房屋租赁合同纠纷案例分析

案例：2000年，骆某承租开发公司房屋开办幼儿园，约定租期20年，同时约定一方单方终止合同，应提前一个月通知，并以1个月房租为标准支付对方违约金。2015年，开发公司发函要求解除合同，并同意支付1个月房租作为违约金，因骆某拒绝致诉。

法院判定：1.案涉租赁合同有效。由于租赁合同约定合同租期20年、限定功能为幼儿园，从订立合同本意看，双方并无同意开发公司可任意解除合同的真实意思表示，否则，双方对合同期限20年约定形同虚设。骆某承租本案诉争场所用于开办幼儿园，必然要花费大量人力、物力、财力去进行建设、办理开办手续、招生等工作，如在合同中同意开发公司可毫无正当理由任意通知解除合同，那么将使骆某为此遭受巨大损失，此不符合双方签约本意。2.诉争该款所在部分系对双方责任具体约定，且诉争条款对应结清其他相关款项性质、范围亦未作出明确约定，故该款约定应系对合同履行中违约责任的约定，并非赋予双方任意解除合同权利。在骆某未违约且不同意解除合同情形下，判决驳回开发公司诉请。

分析：租赁合同中约定租赁期未满合同一方单方终止合同，应提前告知对方并支付违约金，该条款是否视为赋予合同一方任意解除权，应根据履约本意、违约责任具体约定等客观情况予以具体分析。若是长期租约且租赁目的明确，应认定该条款约定应系对合同履行中违约责任约定，并非赋予双方任意解除合同权。