房屋买卖交易过程中突遇政策调控,是否构成情势变更?

一、原告诉称
　　原告王一向提出诉讼请求：1.被告叶二、林三向我返还购房款335000元及利息(按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年6月6日起至实际支付之日止);2.本案的诉讼费由两被告承担。事实与理由如下：2014年12月25日，我与两被告就买卖*街*号*房达成一致，签订了《存量房买卖合同》。我依约向两被告支付定金50000元，并于2015年1月17日支付首期款300000元。后双方协商一致解除房屋买卖合同，并于2016年5月28日签订了《解除合同协议书》，上述协议书中明确约定解除合同，并约定两被告返还已支付的定金、首期款及装修补偿款共计385000元。协议签订后，两被告仅向我返还50000元，没有将剩余款项返还给我，也未与我办理解除网签合同。我多次催促两被告支付剩余款项均无果，2016年6月28日，我向两被告发出律师函，要求两被告返还剩余款项及配合我办理解除网签合同手续，两被告拒绝履行义务已构成违约。为维护我的合法权益，遂诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。
　　二、被告辩称
　　被告叶二书面辩称，我不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.《解除合同协议书》是我未经得被告林三的同意签字的，并未获得被告林三的追认，且该协议约定损害第三人的合法权益，应为无效;2.原告明知我与被告林三已离婚，在明知我未获得被告林三授权的情况下仍与我签订《解除合同协议书》，原告主观上有过错，应承担协议无效的后果，无权向我主张承担责任;3.原告未按照合同约定向我支付首期款，且其不具备购房资格，其自身已违约在先，无权要求我返还购房款;4.即使《解除合同协议书》有效，但原告隐瞒其不具有购房资格的事实，使我在签订协议时作出不真实的意思表示，故该协议无效。综上，应驳回原告所有的诉讼请求。
　　被告林三辩称，我不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.《解除合同协议书》不是由我签名，已损害了我的利益。房屋买卖是重大财产处置行为，相关合同协议应由夫妻双方共同签字确认。且原告明知我与被告叶二已离婚，被告叶二在未经得我同意的情况下与原告签订协议，严重损害了我的合法权益，协议应属无效。2.原告未按合同约定支付首期款，且其本人不具备购房资格，其本人违约在先，无权要求我返还购房款。综上，应驳回原告所有的诉讼请求。
　　三、本院查明
　　*街*号*房(以下简称涉案房屋)于2009年12月12日登记在两被告名下，共有情况为共同共有，房屋建筑面积为88.6707平方米。2010年2月2日，涉案房屋项下办理了权利人为分行的抵押权利登记，权利部位为全部，权利价值为648005元，债权数额为450000元。
　　2014年12月25日，原告(乙方)与被告叶二(抬头列甲方为被告叶二、林三)签订《存量房买卖合同》及附件买卖涉案房屋，涉案房屋项下存在抵押等他项权利情况，交易方式为涂销抵押后按揭付款，该房按整套出售并计价，总金额1180000元。合同附件约定：定金为50000元，乙方须在2014年12月25日支付给甲方。甲方在原抵押银行发出还贷通知之日起7天将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款。首期楼款630000元，乙方于递件成功当天付甲方。乙方按揭付款的，乙方应于2015年1月7日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用;甲方及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料等等。合同及附件落款处由被告叶二并由其本人代被告林三签名。同日，原告向被告叶二支付定金50000元，由被告叶二出具收款证明。被告林三对原告提交的收款证明无异议。
　　2015年1月5日，原告(买方、乙方)与被告叶二、林三(卖方、甲方)及案外人(置业有限公司(经纪方、丙方)签订《存量房买卖合同》。2015年1月17日，原告(买方、乙方)与被告叶二(补充协议抬头列甲方为被告叶二、林三，卖方)签订《存量房买卖补充协议》，补充协议约定:原《存量房买卖补充协议》约定由乙方于递件成功当天支付首期楼款630000元，现由于甲方私人原因需要资金周转，经甲乙双方协商，乙方同意提前支付300000元作为第一笔首期款，余下首期款330000元改为递件成功当天支付给甲方。经甲乙双方协商，如果因为买方资料问题导致无法过户，甲方同意无息退还乙方定金及首期款。合同落款处由被告叶二并由其本人代被告林三签名。同日，原告向被告叶二支付首期款300000元，由被告叶二出具收款证明。被告林三对原告提交的收款证明无异议。
