房地产纠纷民事诉讼的基本程序及涉外纠纷处理

摘要：城市化进程的加快推进了房地产行业的发展, 而在房产交易过程中, 由于各种潜在因素的影响极易出现房地产纠纷的情况。各类民事诉讼的频繁出现反映出了地产领域的发展不均衡现象。对于由公民、法人或其他组织因房地产纠纷而提起的民事诉讼, 人民法院应当结合实际情况, 依法进行公正的审判。及时解决房地产纠纷, 保障民事诉讼当事人的个人权益。民事诉讼的处理过程需要严格遵循指定的步骤和流程进行, 任何涉及房地产纠纷的民事诉讼都具有一定的差异性。



　　关键词：房地产纠纷; 民事诉讼; 受案范围; 基本流程;



　　社会水平的提高让城市中的房地产项目数量快速增加, 而由此引发的房地产交易变得愈发频繁。由于各种原因, 在地产交易过程中所引发的纠纷经常导致双方当事人的利益受损。民事诉讼是保障自身权益的合法手段之一, 房地产纠纷领域的民事诉讼通常是由具备平等地位的公民、法人或其他组织因为在地产交易过程中的纠纷而提出诉讼。经由人民法院进行取证、审理和判决, 最终实现裁决的一种方式。在我国, 只有人民法院才有权利进行民事诉讼的审理, 独有审判权。



　　1 房地产纠纷民事诉讼概述



　　房地产行业经常涉及到的民事诉讼纠纷有如下两方面的特点。



　　首先, 由于人民法院在审理民事诉讼案件的过程中需要首先解决地产纠纷, 并对其产生的原因进行判断, 同时收集相关证据。法院对于诉讼的解决方式以审判权为依据, 这与各相关的行政机关和仲裁委员会的纠纷解决方式存在着本质上的差异。行政机关和仲裁委员会仅掌握了纠纷调解权。而审判权在我国范围内只由人民法院单独行使, 其他任何机关部门无权行使。



　　其次, 人民法院在审理民事诉讼案件时, 对于房地产纠纷具有明确的终局性和强制执行性。不管是何种房地产纠纷, 涉及到的程序如何复杂, 在行政处理过程中, 行政机关对房产纠纷的处理通常只有裁决权而没有最终的决定权。若经过行政调解, 当事人中一方或双方对行政处理的决定不认同, 可以继续向上级人民法院提出诉讼。房地产行政机关和各类仲裁机关将出具已产生效力的调解书和仲裁裁决书。如果当事人拒绝执行相关决议, 房地产行政机关和仲裁机关都没有强制执行权, 只能够由当事人直接向人民法院提出强制执行的申请。经人民法院审理批复后, 直接强制执行。



　　可以说, 人民法院具有处理房地产纠纷的最高权力。在常见的民事诉讼当中, 有关房地产纠纷的案件受理范围主要涵盖了房地产产权纠纷, 开发经营纠纷, 买卖合同纠纷, 租赁关系纠纷, 地产抵押纠纷以及典当纠纷, 还包括诸如房地产赠予、析产、继承纠纷等多种类型。



　　2 房地产纠纷民事诉讼的基本程序



　　2.1 起诉和受理



　　起诉和受理过程是民事诉讼启动前期阶段的必经环节。房地产纠纷的当事人根据实际案情合法维护自己的权益, 故向法院提起诉讼。当事人请求人民法院通过审判对其进行法律保护属于起诉类行为。而受理是指人民法院接受了房地产纠纷当事人的起诉, 并经过审查后认定其符合法定流程, 决定采取措施并立案审理, 进而引起后续的诉讼程序开展的诉讼行为。





　　2.2 审理前的准备阶段



　　人民法院在接受房地产纠纷案件之日起5日内, 需要完成立案的受理准备工作。具体工作内容包含起诉状副本和口述笔录的抄送, 并发送予被告方。如果被告在接下来的15日内提交答辩状, 人民法院应在答辩状收到之日起5日内, 再将答辩状副本转送至原告处。如被告未提出答辩状或没能按期进行答辩, 则视为放弃提交答辩状资格, 不会影响人民法院的后续审理工作。相关案情的处理需要在案件处理通知书和应诉通知书中对当事人的诉讼权利和义务进行明确的阐释。人民法院作为主导者, 除了按照特定程序进行特殊案件的审理外, 通常情况下由审判员、陪审员共同组成合议庭或者由选拔出的审判员组成合议庭。对纠纷相关事宜进行裁决。合议庭人员确定好需在3日内通知当事人, 以便当事人和审判人员取得联系, 进一步陈述案情。这也为当事人的决议权和知情权带来了保障。



