借名所购房屋未过户期间经营所得收益归谁

北原告诉称
原告李某娣、王某逵诉称，原被告共同觅得本市1号房源，原告欲购买此房，但张某红的年龄状况更有利于向银行贷款，且王某逵基于某些历史原因素有以他人名义购房、出借钱款的习惯，故李某娣与张某红于2003年10月13日就系争房屋的买卖共同签某了商品房预售合同，并以张某红的名义向银行作了抵押贷款，但该贷款手续实际由双方共同办理，定金1万元由原告交与张某红，购房产生的手续费、税费、保险费等均由原告支付，原告还是实际的还贷方，而张某红可能仅代原告偿还了两个月的贷款且具体金额不明。与购房相关的全部合同、发票、交费单据等均由原告保管。系争房屋产权登记于李某娣与张某红名下，但实际掌控房屋的为收到入户通知书的原告。
购得房屋后，原告欲将系争房屋向案外人出售，售房定金由李某娣收取，买受方保证将房款汇入李某娣之账户，张某红亦多次委托李某娣全权处理房屋的出某事宜。2009年3月25日，王某逵与张某红签某了两份协议，协议中按房屋出某价格不同对房款按比例进行分配的约定为张某红所书；另一份则为定稿，该协议确认，本次购房过程中除1.6万元外的所有费用均由李某娣支付，同时确定了房屋产权，即王某逵向张某红支付16.6万元后房屋归原告所有。
王某逵于上述协议签某的同时给付了张某红16.6万元，但此后张某红却拒绝配合办理房屋出某手续并失去联系，为此李某娣还就违约向买受方作了赔偿。为使张某红配合售房，李某娣曾于2010年向张某红提起诉讼，因系争房屋的登记产权人为张某红、李某娣两人，故为立案所需在诉状中将系争房屋列为共同购买。
2009年3月，王某逵曾就系争房屋的贷款偿还问题向银行作了查询并有主动还清贷款的意愿，银行就逾期还贷向上海市徐汇区人民法院提起诉讼。该案判决生效后，张某红迫于司法执行压力清偿了银行贷款及其他相关费用。
原告认为，根据上述事实，当事人之间实为“借名购房”且已通过书面协议确认房屋归原告所有，张某红却在房价上涨后推翻了原有承诺。按张某红的庭审陈述，其经济能力不足以购置房产，而原告经济能力较强，无须与其共同出资购房，故张某红认为系争房屋由当事人共同出资购置及将房屋出租以租金冲贷不符常理且证据不足。现原告要求在市场价值325万元的基础上对系争房屋权属进行确认，确认方式为房屋产权归原告所有，由原告根据张某红的实际还贷情况向其支付折价款60万元。
故提起诉讼，请求判令：一、系争房屋归两原告所有；二、张某红配合两原告办理房产过户手续。

