借名买房——借他人名义所购房屋的占有使用权登记人能否享有

原告诉称
原告李某辉、王某艳向本院提出诉讼请求：1.确认位于东莞市1号的房屋为李某辉、王某艳所有；2.张某芳、王某丽及S公司十日内协助李某辉、王某艳办理上述房屋的过户手续。
事实与理由：2015年11月24日，李某辉、王某艳向S公司交纳定金30000元，认购位于东莞市1号的房屋。后李某辉、王某艳与张某芳的丈夫张某铭协商，由李某辉、王某艳借用张某铭的名义购买上述房屋，房屋所有权暂时登记在张某芳名下。购买房屋的全部费用，包括但不限于首付款、银行贷款、税费、产权登记费等，均由李某辉、王某艳承担。对此，李某辉、王某艳与张某铭签订《房屋代持协议书》，确认李某辉、王某艳享有案涉房屋的权益，是案涉房屋的实际所有权人。

2015年12月1日，张某铭根据李某辉、王某艳的指示，与S公司签订《商品房买卖合同（预售）》。后李某辉、王某艳依据《商品房买卖合同（预售）》的约定，于2015年12月1日支付案涉房屋剩余首付款200363元，至此，李某辉、王某艳已支付案涉房屋首付款共230363元。

2015年12月28日，张某铭根据李某辉、王某艳的指示，与农业银行签订《个人购房担保借款合同》，由其作为借款人，李某辉、王某艳作为保证人，向银行申请贷款用于支付案涉房屋购房余款680000元。相关贷款事实上由李某辉、王某艳向银行分期偿还。案涉房屋的契税27310.89元也是李某辉、王某艳于2016年1月5日支付。并且，案涉房屋交付后，一直由李某辉、王某艳控制和使用，与房屋相关的维修费用和物业管理费也一直由李某辉、王某艳支付。

2019年5月10日，张某铭去世，其母亲张母、父亲张父于2019年5月14日在公证处作出放弃案涉房屋继承权的声明书，因此，案涉房屋的相应权利义务由张某铭的妻子张某芳、女儿王某丽继承。
综上，李某辉、王某艳是案涉房屋的实际所有权人，李某辉、王某艳为维护自身合法权益，特提起诉讼。

被告辩称
被告张某芳，王某丽辩称，案涉房屋属于张某铭所有，张某铭与李某辉、王某艳之间并非代持关系，虽然其相互之间存在涉及案涉房屋的往来，但是该往来不能作为证实李某辉、王某艳是案涉房屋实际所有权人的依据。故李某辉、王某艳的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回，并判令本案诉讼费用由李某辉、王某艳承担。

第三人农业银行述称，2015年12月28日，张某铭作为借款人，李某辉、王某艳作为保证人，与农业银行签订《个人购房担保借款合同》。张某铭向农业银行申请贷款680000元用于购房，贷款期限自2015年12月28日起至2045年12月27日止，张某铭并以案涉房屋作为抵押。后农业银行向张某铭发放贷款680000元，双方就案涉房屋办理了抵押登记。截止至2019年9月9日，张某铭尚欠农业银行贷款本金639402.94元，利息4800.11元。至于李某辉、王某艳与张某铭之间是否存在借名购房的关系，农业银行不清楚，如案涉房屋权属发生变化，需将尚欠农业银行的贷款清偿完毕。

本院查明
李某辉、张某芳、张某铭分别是王某艳的丈夫、妹妹和妹夫。2015年12月1日，张某铭作为买受人，S公司作为出卖人，签订编号为20151201F7D7B4898015的《商品房买卖合同（预售）》，约定由张某铭以910363元的价格购买S公司开发预售的位于东莞市1号的房屋，张某铭须于2015年12月1日前支付首期款230363元，余款680000元申请贷款支付，S公司须于2017年5月1日前向张某铭交付房屋。

2015年12月28日，张某铭作为借款人，农业银行作为贷款人和抵押权人，S公司、李某辉作为保证人，张某铭、张某芳作为抵押人，签订《个人购房担保借款合同》，约定张某铭向农业银行申请贷款680000元，用于购买案涉房屋，同时张某铭、张某芳以案涉房屋抵押，S公司提供阶段性保证担保，李某辉提供连带责任保证担保。该合同落款处有各方签名捺印及盖章确认。后张某铭以贷款支付案涉房屋的购房余款，并通过其账户向农业银行分期还贷。双方就案涉房屋抵押亦办理了抵押登记。案涉房屋交付后，由李某辉、王某艳实际使用。

