商品房退房纠纷中，如何认定合同解除节点？

一、案件介绍：
1、原告诉称：
        原告艾某、张某诉称：2016年8月，原告和被告签订了购房协议，约定某房地产公司将其2012年5月份从第三人处购买的位于北京市通州区的诉争房屋出售给原告，诉争房屋面积为102平方米，成交价格为500万元，付款时间为2016年9月30日，原告已经交付前两期应付的全部款项150万，但被告迟迟没有办理相应更名手续，拖延至今。期间，原告已经准备好第三期应当履行的合同款项350万元，并通知了被告，催促被告尽快办理相应手续，但被告迟迟没有办理，且第三人工作人员向原告透露，被告已经自行申请将诉争房屋的房屋产权人办理至某房地产公司名下。原告认为，双方所签购房合同系双方真实意思表示，合法有效，改合同应当受到法律保护。但原告履行合同义务后，被告迟迟没有履行合同义务，且经过原告催促，被告仍没有履行。而根据原告从第三人处了解的信息，被告以自己的行为表明拒绝履行合同的意思，严重违反了合同约定的义务。在与被告沟通过程中，被告多次要求原告先行支付第三期款项350万元，但是根据合同约定，原告已经按照合同按期履行了前两期的全部款项，第三期款项应于过户当日支付，原告也多次表达了与被告同时履行更名与付款的意思，但均遭到被告的拒绝。综上，原告经多次协商无效后，特诉至法院，诉请法院判令：1.被告返还原告购房款150万元且被告支付原告违约金50万元；2.被告赔偿原告利息损失，以150万元为基数，按照同期人民银行的贷款利率计算，从2016年11月1日起到付清之日止。

2、被告辩称： 
        被告某房地产公司、希某共同辩称，不同意原告的诉讼请求。我方认为应该是原告先违约。

3、第三人叙述： 
        第三人A公司诉称，我方不清楚原被告之间的交易。

二、法院查明： 
        2016年8月底，某房地产公司作为卖方与卖方艾某、张某签订了《房屋买卖合同》（以下简称涉案合同），双方在合同中约定：第一条：甲方同意出售甲方所有的位于北京市通州区的诉争房屋。房屋建筑面积102平方米。第二条：甲、乙双方同意上述房产的成交价格为500万元整。第三条：付款时间及方式。房屋价款分三次付给甲方。2016年8月31日，乙方向甲方支付房款40万元。2016年9月30日，乙方向甲方支付房款110万元。余款350万元，在办理产权证完成之日交付。第四条：办理过户及房屋交付。甲方在乙方付清全款后一周内，把房产手续全部转移到乙方名下。第八条：违约责任。本合同签订后，若乙方悔约的，应当书面通知甲方，甲方应在3日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，乙方承担违约金50万元。若甲方悔约，应当书面通知乙方，甲方应承担违约金50万元。甲方未能在约定时间办理完毕过户手续的，乙方有权解除合同，并由甲方按前述条款承担违约金。合同还就其他事项进行了约定。 
        合同签订后，艾某、张某履行了涉案合同约定的前两笔款项总计150万元。后双方就涉案合同约定的尾款支付问题未达成一致，艾某、张某诉至法院。 
        涉案合同签订时，希某承诺可以通过修改“底单”（即修改网签信息）方式，实现张某、艾某用一手房的方式购买诉争房屋。后未实现改“底单”的操作。 
        另查，诉争房屋原系某房地产公司于2014年从A公司处购买并办理了网签。 
        庭审中，艾某、张某、某房地产公司均同意解除涉案合同。

三、法院判决：
北京市通州区人民法院经审理后判决： 
        1、被告某房地产公司、希某连带返还原告艾某、张某购房款150万元，于判决生效之日起七日内付清； 
        2、被告某房地产公司配成原告艾某、张某利息损失（以150万元为基准，从2018年3月28日起至实际付清之日止，依照中国人民银行同期贷款利率计算），于判决生效之日起七日内付清； 
        3、驳回原告艾某、张某的其他诉讼请求。

