合同约定的和实际交付房屋性质不符构成违约吗

原告诉称
    原告Y公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原、被告双方于2016年8月26日签订的《北京市商品房预售合同》，并要求被告协助办理网签注销手续；2．请求判令被告返还原告购房款393309元及印花税1962元。
    事实和理由：2016年8月26日，原告作为购房人与被告签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）。根据《预售合同》约定，原告购买被告开发的位于通州区1号。房屋建筑面积103．19平方米，房屋价格为3923309元。原告于签订合同当日即将首期购房款393309元及印花税1962元支付给被告。根据原被告双方预售合同约定，被告应在2018年11月30日前将房屋交付原告，否则原告有权退房，但被告至今未能交房。并且原被告双方的明确约定购房用途为办公，但被告私自以公寓住宅的形式对外进行宣传和销售，这种办公与居住混搭的行为明显与被告之前的宣传不符，将导致原告购买的房屋品质随之下降。被告存在虚假宣传行为，已经构成违约。
    综上，原告认为，因为被告的严重违约行为，导致原告至今无法取得房屋，并且导致原告的房屋出现极大贬损。这已经给原告造成了重大经济损失，被告已经构成根本违约，故原告特诉至贵院，请求贵院依法裁判，支持原告的诉讼请求。

    被告辩称
    被告F公司辩称，一、《预售合同》合法有效，各方当事人应当按照约定履行义务，不得随意变更或解除。2016年8月26日，被告与原告签订《商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），原告向被告购买F公司1号房屋，总价款3923309元。上述合同全部内容系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，双方均应恪守合同约定，履行合同义务。
    合同订立中，不存在所谓被告虚假宣传诱导原告购买案涉房屋的情况，关于房屋性质、房屋区位、楼层高度、房屋面积、户型、价格、付款方式等在《预售合同》中均如实载明。显而易见，上述内容均通过书面的形式予以确认，被告在交易过程中从未对上述内容弄虚作假或隐瞒不报，既不存在欺诈行为，也不存在缔约过失。合同内容均系双方真实意思表示，双方均应遵守合同约定。
    综上，依据《民法典》规定，《预售合同》不存在无效情形，应被认定为合法有效，理应被缔约各方尊重、遵守。依据《民法典》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。
    二、原告主张解约事由不成立，也不构成合同解除法定情形，原告作为违约方不应享有合同解除权。《预售合同》签订后，被告始终按照约定履行合同义务，现房屋已如约达到交付条件，证照齐全，设施完备，被告没有任何违约事由及拒不履行情况，也未出现任何不可抗力事件导致合同目的无法实现。
    关于原告所述的解除理由，被告认为：其一，原告称被告虚假宣传，但双方签订的《预售合同》第一条即对商品房所在土地用途为办公进行了明确约定，相关政策法规对此的规定是一以贯之的，故原告在签约时对于涉案房屋只能用于办公用途是明知的，原告在此情况下仍选择签约，应对其行为负责，依约履行合同义务。
    其二，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，原告在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍应当有一定程度的预见和判断，对签约应负有相对较高的审慎注意义务。必须说明的是，原告在合同订立后仅仅只支付了第一期房款，而未按照合同约定的时间缴纳剩余房款，属于严重违约，其作为违约方，不享有单方解除权，本合同依法应继续履行。被告并不存在违约行为，而原告逾期付款构成违约，其不应享有合同解除权，诉讼请求不应得到支持。
    三、原告系明显过错方，应承担违约的不利后果，如判令《预售合同》解除，将给被告造成巨大经济损失，违背公平诚信的法律基本原则。自双方签订《预售合同》以来，被告始终尽责勤勉的履行合同义务，可原告自2017年房价下行、销售受阻起，便开始拒付剩余购房款，公然违约，不思履行合同义务，承担违约责任，反而肆意曲解合同解除权。原告缔约本意就不是要履行合同约定，而是公然违背国家“房住不炒”的原则，试图打擦边球牟取炒房暴利，其行为已经构成恶意缔约。
    因此，原告系明显过错一方，应当承担相应法律后果及市场风险。被告认为，原告作为市场交易主体，决定进入市场时便应做好应对风险的准备，不能遇到风险便将损失转嫁给出卖方，这样既不符合《民法典》中的契约精神，也违背了法律公平正义的原则。