李某辉、王某艳主张，案涉房屋实际为李某辉、王某艳借用张某铭的名义购买，李某辉、王某艳是案涉房屋的实际所有权人。。
庭审中，经本院询问，张某芳表示王某艳虽然一直称案涉房屋是借用张某铭的名义购买，但其并不了解具体情况，不清楚案涉房屋交易的签约、付款、还贷的情况，也不清楚与案涉房屋交易相关的资料和凭证为何在李某辉、王某艳手上。张某芳提供转账记录，拟证明张某铭于李某辉、王某艳有其他的转账交易往来。

再查，案涉房屋已办理备案登记，但尚未办理不动产权证。李某辉、王某艳表示，如其诉讼请求成立，其愿意一次性向农业银行支付案涉房屋的剩余贷款，以消除案涉房屋抵押。农业银行对此没有异议。另，张某铭于2019年5月10日去世，其继承人包括其父亲张父、母亲张母、妻子张某芳和女儿王某丽。其中，张某铭的父亲张父和母亲张母于2019年5月14日在广东省公证处的公证下，出具《放弃继承权声明书》，同意放弃对张某铭占有的案涉房屋二分之一权益的继承权。

裁判结果
一、原告李某辉、王某艳于本判决发生法律效力之日起十五日内代张某铭向第三人中国农业银行清偿关于东莞市1号的房屋的债务、办理注销房屋抵押登记，第三人中国农业银行予以协助配合。
二、被告张某芳、王某丽于上述房屋注销抵押登记之日起十五日内协助原告李某辉、王某艳办理上述房屋的权属转移登记手续，相应税费由原告李某辉、王某艳承担。
三、驳回原告李某辉、王某艳的其他诉讼请求。

律师点评
本案为所有权确认纠纷，双方当事人的争议焦点为是否存在借名买房的事实。从李某辉、王某艳提交的证据看，案涉房屋的《商品房买卖合同》《个人购房担保借款合同》的原件、购房款、税费的票据原件、张某铭名下用于偿还案涉房屋按揭贷款的中国农业银行卡原件及与案涉房屋相关的其他原始凭证和资料等，均由李某辉、王某艳持有；且李某辉的银行账户交易记录显示，案涉房屋的购房定金、首付款、税费及贷款是由李某辉实际支付；对双方约定借名买房的事实情况，也有证人杨某的证言及张某铭按捺指印的《房屋代持协议书》予以佐证。

案涉房屋也一直由李某辉、王某艳支配使用；以上证据形成证据链，足以证明李某辉、王某艳是案涉房屋购房款和相关费用的实际支付方、相关事务处理方及房屋的实际支配使用人，符合借名买房的相关特征。张某芳对此有异议，但没有提交充分的证据予以反驳，且张某芳对上述证据所反映的事实不能作出合理的解释，法院对其异议不予采纳。因此，李某辉、王某艳主张借用张某铭的名义购买案涉房屋，李某辉、王某艳是案涉房屋的实际权属人，法院予以采纳。

关于李某辉、王某艳的具体请求，案涉房屋已办理备案登记，登记权属人为张某铭，按照法律规定，不动产物权的变动需办理登记手续，故李某辉、王某艳请求人民法院直接确认案涉房屋的所有权归其所有，缺乏法律依据，不予支持。但李某辉、王某艳有权要求张某铭协助办理案涉房屋的权属转移登记手续。现因张某铭已去世，张某铭就案涉房屋的权利义务由其继承人张某芳和王某丽继受，李某辉、王某艳请求由张某芳、王某丽协助办理案涉房屋的权属转移登记手续依据充分，予以支持。由此产生的税费，李某辉、王某艳自愿承担，法院不持异议。

对案涉房屋的抵押，李某辉、王某艳自愿代张某铭偿还相关贷款，以注销抵押登记，农业银行对此不持异议，予以准许。则上述偿还案涉房屋的债务、办理注销房屋抵押登记、本案权属转移登记的过程，农业银行和S公司应予以配合。