合意以房抵债应遵循合法原则

合意以房抵债应遵循合法原则
最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第2条规定：“人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式”；2013年6月28日最高院《关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》第5条规定：“当事人对以房抵债生效法律文书或者调解协议申请执行的，原则上不得出具以房抵债裁定书或者要求登记机构办理过户的协助执行通知书，当事人要求以房产清偿债务的，应当采取拍卖变卖等执行变价措施”；最高人民法院《关于在执行工作中规范执行行为切实保护各方当事人财产权益的通知》第4条规定“对被依法查封的财产进行变价处置时，要依法优先采取拍卖等有利于公开公平公正实现财产价值的变现方式。要严格规范评估、拍卖、变卖和以物抵债等变价环节，防止对拟处置财产低估贱卖，侵害被执行人合法权益。”
基于上述规定，对于当事人签订的以房抵债合同，或者在法院调解中达成的以房抵债调解书，或者在执行中达成的以房抵债和解协议，法院均应该严格审查，不得随意出具以房抵债调解书、裁定书、协助执行通知书等。只有以房抵债的财产价值经过评估，拍卖流拍或者变卖不成、没有权属争议、不存在其他债权人主张权利，不存在恶意串通、虚假诉讼等行为，法院才可以支持。
本案中，小贷公司与房屋的共有人之一周某借款合同纠纷，从立案到法院出具以房抵债执行裁定，仅用五天时间就完成了通常需要三至五个月的流程，并且是在该房屋的另一共有人张某不是被告，也不是被执行人的情况下，明显有恶意串通嫌疑，可以认为小贷公司与周某完全是冲着以房抵债的裁定而到乙法院起诉、申请执行的。小贷公司与周某的以房抵债行为，没有经过评估、拍卖程序，没有取得共有人的同意，存在违法情形，应由该院通过审判监督程序予以撤销执行裁定。