二手房屋买卖合同法律风险防范（二）——房屋状况的确定

二手房买卖中，经常会出现一些问题，买方入住后，发现屋顶漏水严重，或楼下漏水严重，交房前附属设施被拆，随同房屋一起交付的家具等物件被替换或搬走，过户后就有人投诉违章建筑，或其他类似问题，遇到之后，找卖方根本不理你，找物业也没法解决，把半辈子积蓄搭进去，换来的是无尽的烦恼。

这些问题是二手房买卖的通病，碰到的概率还比较高。为了规避这些问题，房屋状况条款就显得十分重要。我们在办理二手房买卖合同纠纷案件中，签订二手房屋买卖合同时几乎清一色的运用中介提供的格式条款，仅说明双方认可房屋现状，细心一点的还会以附件形式明确一下房屋内有哪些物件是随同房屋一同转让的。但是这样有用吗？对于买方来说，在房屋有问题时就是灾难，对于卖方来说是有利的。因此本文侧重为买方提供建议。
首先，买方应亲自仔细查看房屋状况，了解上证面积与实际面积是否一致，了解房屋内部一同出售的附属设施情况，了解房屋建筑结构有无变更，楼面是预制板还是现浇等情况，观察给排水情况，了解楼层隔音情况，观察房屋有无漏水痕迹等细节，初步做到心中有数。
其次，制作房屋现状清单，可以根据电器、家具等随同转让的附属物件识别特征及状况（如冰箱能否正常使用、空调是否能正常运行）制作详细的清单并由各方共同确认，并对清单已列明及未列明的整体状况进行拍照录像固定，防止交付前偷梁换柱或拆除。
第三，针对可能出现的问题，在合同中增加房屋质量保证及违约条款，针对房屋漏水的修复责任条款及对楼下漏水的赔偿条款，增加无违章投诉条款，以及特定严重情形的退房条款。另外可以增加交付物件不符合约定时的赔偿计算条款。
房屋现状条款要根据具体情形拟定，不拘泥与上述列举，通过上述介绍，应该可以大致预见到二手房交易中可能出现的房屋现状法律问题。