一起借姐妹名义买房无法过户产生的合同纠纷

原告诉称张三诉称，我与张四系姐妹关系，考虑到张四全家在哈尔滨生活不易，在父母的要求下，我出于亲情，将对方夫妻安排在我出资的公司工作，并无偿提供住房和汽车给对方使用。2003年我购买一号房屋时，因小区有配套的学区房，如以对方的名义买房可帮助张四的孩子上学，为此双方口头约定，我以对方的名义签署购房合同并办理贷款手续，但所购房屋的所有权和居住权归我所有。我承担了全部购房款并还清了银行贷款。现购房合同、房产证等原件一直在我手中。此房也一直由我与父母同住，对方从未对所有权及居住权提出过异议。2012年7月，我与张四商谈想将房产过户给我儿子，当时对方满口答应，但未及时办理过户手续。2013年年初,我又多次与张四商谈过户事宜,但对方突然拒绝过户，且在未通知我的情况下打算将房屋出售,并在我不知情的情况下补办了房屋产权证。现我起诉要求张四协助我将一号房屋过户至我名下。
    被告辩称张四辩称，房屋买卖合同、按揭合同、房屋所有权等所有文件均显示我是上述房屋的所有权人。对方所说口头约定用我的名字买房纯属编造，不是事实。上述房屋是我自行购买的，所有的贷款也是由我偿还的。对方是我的姐姐，在家里很强势，张三将我赶出公司，我的文件都留在公司的保险柜中，所以现在对方能掌握原始购房文件。上述房子是让对方和我父母一起住的，是为了照顾老人。现我不同意对方的全部诉讼请求。
    本院查明经审理查明，2003年11月23日，张三向北京M公司（以下简称M公司）交纳了购买一号房屋屋的定金20000元。2003年11月29日，M公司与买房人"张四"签订了购买上述房屋的商品房买卖合同，购房总金额为1100834元(其中定金20000元)。当天买房人"张四"又向M公司交纳了购房款100000元，2003年12月3日，买房人再向M公司交纳了房款480834元。M公司于2003年12月3日向买房人"张四"出具了正式的购房发票，金额为600834元。另有购房款500000元由购房人"张四"向银行贷款支付,M公司于2004年7月16日向购房人"张四"出具了500000元的购房发票。2006年6月21日，"张四"一次性还清了剩余的购房贷款462212.79元。2004年7月19日张三签署了新房交房的《入伙手续书》，并于2004年9月24日交了装修管理费。张三与其夫王五、其父亲张父、母亲张母，其子王小于2005年4月入住上述房屋。M公司收取了购房人"张四"交纳的公共维修基金、契税、印花税，并出具了收据。2004年12月13日，上述房屋在北京市房屋管理局登记于张四名下。为证明双方具有借名买房之口同约定,张三向本院提交了一号房屋屋的房产证、商品房买卖合同、个人住房按揭合同、购房发票等全部与一号房屋购买有关的合同和票据原件。张四对上述合同、票据原件在张三处保存不予认可，称是自己与张三产生矛盾后，张三将其存在办公室内的全部关于一号房屋屋的原件取走。为此，张三提出张四曾于2013年4月以房产证丢失为由补办了房产证，而当时，张四尚与张三并未发生冲突，也一直在单位工作，故张四的说法与事实相矛盾。本院庭审中要求双方当事人举证证明一号房屋的购房款如何支付。张三称定金2万元是2003年11月22日交的现金。M公司当时出具了发票一张。首付款10万元是2003年11月29日自己交的现金，M公司出具了收据一张。剩余的欠款中，480834元是2003年12月3日其自己一次付清的，具体是用现金还是转帐支票付的记不清楚了，但收据也是自己持有。当日用以上三张收据换取了600834元的发票一张。贷款中一部分是自己通过北京Q公司（张三、王五位为实际控制人）的备用金支付的，当时由作为公司财务人员的张四直接从备用金中支出，登记于备用金台帐上。另一部份贷款，张三为了提前还贷，于2006年6月17日，从自己的农业银行帐户内转帐到张四的贷款帐户内支付的，一次性还清了剩余的贷款462212.79元。为此张三提交了备用金明系，以及向张四帐户内转帐47万余元偿还剩余的银行贷款的转帐票据。张四对此不予认可，称全部房款由个人支付。张四在原开庭过程中未能说明首付款60多万元是如何付清的。后在庭审过程中提交了50万元及17万元两笔存单。称两笔存单2003年10月29日到期，取出后用于支付了一号房屋的首付款。张四还在调取了其用以归一号房屋屋贷款的银行帐户明细，称每月的贷款都是自己以整千数额存入的。张四提交了一些与张三、王五名下帐户往来的银行票据，以主张张三汇入贷款帐户的47万元当时是因为张三与王五感情不和，张三自愿为其给付了47万元用于归还贷款。后来自己都已经陆续归还。本院就张四提交的50万元及17万元两笔存单所在邮政储蓄银行万寿路支行，核查了张四提交的两张存单，显示张四提交的上述两张存单到期后均转存了三个月，并不存在张四主张的提取事实。经核对，张三提交的备用金台帐中所列明的偿还贷款每月数额明细与张四自行提交的贷款帐户内每月还贷数额一致（每月还贷数额之间均不一致）。鉴于张三先提交的备用金台帐，张四后提交的贷款还贷明细，张三主张，如果不是用备用金还款，没有人能够知道每个月具体的还贷数额是多少，所以这个台帐一定是知道每月具体还款数额的张四做的。张四不予认可，称有可能是和张三共同生活期间，张三探听搜集的相关还贷数额，也可能是其根据合同上的还款数额进行计算得出的。经查，张三系北京户口，大学毕业后来京工作。张四系外地户口，于2000年来京，此前在哈尔滨市的中学当物理教师。庭审时，张三提交了张四2001至2003年的工资收入清单，证明张四此三年总工资收入为64200元，此时张四并非公司股东，没有能力支付房款。对该证据的真实性张四提出异议。
    裁判结果张四于本判决书生效后十五日内协助张三将一号房屋屋过户于张三名下。
    律师点评张三与张四系姐妹，在双方当事人未订立书面借名买房合同的情况下，要厘清双方当事人是否具有借名买房合同关系，可以从房屋的出资情况、房屋的占有使用情况、购房的票据以及产权证书原件的持有状态、借名购房有无合理解释等方面做出双方是否具有口头约定进行判断。法院现已查明事实，一号房屋屋一直由张三居住使用，张三持有全部购房票据及产权证书。现房屋的出资情况可见，房屋的出资分为定金，首付款，贷款三部分给付。在庭审过程中，张三提交了定金收据、备用金台帐和银行转帐记录举证证明了一号房屋屋购房款中定金、贷款部分由其全部承担，又说明了购房首付款的实际支付方式、次数并有收据为佐证；张三当时的收入状况也与房价给付能力相符。而张四，一方面对首付款的支付次数存在陈述不一致的地方，且向法院提交了支付首付款67万元的两张虚假存单；另一方面亦不能对张三转帐还贷，张三备用金帐户内记载的每月还贷数额与实际还贷数额相吻合做出合理解释。故法院认为，从房屋的出资情况、房屋的占有使用情况、购房的票据以及产权证书原件的持有状态、借名购房之缘由等各方面来看，张三已经达到了足以让人确信其与张四具有对一号房屋屋的借名买房合同之证明义务。故法院对张三之诉讼请求予以支持。