二手房交易中，守约方能否向违约方主张赔偿房屋差价损失?

发布日期：2020-08-18 作者：靳双权律师

　一、原告诉称
　　原告郑某一向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的二手房买卖及居间服务合同;2.判令被告退还原告定金130000元、首期款50000元;3.判令被告返还原告支付的佣金20000元;4.判令被告支付原告违约金168600元;5.判令被告支付律师费18000元;6.判令被告支付原告装修款15000元;7.本案诉讼费、诉保费等由被告承担。
　　事实和理由：2017年7月3日，原、被告双方签订二手房买卖及居间服务合同，合同约定，原告向被告购买被告房产建筑面积为84.05平方米，总价值为843000元。在买方按约定取得银行的贷款批复函，且卖方已取得房地产证原件之日起七个工作日内，买卖双方须签署房地产买卖合同，缴清税费并办理产权过户递件手续。原告按约支付了购房定金130000元，还支付了50000元首期款给被告;2017年9月8日审批通过了520000元贷款。后由于被告的房产被法院查封，导致本案合同无法继续履行。原告为维护其自身合法权益向法院提起诉讼，提出上述请求，请法院判如所请。
　　二、被告辩称
　　被告茂某一、银某一辩称：原告的诉求无事实及法律依据，我方已提出反诉，具体的答辩内容详见反诉诉状。原告诉状所称二手房居间买卖合同在7月3日当日签了两份，其中一份是用于诉讼，编号与反诉中的编号不一致。原告起诉的合同是伪造的合同，在2017年11月20日签订的，属于伪造，这是最初签订的合同。签第二份合同是因原告认为被告违约了，用于加大被告的责任。原告要求被告退还定金130000元，但实际约定定金为73000元，实际交付为70000元。剩余的110000元属于首付款。佣金是原告与中介方的问题，佣金应由原告支付。
　　本案中原告开始是约定定金应为73000元，但给了70000元，已违约。首付款是220000元(不含定金)，但实际只支付了180000元(包括定金)。所以是原告违约在先。原告要求判令支付律师费也无法律依据，被告并无提出律师费问题，其实原告应当支付被告的律师费，但由于本次代理是免费的所以没有主张。装修款是原告自愿装修，与被告无关。本案的诉讼费、诉讼保全费均由原告本人承担。请法庭依法作出判决。
　　三、本院查明
　　本院经审理认定事实如下：2017年7月3日，郑某一(买方)与茂某一、银某一(卖方)及房地产经纪有限公司(居间方，以下简称公司)签订二手房买卖及居间服务合同，约定买卖双方交易的房(下称该房产)，建筑面积为80.05平方米;该房产转让总价款为843000元，该房产交易定金共计73000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金20000元，本合同签订后3个工作日内再向卖方支付定金53000元;买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫，卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效。
　　买卖双方协商一致约定由买方按揭付款支付房款(不含定金)，卖方须无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续。买方意向贷款金额为550000元(具体贷款金额以银行批复为准)，并于2017年8月20日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。双方均不得借故拖延，否则视为违约。
　　2017年9月11日，茂某一与郑某一签订补充协议，约定双方协商一致，茂某一银行赎楼需要郑某一帮忙赎楼垫资50000元，茂某一承诺在2017年10月11日交房予郑某一。在合同履行过程中，郑某一称因涉案房地产被法院查封导致合同无法履行，遂于2017年12月18日诉至本院，主张前述实体权利。
　　2017年11月20日,茂某一、银某一(卖方)、郑某一(买方)与公司(居间方)又签订一份二手房买卖及居间服务合同。该合同对原合同修改部分如下：该房产转让总价款为843000元。该房产交易定金共计70000元。买方同意在本合同签订时向卖方支付定金20000元;本合同签订后3个工作日内再向卖方支付定金50000元。买卖双方协商一致约定由买方按揭付款支付房款，卖方须无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续。买方意向贷款金额为520000元(具体贷款金额以银行批复为准)，并于2017年9月5日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。
　　四、裁判结果
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
　　一、解除原告郑某一与被告茂某一、银某一签订的二手房买卖及居间服务合同中的房屋买卖合同部份;
　　二、被告茂某一、银某一于本判决发生法律效力之日起七日内向原告郑某一返还定金130000元、首期款50000元，合计180000元;
　　三、被告茂某一、银某一于本判决发生法律效力之日起七日内向原告郑某一返还佣金5000元;
　　四、被告茂某一、银某一于本判决发生法律效力之日起七日内向原告郑某一支付违约金168600元;
　　五、被告茂某一、银某一于本判决发生法律效力之日起七日内向原告郑某一支付律师费18000元;
　　六、反诉被告郑某一于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告茂某一、银某一支付租金9750元;
　　七、驳回原告郑某一的其他诉讼请求;
　　八、驳回反诉原告茂某一、银某一的其他反诉请求。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　五、律师点评
　　本案为房屋买卖合同纠纷。郑某一与茂某一、银某一对解除涉案合同均表示没有异议，予以照准。本案的争议焦点在于：是可归责于哪一方的原因导致合同无法继续履行，如何承担违约责任。
　　根据双方签订的二手房买卖及居间服务合同关于“该房产转让总价款为843000元;如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费，诉讼费等由卖方承担。”的约定，结合前述分析，认定是可归责于茂某一、银某一的原因导致合同无法继续履行，其应承担违约责任。
　　庭审中，双方均确认茂某一、银某一于2017年10月11日将涉案房地产交付给郑某一且现由郑某一居住使用。诉讼中，经与郑某一、茂某一、银某一核实，郑某一已于2018年4月27日前将涉案房地产交还给茂某一、银某一。至于茂某一、银某一主张郑某一赔偿租金损失的诉求，虽茂某一、银某一未提交相关证据证明以2000元每月的租金标准计算的依据，但郑某一确系占有使用了茂某一、银某一的涉案房地产，理应支付相当于租金的占有使用费用。

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