出资建立原房产，能否出售安置房产获取补偿？

一．基本案情
原告诉称
        原告朱某一诉称：其与周某二是表兄弟，周某三、周某四、周某五与周某二是兄妹关系。2005年7月，与周某二碰面，周某二向其哭诉生活困难，居无住所，无业无家，恳请其出资为周某二建房，房屋所有权归出资人。其与周某二于2005年7月20日签署了《建房及产权协议》，约定由其出资、享有房屋所有权，周某二享有相应的房屋居住权，周某三、周某四作为证明人在协议上签字。自2005年7月起至2007年底，其为建造位于本市某某区某某街道某某村XX号的房屋。 
        该房屋自2005年年底起，一直由周某二居住。2010年3月25日因无锡文化宫地块工程建设需要该房屋被拆除，周某二与拆迁部门签署了房屋拆迁产权调换协议，收取了拆迁补偿款，并于2011年10月17日领取了本市某某区某某小区XXX号XXX室和XXX室两套置换房屋。现请求法院请求确认其为位于本市某某区某某小区XXX号XXX室和XXX室两套房屋的权利人；

被告辩称 
        被告周某三辩称：诉争房屋为被继承人周某二的遗产，当属本案不争的法律事实。周某三、周某四、周某五与朱某一之间就诉争房屋并不存在直接的权利义务关系。朱某一诉称周某三、周某四、周某五侵吞诉争房屋的理由更是荒谬。被继承人周某二若生前负有债务纠纷，不足以朱某一自称其是诉争房屋权利人所提确认之诉的审理范围。朱某一倘若以概括继承为理由主张其是被继承人周某二生前所负债务的权利人，而要求继承人履行相应清偿义务，也只能另行提起诉讼，来解决争端。

二．法院查明 
        本院经审理认定事实如下：1、2005年7月20日，朱某一作为甲方与乙方周某二签订了1份《建房及产权协议》，该协议第一条投资约定为：由甲方朱某一投资在乙方周某二宅基地上建房，待住房建成验收后，由甲乙双方得益。该协议第二条收益协议约定为：（1）、房屋前朝归乙方周某二居住及收益支配；房屋后朝归甲方朱某一居住及收益支配。（2）、房产权：房屋产权归甲方朱某一所有，但应同时确保乙方周某二有生之年居住及收益。前朝归乙方所有，终年后甲方料理乙方归甲方所有。（3）、考虑到协议双方遇有不测，如果甲方朱某一遇不测，则甲方的房产权益由其子朱某六继承所得；（4）、考虑到房屋拆迁，甲方产权不变，但应保证乙方周某二居住及收益；如置换人民币，待甲方朱某一扣除全部房产投资款项后，按房产余额增值部分各得50%收益。周某四、周某三作为证明人在该协议上签名。 
        周某三、周某四、周某五对该协议的真实性无异议，但认为朱某一不是该房屋所在地集体组织的成员，该协议涉及到有关转让宅基地房屋的约定，未经周某二所在地村委会批准，违反了法律强制性规定，应当确认无效；2、周某二于2015年6月27日去世。周某二的父亲周某七于2007年2月21日去世，母亲张某九于2005年7月9日去世。周某七与张某九共生育周某二、周某四、周某三、周某五、周某八五个子女，其中周某八生于1963年3月15日，于1965年去世。周某二没有结婚及生育子女；3、无锡市房产管理局于2002年1月31日颁发了坐落于本市某某区某某街道某某村XX号的房屋所有权证，载明，房屋所有权人为周某二，房屋结构为混合，房屋总层数为2层，建筑面积为99.2平方米。无锡县人民政府于1991年11月1日颁发了该房屋所在地的宅基地使用权证，载明土地使用者为周某二，核准的宅基地面积为75.5平方米，其中建筑占地49.65平方米，场余地26平方米； 
        2010年3月25日，周某二与无锡某某房产拆迁有限公司签订1份《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》，约定由无锡某某房产拆迁有限公司拆迁周某二所有的坐落于本市某某区某某街道某某村××号的房屋。2011年10月17日，周某二与无锡市某某区某某街道拆迁安置办公室签订2份《安置房分配协议书》，双方确认同意将坐落于某某小区XXX号XXX室和XXX室两套房屋安置给周某二，该两套房屋的建筑面积均为88.59平方米。

三．法院判决 
        坐落无锡市某某区某某小区XXX号XXX室和XXX室两套房屋归原告朱某一所有。

四．律师点评 
        根据朱某一与周某二签订的《建房及产权协议》是双方当事人真实意思表示，周某二的弟弟周某四、周某三作为证明人在该协议上签名确认。该协议内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。朱某一按协议约定履行了相应的义务，理应享有相应的权利。 
        朱某一与周某二在签订协议时已经考虑到房屋拆迁时如何处理的问题，协议内容作了相应的约定，产权归朱某一所有，现坐落于本市某某区某某街道某某村XX号的房屋已经拆除，无锡市某某区某某街道拆迁安置办公室将坐落于本市某某区某某小区XXX号XXX室和XXX室两套房屋安置给周某二。 
        因此，朱某一要求确认其为上述两套房屋的权利人的诉讼请求成立，予以支持。朱某一没有按照协议约定履行料理周某二后事的义务，相关费用权利人可另行主张。