被告辩称
被告张某红辩称，原被告曾为邻里关系，系争房屋的房源由张某红觅得并欲自购用于居住，原告知悉后欲购同类房型，却因房价上涨而不得，遂与张某红约定合资购房并共同还贷、均分利益。购房时的定金1万元及购房保险费4591元系张某红支付，部分付费单据中将王列明为支付人证实其也参与了交易。购得房屋后，当事人约定将房屋出租并以租金还贷，因产证与进户手续由原告办理，故除保险单外的其他交易文件均留存于原告处。后原告欲将房屋出售，张某红虽对原告与案外人签的居间协议约定内容不知情，但曾按原告要求与其共同补办了产证，表明张某红有积极配合售房的意愿，房屋出售未果的责任在于原告。
2009年3月25日，王某逵与张某红签有笔据两份，其中抬头为“协议书”的笔据为定稿，另一份为初稿的笔据本方不认可。定稿协议书中“80万各分15万、90万以上分20万”的文字记载表明双方对售房后的分成作了明确约定且与当时的还贷情况相符，后因房屋并未售出，故原告亦未按该协议约定向张某红支付16.6万。2009年3月9日，银行向张某红发送律师函催收贷款，告知欠款的起始日期为2009年4月30日，但原告将租金据为己有拒绝还贷。2009年4月，原告曾向张某红出具笔据一份，证明系争房屋为双方共同投资购置，但目前该笔据无原件。
2010年李某娣用于起诉张某红的诉状中自认系争房屋为双方共同出资并确认了分配比例。待银行就逾期还贷向上海市徐汇区人民法院提起民事诉讼后，原告在明知讼争已发生且提出管辖异议的情形下故意回避庭审及法定义务，无视房屋所处的风险，而张某红作为产权人积极应诉并还清了贷款。据张某红实地查看，目前房屋有他人居住，装修状况则不明。
被告认为，交易文件的保管方、户籍登记方、交易过程中的手续办理情况与房屋的产权归属并无必然联系，原告的其他购房、借款经历则与本案无关。原告无证据证实系争房屋系其借张某红之名购置，双方属于合资购房，双方约定将房屋出租后的租金共同还贷，属于各半出资，此后全部贷款均由张某红偿还。
反诉原告张某红诉称，反诉原被告于2003年10月13日共同出资购买了系争房屋并共付首付款后，向银行借款351000元并由张某红为主贷人还款，期间双方一致同意出租房屋并将租金用于还贷。2009年3月，张某红收到银行催款的律师函，得知反诉被告自2008年4月30日起将租金据为己有且未还贷，经多次交涉无果，反诉被告拒绝将还贷必须的证件向张某红交付。银行就此于2012年3月提起诉讼后，反诉被告未出庭应诉，张某红遂依法院判决向银行支付了贷款、利息与罚金。
综上所述，张某红对系争房屋具有重大贡献，为维护自身权益，请求在房屋市场价值325万元的基础上对房屋权属进行分割，分割的方式为：房屋归张某红所有，按本诉中张某红对房屋出资比例的陈述，由其向反诉被告支付折价款78万元，现提起诉讼，请求判令：一、系争房屋归反诉原告所有；二、反诉原告向反诉被告支付折价款。
反诉被告李某娣、王某逵辩称，张某红并未积极主动支付房屋对价，其在房价上涨后争夺房产利益的行为非但违反当事人之间的协议也有失公平，系争房屋已通过协议对产权进行了确定而不存在共有前提，故房屋应归反诉被告，由反诉被告向张某红返还其已支付的贷款。故对反诉诉请不能同意。

本院查明
2003年10月，李某娣与张某红作为买方与出某方签订《上海市商品房预售合同》一份，出资438949元购得系争房屋，合同载明买方已付房款87949元，余款351000元以按揭贷款的方式支付。购置手续完成后，除房屋保险单外其余交易文件均由原告保管。出某方于2004年9月出具了系争房屋符合办理入住手续条件的通知书； 2008年7月23日，李某娣与张某红取得房屋产权证。2008年9月17日，李某娣之户籍迁入系争房屋； 2009年1月，张某红出具了委托李某娣出某系争房屋的委托书两份，之后，李某娣、张某红两人为出售房屋与案外人签订了房屋买卖居间协议，李某娣还出具了定金收据并为之后的交易失败承担了相应的钱款支付责任。
2009年3月25日，王某逵与张某红达成笔据两份。2009年3月9日，上海银行向张某红发送律师函一份，大意为：自2008年4月30日起，张某红未按其与银行签订的个人住房抵押借款合同约定还贷，故要求张某红及时履约；2010年2月，李某娣曾为向张某红提起诉讼拟制了起诉状一份，自述其以张某红之名共同购买了系争房屋并贷款，张某红自认出资1.6万并委托原告出某房屋，还对房屋出某后所得钱款的分配作了承诺，因此后张某红拒绝配合办理房屋的出售手续，故起诉要求对房屋确权。
2012年8月14日，上海市徐汇区人民法院就上海银行诉张某红、李某娣、王某逵金融借款合同纠纷一案作出民事判决，主要查明的内容为：张某红为购置系争房屋通过与银行签订《个人住房抵押借款合同》的方式贷款351000元，双方对还款方式、逾期还款的违约责任作了约定，并以系争房屋作为抵押物，抵押人为张某红、李某娣及其夫王某逵。2010年6月20日起张某红未按约定履行还款义务，截止至2012年7月21日尚欠本金289736.72元，银行遂于2012年3月6日提起诉讼。
根据上述事实，该院认为银行起诉要求张某红、李某娣、王某逵履行还款人或抵押人义务并无不当，故判令涉案抵押借款合同解除，并由张某红向银行支付上述借款本金、自2011年3月20日起至判决生效之日止的利息与罚息、因诉讼产生的律师费，否则银行有权将抵押物通过拍卖等方式以所得价款优先受偿； 2012年10月16日，上海银行出具《个人贷款结清证明》一份，确认系争房屋的贷款已结清。随后，因当事人之间为房屋的权属发生争议，原告于2016年7月1日向本院提起诉讼，被告亦提起反诉。

