二手房买卖如果买方不履行合同怎么办?
一、 原告诉称 原告及其代理人张一于2019年3月4日与被告以及第三人共同签署《二手房买卖及居间服务合同》,被告向原告出具了《地址及账号确认书(买方)》、《买方购房资格确认书》等资料。根据被告与原告在《二手房买卖及居间服务合同》中的约定，原告将其位于深圳市的房屋(建筑面积约为49.1平方米，房屋性质用途为住宅)转让给被告，转让价款为409万元，转让价款不含税费，交易税费依据《二手房买卖及居间服务合同》第八条的约定应由被告承担。被告与原告在《二手房买卖及居间服务合同》中同时约定，被告应于合同生效后3日内，向原告支付定金50万元，并于2019年8月14日之前将除定金之外的剩余首期款(具体以银行监管金额为准)支付至原告与被告双方约定的银行监管账号或合同外第三方的监管账号中。 二、被告辩称 一、原告起诉状中，仅简单描述被告与原告签订买卖合同，随后被告违约，故向提起被告诉讼。该描述未全面真实还原事件情况，现被告补充事件经过说明如下：被告欲为女儿首付买一套房子，并作为资金担保人。a地产业务员张二向被告推荐了景田北小区34栋106房，并约被告于3月4日晚上，与原告代理人张一面谈。当晚双方对交易价格初步谈定，被告提出再回家商量考虑。张二当即提出去a门店将约谈内容记录一下，签一个“购房意向书”。到a地产门店后，张二开始书写材料，待接近书写完毕被告才知道所谓的“购房意向书”实为买卖合同。 第三人发表意见称，原、被告双方在第三人居间下签署《二手房买卖及居间服务合同》等文件，居间成功，尽到了合理审查的义务。在原告与被告出现纠纷后，第三人积极协助双方解决问题，现有1万元交楼押金托管在第三人处，第三人愿意根据法院出具的生效法律文书来履行放款义务。 二、 本院查明 2019年3月4日，原告(卖方)代理人张一(原告配偶)与被告(买方)及第三人(居间方)签署《二手房买卖及居间服务合同》(以下简称涉案合同)，约定：双方交易房产房产(以下简称涉案房产)，交易价格409万元;买方同意在本合同生效之日起3日内向卖方支付定金1万元，在本合同生效后3日内再向卖方支付定金49万元;如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让总价款20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。同时，原告代理人张一与被告就涉案房产交易签订《买方主体变更确认书》，但该确认书上“新买方”的信息以及签名处均为空白。被告并签署《地址及账号确认书(买方)》和《买方购房资格确认书》，其中《买方购房资格确认书》上“婚姻状态”勾选为“未婚”，“购房套数”勾选为“首套”，被告称该两项内容与被告本人的实际情况不符，其系依照其女儿的情况进行的勾选。 2019年3月5日，原告本人到第三人处在前述《二手房买卖及居间服务合同》、《买方主体变更确认书》上“卖方”处进行了签名确认。 四，裁判结果 一、确认原告颜某与被告就2019年3月4日签订的《二手房买卖及居间服务合同》所形成的房屋买卖合同关系于2019年4月10日解除; 二、被告应于本判决生效之日起十日内向原告颜某支付剩余违约金9万元(被告应付违约金共计10万元，其中1万元违约金以被告已付的1万元定金予以抵扣，原告颜某无须再向被告返还定金1万元); 三、驳回原告颜某的其它诉讼请求。 五、律师点评 原告与被告及第三人签订的《二手房买卖及居间服务合同》系各方真实意思表示，原告与被告据此成立合法有效的房屋买卖合同关系。 被告在支付了1万元定金后，未再继续履行合同义务，并告知原告和第三人不再履行合同，由此导致合同不能继续履行，被告的行为构成根本违约，据此，原告有权依据合同约定解除合同并要求被告承担相应违约责任。 关于违约金。根据合同约定，原告有权选择要求被告以支付违约金的方式承担违约责任。对于违约金的金额，考虑到：首先，结合本案证据所呈现的事实情况，被告在签约时应确实存在以其女儿名义买房的想法，但之后未能取得女儿的确认而没有变更买方，对此情况三方应均有了解;其次，从本案查明的事实来看，被告在原告本人签字确认合同后的第二日、第三日即分别向原告交易代理人和第三人业务员表示不再履行合同，随后被告又继续与原告交易代理人和第三人业务员沟通表达不履约以及赔偿想法，该行为可视为被告在自认履约不能后积极止损的行为;再次，原告并未举证证明其在签约后几天内因被告履约不能而遭受的实际损失，原告并自认此后已以高于本案交易转让价的价格另行出售了房产，获得了更高房产交易对价;最后，被告亦明确提出了违约金过高的意见，据此，本院综合考虑合同履行情况、被告违约情况、原告可能受损情况以及公平原则，将违约金酌情调整为10万元，对原告主张的违约金过高部分，不予支持。
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