　　2016年5月28日，原告(买方、乙方)与被告叶二(协议抬头列甲方为被告叶二、林三，卖方)及案外人(置业有限公司广州分公司(经纪方、丙方)签订了《解除合同协议书》,协议书约定：甲乙双方通过丙方买卖涉案房屋，现甲乙双方经协商一致取消上述交易，同意解除2015年1月5日签订的《存量房买卖合同》及《买卖代理费支付承诺书》。由于该次交易而收取之定金、房款甲方应在签订日期2016年6月5日前返还乙方。甲方退还乙方的费用包括购房定金50000元、购房首期款300000元、退还装修补偿35000元，共计385000元。其中350000元于2016年6月5日前直接退还至乙方帐号，剩余35000元于双方解除网签合同当天内退还。甲方从退还乙方楼款当天内开始，以租赁的形式租给乙方，租期为2016年6月5日至2016年12月4日，租金每月2600元等等。协议书落款处由被告叶二并由其本人代被告林三签名。原告确认该份协议书签署后，两被告已退。
　　另查，2016年1月5日，被告叶二与被告林三办理了离婚登记，被告林三抗辩原告对于两被告离婚的事实知情，原告对此不予确认。被告林三认为原告不具备购房资格，违约在先。原告确认其于2016年8月开始具备了购房资格，并向提交《购房资格证明》。被告林三对此不予确认，认为原告在签约时不具备购房资格，已构成违约。
　　四，裁判结果
　　一、本判决生效之日起十日内，叶二、林三返还王一购房款300000元;
　　二、本判决生效之日起十日内，叶二赔偿王一装修损失35000元;
　　三、驳回王一其他的诉讼请求。
　　如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　五、律师点评
　　原告与两被告及经纪方签订的《存量房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容无违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应恪守履行。
　　上述合同签订后，两被告收取了原告缴纳的定金及首期款共计350000元，应依约在签订上述合同之日起15日内在银行办理提前还贷申请手续。但经查册表显示，两被告不但无涂销抵押，反而在2015年12月28日设定了二次抵押，造成了涉案房屋无法过户的障碍，明显具有不履行合同主要义务的故意，构成根本违约，《存量房买卖合同》事实上已无法履行，应予解除。原告要求两被告返还购房款的诉讼请求合理合法，予以支持。原告已确认收到两被告返还的购房款50000元，两被告需再行向原告返还购房款300000元。
　　涉案房屋登记在两被告名下，原告对于涉案房屋的出卖事宜需得到两被告的共同认可的事实应当知情。虽两被告为夫妻关系，但并无证据证实被告林三委托被告叶二代为签订处分涉案房屋的合同或协议。现被告林三对于被告叶二签订的落款日期为2014年12月25日的《存量房买卖合同》及附件、《存量房买卖补充协议》《解除合同协议书》均不予以追认，被告叶二的委托代理行为属于无权代理，上述合同及协议对被告林三均不产生法律拘束力，原告要求被告林三承担装修补偿款35000元的诉讼请求无合同及法律依据，不予支持;《解除合同协议书》由原告、被告叶二及经纪方签订，仅约束《解除合同协议书》的签订方，故原告要求被告叶二依约承担装修补偿款35000元的诉讼请求合理合法，予以支持。
　　关于原告购房资格的问题，原告在2016年8月前不具备购房资格确实是导致合同无法履行的原因之一，但由于涉案房屋项下的抵押登记一直未能涂销，故在2016年8月前，双方当事人对于合同无法履行均有责任。但本案中，原告已经举证证明其本人取得了购房资格，涉案房屋已可过户至其本人名下，但由于涉案房屋项下的抵押登记未能涂销，导致涉案房屋事实上仍存在过户障碍，故导致《存量房买卖合同》事实上无法履行的责任应归咎于两被告。在双方当事人均存在违约责任，但两被告应承担根本违约责任的情形下，两被告以原告不具备购房资格为由不返还购房款无事实与法律依据，不予支持。但由于原告在履约过程中，也存在如上违约情形，故对于原告要求两被告承担利息的诉讼请求，不予支持。