裁判结果
一、上海市1号房屋产权由原告李某娣、被告张某红变更为原告李某娣、王某逵；
二、原告李某娣、王某逵应于本判决生效之日起三十日内向被告张某红支付上述房产的折价款人民币180万元；
三、被告张某红应于原告李某娣、王某逵履行本判决第二项的同时配合办理上述房产的产权变更登记手续；
四、对反诉原告张某红的反诉诉请不予支持。

律师点评：
不动产物权的归属原则上应以公示登记为准。系争房屋产权既已登记至李某娣与张某红名下，则李某娣、王某逵夫妇如欲以“借名买房”为由将张某红的权益排除于房产之外的，应按法定的举证规则提供相应的证据加以证实。而将当事人的陈述与一系列证据结合加以分析，法院认为目前尚无确凿可信的证据可证实房屋买卖合同签某时双方对李某娣借王之名购房有明晰、确切的约定或张某红曾单方作出过系争房屋实际由李某娣、王某逵购买而其非购房人的承诺，而购房文件的持有、对房屋的实际掌控、户籍的登记、房款及相关费用的支付、当事人签某的笔据、与银行产生贷款诉讼后的法院判决书等均非可用于证实“借名购房”这一事实成立的直接证据，故法院对李某娣、王某逵以此理由对房产进行确权的观点不予采纳。
既然如此，系争房屋应属于李某娣与张某红共同购买并共享产权，因当事人在庭审中一致同意在325万元的基础上对该共有产进行分割且支付折价款，考虑到房屋不再具备继续共有的基础，法院予以准许并在本案中一并处理。
至于分割方式，当事人在购房时对具体出资比例、偿还贷款的责任分担、购房后的用途、房屋产生的收益分配等各类事项均未作出明确约定，在购房后又怠于主动向贷款出借方即银行履行还款义务，导致危及房产的诉讼风险发生后不得不采取补救措施，故作为共有产权人，李某娣、张某红两人对管理房屋过程中因懈怠产生的风险损害、分割房屋过程中因约定不明产生的权益难以厘清的后果应共同承担责任。因房屋分割过程中当事人未提供确凿证据以支持各自的分割方案——唯一为确定出资、还贷、出某、分成比例等事宜所签某的、两份形成于同一天的笔据中大部分文字内容不连贯、语义指向不明晰、前后表述逻辑不一致，难以将此类笔据作为确定产权份额及分割房产权益的强势证据。
根据上述理由，将结合案情对房屋产权的分配、折价款的补偿问题予以酌定，酌定所考量的因素包括民事活动中的公平等价原则、共有物分割的法律规定、可以通过当事人的陈述与部分证据相结合得到印证的购房出资与还贷事实、系争房屋的客观情况、当事人各自的过错程度及纠纷过程中为房产支出的经济损失等。综上所述，对当事人本反诉中合理的诉求予以支持，不合理的诉求不予采纳。