买商铺买到行政办公用房 法院判决“赔差价”

小夫妻花82万元投资一处商场的一楼商铺，后来得知买到的是“行政办公用房”，于是起诉开发商。近日，苏州市虎丘区人民法院对这起商品房销售合同纠纷案依法判决，被告承担80%的责任，根据评估结果赔偿原告房屋差价损失13万余元。
“商铺”与“办公房”存在价格差
        “我们是2015年10月签订的《商品房买卖合同》，购买某商场104房屋，面积25平方米，总价82万元一次性付清。”原告吴某夫妇二人陈述，开发商此前一直宣称整个一楼未来都是商铺，“到了2019年商场要业态调整，部分业主至档案中心查询相关建设档案，这时才知道自己买到的是行政办公用房。”原告认为，被告没有真实披露涉案房屋的性质和用途，给其造成严重经济损失
        诉讼过程中，经原告申请，法院委托鉴定机构得出评估报告，案涉房屋2015年10月的评估总价为656700元。原告遂要求被告赔偿全部差价163300元。
        庭审中，被告辩称双方在合同中明确约定“商务金融用地”的土地用途，应当包括企业、服务业等办公用地以及经营性的办公场所用地，其不存在违约或欺诈的行为。
        经查，案涉房屋规划性质为办公，土地用途为商务金融用地。另查明，涉案房屋在销售时，被告向原告等业主发放的宣传广告等资料大都以“某商业广场”的名义宣传，其中1F宣传为“国际臻品——精品街区/世界500强大卖场/特色餐饮/金融/超市卸货平台”，宣传资料中，多次以“双轨旺铺”、“综合体旺铺”、“金质旺铺”等名义宣传。
宣传广告对价格有重大影响构成要约
        法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
        本案中，根据关联案件中部分业主提供的被告销售房屋时的宣传广告资料、房屋交付时被告出具的非住宅商品房使用说明书、房屋交付后商场的楼层规划指引，可以证明被告在销售案涉房屋时，确实将其中一至四层房屋（包括案涉房屋）未加区分、整体定位为“商铺”进行宣传销售，也曾经表述该部分房屋可以用于出租、经营零售、餐饮等业态。
        “上述对于房屋用途的说明和允诺，内容具体明确，对房屋价款有重大影响，应当视为商品房买卖合同的组成部分。”承办法官指出，根据案涉项目的规划资料及分割后的不动产权证，案涉房屋规划性质为办公，土地用途为商务金融用地（即可以作为写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地），上述表述均与被告宣传时所称的“商铺”相差甚远。现原告以案涉房屋在合同签订时土地用途为商务金融的非住宅房屋的市场价格与实际成交价的差额作为衡量标准向被告主张违约责任，符合法律规定。
【法官连线】购房人未尽审慎义务，也存在过错
        本案中，考虑到被告在出售涉案房屋之前已经将包括建设工程规划许可证等材料予以公示，根据上述材料，案涉项目规划用途并非全部是商业，存在办公用房。原告作为购房人，基于审慎义务，理应对销售现场公示的上述材料予以必要关注，详细询问案涉房屋具体性质，本案中原告未履行上述审查义务，也存在过错，故宜承担20%的责任。于是法院最终判决被告赔偿原告八成差价，即130640元。作者单位：苏州市虎丘区人民法院 作者：龚春华 艾家静 北京房产律师