商却不容易。本案业主代表先后7次找到我，我才勉强接受委托，原因是这种案件维权困难。一是证明虚假宣传难。本案好在被申请人通过电视台做广告，最终通过工商局固定了证据，否则发展商的宣传单张没有盖章，户外广告已经拆除，售楼部内售楼模型、墙上广告更难取证，难以证明其欺诈。二是损失金额确定难。评估费高，且难以评估。本案虽然评估费高，但是业主愿意出，评估公司也说能评估，但仲裁庭称被申请人不同意就决定不评估。《中国某地仲裁委员会仲裁规则》第四十一条规定“双方当事人应当在仲裁庭规定的期限内共同选定具备相应资格的鉴定人或者共同确定选择鉴定人的规则。当事人未达成一致意见的，由仲裁庭在鉴定人名册中随机选定。不具备随机选定条件的，由仲裁庭指定。”该规则并无规定评估需双方同意。三是请求权基础选择难。本案中，我方并无选择要求违约金或违约赔偿，因为合同约定广告不视为要约，如选择违约之诉，存在风险。我方选择的是《合同法》第42条的缔约过失责任和第54条规定的合同变更。缔约过失责任的构成要件是：缔约当事人有违反先合同义务的违反行为。所谓先合同义务，是指在订立合同的过程中合同成立之前，所发生的由缔约双方当事人承担的义务，即根据诚实信用原则所产生的通知、协力、照顾、保护、忠实等注意义务，本案被申请人虚假宣传，显然违反先合同义务；违反先合同义务给对方造成了信赖利益的损失。信赖利益的损失包括直接损失和间接损失。其直接损失包括有：(一)缔约费用，包括邮电费用，赴订约地或察看标的物所支出的合理费用；(二)准备履行所支出的费用，包括为运送标的物或受领对方给付所支出的合理费用；(三)受害人支出上述费用所失去的利息。间接损失可以表现为丧失与第三人另订合同机会所产生利益。但也有观点认为：在缔约过程中由于一方当事人违反保护义务而使对方当事人遭受人身或财产的损害时，有过错的当事人应赔偿的范围应包括侵害人身权或财产权造成的损失，本案中，我方认为业主以有欧洲城的房屋价格购买了无欧洲城的房屋，给业主造成了财产损失，这点在理论上可能存在争议，但是我认为，理论是为现实服务的，而不是反过来束缚现实，造成现实问题无法解决；违反先合同义务一方当事人在主观上存在过错。过错包括故意和过失两种形式，本案中被申请人属于故意虚假宣传；因果关系，即指一方当事人的过错与另一方遭受的信赖利益损失之间存在必然的联系。选择这条法律依据，难点是价格差异损失是否属于信赖损失赔偿范围。《合同法》第五十四条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”我方据此要求仲裁庭调低房价。最终仲裁庭以是否违约评价该案，未就我方请求权基础做出回应。
王美舟律师提示：业主购房前，可以就发展商宣传的配套，例如商业综合体，学校、绿地等进行调查，最简便的途径就是去规划局或政务中心之类的机构了解。很多情况调查就清楚了。由于我国法律不健全，事后业主维权非常困难。我看到很多发展商虚假宣传案，多以业主维权失败告终，理由是合同约定广告不算数。希望相关部门能以更完善的立法保护消费者，不要让骗子横行
源于最高人民法院公报案例