　　2.3 开庭审理



　　在上述过程完毕之后, 即为民事诉讼最主要的开庭审理阶段。在法院审判人员的主持之下, 所有诉讼参与人和相关责任人均在场参加。依照既定的法律形式和程序在法庭上公开对房地产纠纷案件进行审理, 并对各项事务作出裁判和具体的调解说明。其内容涵盖了法庭调查, 法庭辩论, 法庭调解以及合议庭的评议和最终裁判等内容。



　　2.4 二审程序和审判监督程序



　　二审程序是上级人民法院根据当事人的上诉请求, 对下级人民法院尚未生成法律效力的相关裁决做出进一步的审理和裁判的过程。第二审人民法院审理的上诉案件需要结合实际情况进行彻底的调解。待相关调解书送达当事人后, 经由原始人民法院的判决即刻失效。当事人对案件的重审判决进行表态, 有上诉的权利。二审人民法院的判决、裁定过程是终审的决议。



　　在人民法院根据审理的情况对于判决上诉案件作出裁决之后, 应在第二审立案之日起的3个月内予以审结完毕。如有特殊情况, 需经法院的院长批准, 完成相关上诉案件材料的审理工作后方可在二审立案之日起30日内给出终审裁定。审判的监督程序是保障法院法律效力的有效措施。需要在审理的同时, 对于判决裁定的结果进行监督, 在审期间内可继续对原裁判执行。



　　3 涉外房地产纠纷民事诉讼



　　涉外房地产纠纷的民事诉讼处理起来难度较大, 由于其涉及到的民事案件审理和国内的法律法规存在着适应性不足的问题。各级人民法院在受理, 审理和执行涉及外国因素的房地产民事案件时。通常只是由法院对诉讼程序进行简单的处理, 而不能实现独立于《民事诉讼法》之外的特别诉讼程序。根据我国《民事诉讼法》中相关规定, 对于涉外民事诉讼, 如果有特别标注的, 就按相应规定执行和办理。如果没有特别规定, 及采取一般民事诉讼的规定处理。



　　3.1 涉外房地产民事诉讼的原则



　　在处理和解决涉外房产民事诉讼时, 应本着优先使用我国《民事诉讼法》进行条例匹配的原则, 结合我国缔结或参加的各类国际条约中的原则和司法豁免原则。或者借鉴通用的中国文字和语言原则, 委托中国律师代理诉讼。



　　3.2 涉外民事诉讼的管辖范围



　　涉外的房地产民事诉讼在我国境内存在着一定的管理局限性。如果相应的合同签署地在我国境内, 诉讼的标的物位于我国境内, 或者被告在我国的领域内有可供扣押的财产等情况, 可以结合实际情况, 对合同签署地、合同履行地、诉讼标的物所在地、可供扣押财产所在地的人民法院进行管辖。当事人可以通过书面协议选择或确定法院的管辖范围。



　　3.3 涉外民事诉讼的财产保全



　　与涉外房地产纠纷相关的民事诉讼中的财产保全事务处理起来涉及因素和影响较多。由于人民法院对当事人一方的行为因特定原因或综合考虑而无法将判决继续执行时, 可根据当事人提出的申请, 采取暂扣被申请人的财产等措施予以替代。法院的裁定准许诉前财产保全后, 申请人可凭原始诉讼材料在30日之内提起诉讼。如果超过规定期限没有起诉, 人民法院将自动解除财产保全。



　　4 结论



　　房地产领域民事诉讼和以往的仲裁形式有所区别, 它不仅能够用来解决房地产纠纷, 同时更加凸显了纠纷仲裁过程中以民众作为主体地位的当事人权益保障效果。仲裁机关对于房地产仲裁结果的纠纷及解决方式充分体现了相关法律法规公平公正的仲裁原则。



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