借名所购房屋能否作为出名人遗产继承

发布日期：2021-05-29 作者：靳双权律师

原告诉称
李某红向本院提出诉讼请求：判令三被告协助原告将北京市1号西房两间过户到原告名下。
事实和理由：原告公公家房屋拆迁，原告家得到一笔补偿款。1998年原告从报纸上看到出售平房信息，当时买房需要单位开证明，原告夫妻单位都不出具证明，原告就想用自己公公名字购买，原告公公单位也开了证明，但是因为原告公公和他自己女儿办理接班对换手续，原告公公户口迁到农村，成为农业户口，农业户口办理不了买房手续。最后原告借用了父亲李父的名义购买。
原告先是在信息咨询中心拿活期存折办理了验资，然后与X公司签订了合同并支付了购房款和中介费。在X公司的居间下，原告与房屋产权人王某东签订了房产卖契。房屋购买之后只有原告户口迁入涉案房屋，原告实际占有涉案房屋并对外出租，原告家其他人都知道这件事，其他人从来没有提出异议。现在原告父母去世，涉案房屋出现墙体倒塌，成为危房，原告需要维修涉案房屋，可是房子不是登记在原告名下，需要先办理相关手续，李某利和李某文都认可，张某聪说需要考虑一直没有配合，故诉至法院。

被告辩称
李某文和张某聪辩称，不同意原告的诉讼请求。
理由如下：第一，原告的起诉超过诉讼时效，本案为合同纠纷，属于债权之诉，最长应为三年，原告在20年前就知道涉案房屋登记在李父名下，却从未主张过权利。第二，原告与李父之间没有合同关系，原被告之间应为法定继承关系。第三，涉案房屋的权属判断应以房屋产权登记管理部门的登记信息为准，因系李父与李母婚姻存续期间所得，故应为二人的夫妻共同财产。第四，原告借名买房规避国家限购政策，合同应属无效。
李某利未出庭答辩，亦未提交证据。

本院查明
李父与李母系夫妻关系，二人育有李某红、李某才、李某利。李某才与张某聪系夫妻关系，二人育有一女李某文。李父于1999年1月9日去世，李母于2018年8月28日去世，李某才于2007年8月14日去世。
1998年11月25日，信息咨询中心作为甲方（房主）与李某红作为乙方（购房者）签订了《购房协议》，约定甲方同意将北京市1号房卖给乙方，购房款为9万元，房屋买卖税费及手续费由乙方承担，中介费4500元登记之日付清。合同落款处，甲方有信息咨询中心的盖章并签有“商xx”字样，乙方签有“李某红”字样。
1999年1月21日，派出所向李某红签发了居民户口簿，在册人口为户主李某红一人，住址为北京市1号。
1999年1月22日，李某红代李父作为买产人，与王某东作为卖产人签订了《房产卖契》，约定王某东将坐落于北京市1号西房两间以4万元的价格卖与李父。该契约落款处有王某东的名章及手写签字，李父的名章及李某红代李父手写签字，并加盖了房屋土地管理所公章。
1999年7月29日，北京市1号西房两间的房屋登记在李父名下，该房屋建筑面积为17.6平方米。
庭审中，李某红主张购买涉案房屋需要单位开具证明，而其夫妻二人单位若开具证明会影响福利分房，故决定借用公公李小的名义购房，李小单位也开具了因住房困难申请购买平房的证明，但因李小系农业户口无法办理房屋登记，最后与李父商量后，决定借用李父的名义购房，李父表示同意，其与李父之间存在借名买房的口头协议，其才是实际购房人。李某文和张某聪对李某红的主张不予认可，认为李某红与李父之间不存在借名买房的口头协议，李父是实际购房人。
经询，李某文和张某聪表示在李某红提起本案诉讼后，才知道李父名下有涉案房屋。李某红主张在房管部门下达房屋解危通知书后，其拆除了涉案房屋，在原址重建过程中，因需要李父的其他继承人办理相关手续，才起诉至法院要求其他继承人配合办理房屋过户手续。

裁判结果
驳回原告李某红的诉讼请求。

律师点评
本案争议焦点为李某红与李父之间是否存在借名买房的事实，根据双方陈述及在案证据，法院对该争议认定如下：
涉案房屋的购房款由李某红交纳，李某红持有涉案房屋的产权证书、房产卖契、土地申报登记书及相关税费，其户籍亦是在签订房产卖契时迁入，且户籍在册人口仅有李某红一人。涉案房屋由李某红管理、居住至今。现有证据表明涉案房屋由李某红对外出租并收取租金，私有房屋解危通知书亦由房管部门下达给李某红，并由李某红进行解危重建。李某文和张某聪虽不认可李某红与李父之间存在口头借名买房关系，主张涉案房屋由李父购买，但并未提交相关证据予以证明，法院对其抗辩意见不予采信。
综合上述情况，法院认为，李某红与李父之间虽然不存在书面的借名买房协议，但涉案房屋的购房款均由李某红支付，且房屋买卖合同、房产证、票据原件均由李某红一方持有，加之，涉案房屋由李某红一直管理使用的事实，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定”，据此，法院确定李某红与李父就涉案房屋形成了事实上的借名买卖房屋合同的法律关系。
李某红与李父均应按照该借名买卖房屋合同的法律关系履行相应义务，享受相关权利。对于李某文和张某聪主张李某红起诉已经超过诉讼时效的抗辩意见，因李某红与李父之间关于借名买房并未签订书面协议，双方对于办理涉案房屋产权过户的时间未明确约定，且办理房屋过户手续是具有明显物权性质的债权请求，因此，李某红可随时提出主张，对于李某文和张某聪关于李某红提起诉讼超过诉讼时效的抗辩意见，法院不予采纳。但涉案房屋已由李某红拆除，涉案房屋的物权亦随之消灭，故法院对李某红要求三被告配合其办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，不予支持。

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