未取得房产证的房屋能否买卖过户给他人

原告诉称
    李某刚、张某艳向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告未按合同约定期限办理大兴区1号房屋的所有权证书的违约金。合同约定交付所有权证书时间2014年9月30日，实际取得所有权证书2018年10月23日，按合同约定，违约金按每日房款总额的万分之一支付。房款总额706793元、违约天数1483天，违约金计104817.40元。
    事实和理由：2012年11月30日，我方与H公司签订了《北京市商品房预售合同》，买卖合同签订后，我方全面履行了买卖合同所约定的义务，双方于2013年9月7日完成房屋钥匙交接手续，并于当日向H公司支付公共维修基金18740元、契税10601.89元，向H公司指定的代办机构交纳房屋权属转移登记委托费980元。但H公司至今未按合同约定办理完我方所在楼栋的权属证明，致使我方无法取得房屋所有权证书。其违约行为给我方造成了重大的经济损失。我方认为根据合同法规定并依据买卖合同第22条的约定，H公司应立即办理我方所在楼层的房屋权属证明，并按买卖合同约定向我方支付违约金。基于以上事实和理由，我提起诉讼，请贵院保护我方的权益。

    被告辩称
    H公司辩称，涉案房屋所在楼栋存在初始登记违约情况，对于初始登记违约金，应从2014年10月1日计算至2016年9月5日，对于转移登记违约金，应从2015年9月8日计算至2018年10月23日，两项违约金存在重叠，对于重叠部分，只应计算一种，即2014年10月1日至2018年10月23日的违约金。因为李某刚、张某艳没有实际损失，而约定的违约金标准过高，故请法院调整。

    本院查明
    2012年11月30日，H公司（出卖人）与李某刚、张某艳（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称《预售合同》），约定：出售房屋位于北京市大兴区1号（以下简称涉案房屋）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。
    合同签订后，李某刚、张某艳已向H公司交付房屋总价款合计706793元。
    2018年10月23日，坐落于大兴区1号的房屋取得了不动产权证书。
庭审中，经本院询问，双方认可案涉房屋的交房时间为2013年9月7日。

    裁判结果
    H公司于本判决生效之日起十日内赔偿李某刚、张某艳违约金104817.40元。

    律师点评
    李某刚、张某艳与H公司签订的《预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行相关义务。
    首先，《预售合同》约定出卖人应当在2014年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。本案中，涉案房屋所在楼栋并未如约取得不动产权证书，H公司对此负有责任，故H公司应当按照合同约定向李某刚、张某艳承担违约责任；
    其次，《预售合同》约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。
    本案中，涉案房屋的交付时间为2013年9月7日，H公司按照合同约定应在涉案房屋交付之日起730日内即2015年9月7日前为李某刚、张某艳办理不动产权证书，但是涉案房屋实际取得不动产权证书的时间为2018年10月23日，故H公司从2015年9月8日起至2018年10月23日止，每日按全部已付房款的万分之一支付违约金。
    李某刚、张某艳主张的上述两项违约金，虽然符合合同约定，但是根据相关规定，对重叠计算部分应酌情予以调整，故参考本案合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，将违约金调整为每日按全部已付房款706793元的万分之一计算，自2014年10月1日起至2018年10月23日止，结合李某刚、张某艳的诉讼请求，即H公司应赔偿李某刚、张某艳违约金共计104817.40元。