疫情防控之不可抗力与合同解除

武汉律师——疫情防控之不可抗力与合同解除
案情介绍：2019年8月，出租人中山市某管理有限公司与承租人蔡先生签订了一份《商铺租赁合同》，承租人蔡先生租赁该商铺用于教育培训，租赁期限为2019年8月至2024年8月共五年。2020年2月6日，承租人蔡先生以“新型冠状病毒肺炎”疫情提出免除至疫情解除期间的所有租金，但出租人只同意给予免除一个月的租金，蔡先生不接受，其以不可抗力为由提出解除租赁合同、退回租赁押金。

武汉律师实务说法：新冠肺炎疫情属于不可抗力事件，在本案中，这次疫情对租客蔡先生造成一定的损失。从租赁双方从长期友好的合作来看，中山某管理有限公司作为出租人同意免一个月的租金，共同承担损失，于法于情于理也已履行出租人的责任，合理分担了疫情导致的不利后果。如果蔡先生执意要求免除全部的租金换言之要求出租人承担本次所有的损失，有失公平合理。

新冠疫情是不可抗力因素的，那这个是由能否作为租赁合同解除之后免责的事由，与疫情影响程度，疫情与租赁之间的因果关系，合同履行期限、内容等相关。根据相关复工的国家规定的第三阶段的复工时间预计不早于3月1日。国家节假日规定的正常上班时间为2月1日，前后时间刚好是一个月时间。就本案而言，新冠肺炎疫情对出租人与租户蔡先生之间的租赁合同履行产生了一定的影响，但相对于租赁双方约定的5年的租赁期限来看，这种影响还没有达到让租赁合同的目的无法实现的地步，疫情结束以后租赁合同仍然可以继续履行，合同目的也可以达到，承租人没有权利用不可抗力因素为理由来请求解除合同。故租客蔡先生主张解除合同并退还保证金的要求无法律和事实依据。

不可抗力是否必然导致合同解除？分两种情形：第一，不可抗力导致合同不能履行（包括部分履行）只能免除违约责任，但需要及时通知对方并按公平和诚信原则避免损失扩大；第二合同是否可以解除还是要根据合同法关于法定解除和约定解除的情形，如果不可抗力符合约定解除的情形或致使合同目的无法实现，则可行使合同解除权。值得注意的是，根据合同法，不可抗力因素导致无法实现合同目的，任何一人可以进行合同解除。