安居房和平价房是否属于福利性质分房？

发布日期：2019-12-10 作者：张峥嵘律师

        在日常客户和网友的咨询中我们发现，公有住房中的同住人资格问题一直是困扰的大家的难点之一，同时也是大家咨询和关注最多的问题之一。而获得同住人资格主要包含以下三点：1.在被拆迁居住房屋处有本市常住户口；2.已经实际居住一年以上；3.本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，并且其中的住房限定为福利性分房。其中第三点可以说是最为重要也是最为困扰大家的难题，那么安居房和平价房是否属于其中的福利性房屋呢？我们本期就来就大家的困惑来争取为大家讲解清楚。
   首先我们应明确安居房和平价房的定义，安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房，是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房；平价房是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象，通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。可能通过安居房与平价房的字面含义我们可能倾向性认为其是根据国家安居政策而建设的住房，并具有一定的社会保障性质，因此认定其具有福利性质。但是真的是这样吗？先通过几个实际判例，看看各个法院对这个问题是怎么认定的：
   案例一：查某浩于1996年出资75,586元购买位于金丰路某处房屋，房屋面积76.85平方米，且单位给予一定补贴。那么此处房屋是否属于福利性质房屋呢？（2014）沪二中民二（民）终字第1474号
       法院裁判：原审法院再查明：查某浩、查某君户籍一直在系争房屋，因符合相关部门核定的居住特困户条件，上海市解决居住特困户联席会议办公室核准其承购一套本市金丰路XXX 弄× ×号XXX 室（以下简称金丰路房屋）建筑面积为76．85平方米的房屋作为解困平价房，该房以查某浩名义出资75，586元，其中单位补部分购置费用，原审审理中，查留浩、董小枫、查国君以其户籍占诉人查某浩等人在1996年因住房房困难，由上海市解困办公室作为解困户，给予其金丰路房屋，建筑面积76，85平方米，以平价房的价格购买，单位还给予其一定补贴。
   上诉人查某浩、董某枫、查某君因符合居住特困户条件，在系争房屋动迁之前已由相关部门以解困平价房的方式解决居住问题，且未实际居住于系争房屋之内，故亦不符合同住人的认定标准。综上，原审判决并无不当，上诉人的上诉请求本院均难以支持。
   案例二：1998年张甲与上海市建设系统职工住宅合作社签订《上海市安居房、平价房配售合同》，以较低价格购买了本市棕榈路300弄某号402室房屋一套。（2011）沪二中民二（民）终字第1430号
       根据查明的事实，1998年张甲与上海市建设系统职工住宅合作社签订《上海市安居房、平价房配售合同》，购买了本市棕榈路300弄某号402室房屋一套。安居房、平价房是国家安排的专项贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非盈利性住房，故具有明显的福利性质，原审法院据此认定张甲取得了福利性质的房屋，且1992年后张甲已不居住该房屋内，张甲不具有系争房屋同住人资格，并无不当。
   本院认为，……安居房、平价房是国家安排的专项贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非盈利性住房，故具有明显的福利性质，原审法院据此认定张甲取得了福利性质的房屋，且1992年后张甲已不居住该房屋内，张甲不具有系争房屋同住人资格，并无不当。
   通过上面两个案例我们能够看出法院认定安居房、平价房属于福利性质房屋，那么我们是否可以简单的得出安居房、平价房属于福利性质房屋的结论呢？
虽然上面两个案例中法院都认定安居房、平价房属于福利性质房屋，但是并不能简单的凭借安居房或平价房的名称来认定是否具有福利性质，请大家一起来看下面一个案例。
   案例三：李某某于1999年10月14日与杨浦区住房公积金运用中心签订《上海市安居房、平价房预配售合同》，约定购买位于杨浦区殷行路房屋，房屋建筑面积51.64平方米，共花费价金108,444元；并于1999年11月17日与建设银行杨浦支行签订《个人住房公积金借款合同》，约定向杨浦支行借款86,000元购买上述房屋。(2016)沪 0109 民终初22090号
       1999年10月14日，甲方杨浦区住房公积金运用中心与乙方李某某签订《上海市安居房、平价房预配售合同》，约定乙方向甲方配购上海市杨浦区殷行路×××弄×××号×××层×××室，房屋建筑面积51．64平方米，价款暂定为108，444元。付款方法：首付定金壹万元正，公积金贷款，其余部分一次付清。1999年11月17日，甲方李某某与乙方建设银行上海市杨浦支行签订《个人住房公积金借款合同》，约定：“甲方向乙方借款人民币86000元用于购买上海市杨浦区殷行路XXX弄XXX号XXX室住房。2001年10月11日，该房屋被核准颁发房地产权证，房屋产权人为李某某。
   被告提出李某某购买上海市殷行路XXX弄XXX号XXX室房屋为安居房、平价房，具有福利性质，但并未提供相应的证据予以佐证，本院综合李某某为购买上海市殷行路XXX弄XXX号XXX室房屋所支付的108,444元对价以及其签订的个人住房公积金借款合同判断，对此说法不予认可。
   我们通过上面的案例来向大家说明不同的法院甚至同一法院的不同法官在认定安居房、平价房是否属于福利性房屋时具有不同的观点，但是大家的认定标准基本是统一的，即不能简单的凭借安居房、平价房的名称来认定其是否属于福利性房屋，更多的是考虑购房当事人购买房屋时所花费的价金、房屋面积以及房屋的福利性程度等多种因素的综合考量。
   在前两个案例中，当事人所购房屋时单价明显低于正常市场价，并且第一个案例中当事人还获得了单位给予的一部分补贴，故法院综合考虑认定前两个案例中当事人所购房屋具有明显福利性质，并已经达到足以排除其权利人在其他房屋内的权力程度；而在最后一个案例中，当事人购买房屋所支付的对价与房屋市场价差别不大，并与银行签订个人住房公积金借款合同，足以证明其没有达到排除其权利人在其他房屋内的同住人资格的程度，因此法院有理由认定当事人并未因购买安居房或平价房而丧失在他处住房中的同住人资格，因此有权分得征收利益。
在各个案件中，由于房屋的具体情况包括：房屋对价、房屋面积以及政策影响等多种因素会影响法官对于安居房、平价房性质的看法与判决，因此应该结合案件事实来个案分析，而不可生搬硬套。

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