无购房资格，借用他人名义买房的行为有效吗

原告诉称张大向本院提出诉讼请求：判令二被告协助原告办理位于B市1号房屋的产权转移登记手续。二被告系夫妻关系，原告与张一系母子关系，二被告婚后在B市居住。原告为了和被告同城居住方便相互照顾，欲在B市购房，但由于原告没有购房资格，为此，以儿子儿媳的名义于2015年初购买了B市1号的房屋并居住至今。
   为了将该房屋转移登记在原告名下，原被告签订了一份《房屋赠与合同》，约定待原告取得在京购房资格时二被告协助原告办理该房屋的转移登记手续。2017年2月，原告户口迁入北京取得购房资格，但二被告却至今不协助办理房屋转移登记手续，为此，诉至法院恳请法院判如所请。
   被告辩称李一辩称，首先不存在借我们名买房的事实。我跟我爱人已经在B市买了一套房。2014年开始有自住房的政策，于是我跟张一两个人就打算买自住房，这个在北京的自住房的网站上，可以查询我们的申购记录。我跟原告没有任何所谓的借名买房的合同和约定。其次，原告拿出一份赠与协议。赠与协议并非本人真实意愿。签订当天，我正遭遇重大打击，身体和精神的状况极其不佳。2014年5月4号，我去医院检查发现胚胎停育，准备第二天去做流产手术。当天晚上10点多，张一拿出来一份赠与协议，让我签字，我问他为什么要签这个？张一的回答说，因为他父母把老家的房子卖了，名下没有房子，没有安全感，而且说这个赠与合同是从网上随便下载打印的，没什么法律效力。并且说了一些其他哄我的一些语言，我当时心里明白，我要是不签的话，当天晚上难免就会是一场家庭战争。出于家庭和睦的考虑，我在看都没看的情况下，签了一个字，但是是不是原告拿的这份我真的无法确定，因为我当时根本就没有看，并且他拿的这一份两页第一页没有我的签字，并且第二页也有涂改的痕迹，我过后认真的看了一下被涂改的那一条写的是赠与合同，要在公证之后才能生效。还有关于原告二人的购房资格。我2011年研究生毕业留在B市工作户口进B市。2016年的9月份，张一的户口迁入B市。后原告二人通过老人投靠子女的方式，于2017年2月迁入B市。
   原告二人自从户口进京，就开始打听房子过户的费用。并在2017年12月份在我根本不知情的情况下将房子在链家网上挂出。后来我问我爱人得知他们是想把这套房子卖了，然后是因为听说过户费用比较贵，然后就想把这房子卖了，用卖房子的钱，再用他们的名字再买一套房子。原告没有经过我的允许，私自把当时的购房合同房本等等都拿在他自己的手里。我跟张一提出过，但是张一的意见是他爸妈这么做也是为了有安全感，并且不配合我去补办房本，也不从他爸妈那里把这个房本要回来。
   本院查明张一与李一系夫妻关系，张大系张一之母。2015年3月29日李一（买受人）与案外人李艾（出卖人）签订房屋买卖合同，约定李一购买B市1号房屋（以下简称“诉争房屋”），总房款1440000元。买受人采取一次性付款方式，于2015年4月30日支付全部购房款1440000元。2015年4月29日买卖双方办理了房屋所有权转移登记，现该房屋登记所有权人为李一、张一，由李一与张一共同共有。2012年1月7日张大转账给李一1250000元；2013年11月26日张大转账给李一200000元；2014年12月18日李一之父赵伟从张大的银行账户内取款304320．47元；2015年4月19日张大的之夫转账给张一273000元；2015年4月3日张大转账给张一645918．89元。张大称上述转账证明诉争房屋的购房款均由其支付。李一认可上述转账的真实性，但不认可证明目的。李一称诉争房屋的购房款系由二被告支付，其中张大出资80万元。在张一、李一多次换房过程中，张大均有过出资行为。诉争房屋装修后一直由张大居住使用，二被告曾交纳过水电费。张大称因没有购房资格故借用二被告名义购买诉争房屋。2017年2月张大通过投靠子女的方式将户口迁入北京市。2015年5月4日张一、李一（甲方）与张大（乙方）签订《房屋赠与合同》，约定甲方自愿将诉争房产赠与乙方，并在乙方能办理过户手续时积极协助办理。
   裁判结果驳回原告张大的诉讼请求。
   律师点评当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案争议焦点为张大与张一、李一之间是否存在借名买房合同关系。首先，张大主张其与张一、李一之间存在借名买房合同关系需举证证明双方存在借名买房的合意。借名买房的约定既可以是书面形式也可以是口头形式。张大称《房屋赠与合同》实质上是对借名买房的约定，对此法院认为《房屋赠与合同》系张一、李一与张大之间就赠与诉争房屋相关权利、义务的约定，而不能据此推定双方就借名买房已达成合意。其次，虽然张大对诉争房屋存在出资行为，但该出资行为应认定为张大与张一、李一之间存在债权债务关系。张大不能基于债权当然获得诉争房屋的物权。再次，虽然张大一直在诉争房屋内居住，但考虑到张大与张一、李一之间的亲属关系及张大投靠子女在B市落户的事实情况，不能据此推测双方已形成借名买房合同关系。总之，张大提交的证据仍不足以证明其与张一、李一之间存在借名买房的约定，尚不足以对抗张一、李一所持有的房屋所有权证的公示效力，故法院对原告的诉讼请求不予支持。张一未到庭参加诉讼视为其放弃相应的诉讼权利，不影响本案审理，法院依法裁判。