四、律师点评：
商品房买卖纠纷律师认为： 
        本案的争议焦点系艾某、张某和某房地产公司双方是否存在违约。 
        在本案庭审过程中，双方均认可涉案合同第三条“余款350万元，在办理产权证完成之日交付”与第四条“甲方在乙方付清全款后一周内，把房产手续全部转移到乙方名下”存在冲突，但双方对该两条的理解存在争议。 
        艾某、张某认为，双方到开发商处办理更名同时支付尾款350万元；某房地产公司认为，艾某、张某需要支付350万元尾款后，某房地产公司一周之内将诉争房屋网签到张某、艾某名下。 
        经过法院审理后查明，艾某、张某同某房地产公司签订涉案合同时，诉争房屋尚未过户到某房地产公司名下。双方在签订房屋买卖合同时达成的合意系某房地产公司首先向A公司办理退房手续，然后艾某、张某同A公司签订房屋买卖合同并办理网签，以此实现艾某、张某通过一手房的形式购买涉案房屋（双方称的改“底单”）。 


        法院根据双方诉争房屋交易的上述流程以及庭审中双方的陈述，结合本案涉案合同的上下文及交易习惯，本着交易公平的原则，认定涉案合同第三条“余款350万，在办理产权证完成之日交付”双方的真实意思系艾某、张某向某房地产公司给付尾款350万元当天某房地产公司在A公司的配合下完成诉争房屋网签信息由某房地产公司变更为艾某，即双方称的改“底单”；涉案合同第四条“甲方在乙方付清全款后一周内，把房产手续全部转移到乙方名下”双方的真实意思系某房地产公司在收到尾款350万元后，一周之内完成x室登记在艾某名下。在合同的履行过程中，因无法办理改“底单”，双方就按照“二手房”交易的流程进行沟通，在税费承担以及尾款支付方面双方未达成一致。 
        现双方均同意解除涉案合同。因改“底单”行为系违反国家相关规定的行为，涉案合同签订时及合同履行中某房地产公司均承诺能够改“底单”，在艾某、张某知道不能改“底单”之后，同某房地产公司沟通通过“二手房”的交易流程继续履行房屋买卖的行为，某房地产公司坚持要求艾某、张某先行支付尾款才同意办理房屋过户，后双方在尾款支付上一直未达成一致。 
        涉案合同系双方在达成改“底单”意思表示一致的背景下达成的，后出现无法改“底单”情况，达成涉案合同意思表示一致的客观情况发生了变化，同时双方又没有形成新的合意，导致涉案合同的履行发生障碍，最终导致涉案合同被解除，此种情况下不宜认定为合同双方任何一方违约。 
        综上，法院审理后认为艾某、张某和某房地产公司均不存在违约行为。因此对于艾某、张某要求某房地产公司、希某给付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院未予支持。 
        合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 
        关于艾某、张某要求某房地产公司、希某退还150万元购房款的诉讼请求，现涉案合同解除，因涉案合同并未约定收款人，根据双方实际履行合同的情况，艾某、张某将150万元均支付给了某房地产公司法定代表人希某个人账户，故法院认定应由某房地产公司和希某连带返还购房款150万元，艾某、张某该项诉求，于法有据，法院应当予以支持。 
        某房地产公司在签订涉案合同时及之后均称可以改“底单”，其在合同的履行中存在过错，故对于艾某、张某要求某房地产公司赔偿150万元利息损失的诉讼请求，法院应予以支持，但利息的数额以法院认定的为准。2018年3月27日的庭审中，双方均明确表示同意解除合同，故法院最终认定涉案合同于2018年3月27日解除。在合同解除后，即从2018年3月28日起，某房地产公司应当给付艾某、张某150万元购房款的利息损失。 
        综上，法院最终认定，某房地产公司给付艾某、张某利息损失，以150万元为基数，从2018年3月28日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算是正确的。 
        综上所述，法院的判决是正确的。