    本院查明
    2016年8月26日，原告作为购房人与被告签订了《预售合同》，约定原告购买被告开发的位于通州区1号。房屋所在土地用途为办公，房屋预测套内建筑面积70．49平方米，房屋价格为3923309元。
    《预售合同》签订后，原、被告双方办理了涉案《预售合同》的网签手续，Y公司共向F公司支付购房款（含定金）393309元及代收印花税1962元，后未再向F公司支付剩余房款。
    本案在审理过程中，Y公司称购房时F公司工作人员作出涉案房屋可用于商住两用的虚假宣传，就其主张，Y公司提交了F公司涉案楼盘的样板间照片等予以佐证。Y公司称公司至今无实际经营业务与资产，并明确表示无能力继续履行涉案预售合同，对此提供了2017-2019年度企业信息报告和2018-2019年度纳税申报表加以证明。F公司对Y公司的上述主张均不予认可。经本院询问，原告表示愿意承担违约金以解除《预售合同》，但要求调低《预售合同》约定的违约金。

    裁判结果
    一、解除原告北京Y公司与被告北京F公司于2016年8月26日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，被告北京F公司于本判决生效之日起七日内配合原告北京Y公司办理上述合同的网签注销手续；
    二、被告北京F公司返还原告北京Y公司已付房款393309元、代收印花税1962元，以上共计395271元，于本判决生效之日起七日内执行清；
    三、原告北京Y公司赔偿被告北京F公司违约金230000元，于本判决生效之日起七日内执行清；
    四、驳回原告北京Y公司的其他诉讼请求。

    律师点评
    本案争议焦点是F公司是否存在违约行为，及是否支持Y公司的解约请求。具体分析如下：
    第一，F公司是否存在违约行为的问题。本案中，Y公司主张F公司有涉案房屋可用于商住两用的虚假宣传的违约行为。
    首先，原、被告双方订立的《预售合同》第一条即对商品房所在土地性质为办公进行了明确约定，所谓办公类项目，即在此所建房屋只能用于商业用途，不可改变规划用途为居住。故Y公司在签订预售合同时对涉案房屋只能用于办公用途应当是明知的，F公司即便在缔约时曾有涉案房屋可商住两用的宣传与承诺，亦不足以使Y公司对于涉案房屋的用途产生误解。
    其次，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论F公司在销售时是否存在虚假宣传的行为，Y公司均应对于应否签约进行审慎思考，Y公司选择签约，即应受预售合同条款约束。故上述Y公司主张F公司存在违约行为依据不足，不予支持。Y公司未按照预售合同约定支付房款，其行为已经构成违约。
    第二，是否支持Y公司解约请求的问题。房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合民法典规定情形的除外。
    民法典规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
    本案中，Y公司明确表示不同意继续履行涉案预售合同，并愿意以承担相应违约金为代价解除预售合同，理由是其不具备继续履行预售合同的能力，涉案预售合同事实上已不能继续履行。经查，涉案预售合同是分期付款的房屋买卖合同，付款方式为自行支付，预售合同总标的额为3923309元，Y公司迄今为止仅支付393309元（含定金）及印花税1962元，公司至今无具体经营业务与资产，并明确表示不再支付剩余房款。
    涉案《预售合同》在事实上已难以强制继续履行，故对于Y公司要求解除《预售合同》并要求F公司退还已付款及印花税之诉求，予以支持，并且基于《预售合同》所办理的网签手续亦应予以注销，故Y公司要求F公司配合办理注销网签手续的诉求予以支持。Y公司表示愿意支付解除《预售合同》违约金，不持异议，具体数额由法院按照《预售合同》的具体约定，兼顾《预售合同》的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为230000元。