借名买房纠纷——借名购房出名人享有借名房屋的使用权吗

原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：一、确认原被告双方针对J小区1号房产存在借名购房的法律关系；二、被告立即协助原告办理上述房屋所有权转移登记，并将上述房屋的产权人变更至原告名下。
事实与理由：2009年12月，原被告协商一致，由原告实际出资，以被告名义购买位于深圳市宝安区，房屋总价为93万元，房屋产权证明书记载的名义产权人为被告。在上述整个二手房的买卖交易中，涉案房屋的交易定金、首期款、中介费及月供款项等均由原告实际承担，随后原告进行装修并办理实际入住至今。2011年，原被告沟通达成一致，被告承诺在收到原告支付40万元人民币后，便同意将上述房产的所有权转移登记还原至原告名下。实际履约过程中，原告早已于2012年年底前支付完毕40万元人民币，但被告至今未办理涉案房产的产权转移登记事宜。

被告辩称
被告答辩称，涉案房产是被告决定购买的个人财产，购房定金是被告实际支付。被告于2009年10月9日签订了房产买卖合同，正式购买涉案房产，后以涉案房产做抵押向平安银行贷款74万元购买上述物业，并自2010年1月10日起每个月准时还贷。涉案房产一开始由原告借住，之后开始支付租金，房产自始至终都是被告的个人合法财产。2011年1月底，涉案房产刚装修完成，因为被告刚结婚并备孕，考虑到装修影响怀孕健康，且涉案房产的面积过小，打算放置一段时间再入住。

2011年初，被告曾经的女性好友即原告提出因为她的父母腿脚不便需要居住电梯楼房，所以向被告要求借住涉案房产，被告念情谊同意，但约定暂住至原告父母离开为止，原告父母离开后原告依然要求居住该房产。原告一直免费居住至2012年9月，被告及其丈夫考虑到房屋的居住折旧率等问题，不同意再让原告继续无偿居住。经协商，原告自此支付房屋租金，被告同意不收取其他费用。

2012年10月，原告开始向被告支付相当于贷款金额的租金。双方没有就涉案房产买卖达成过合意，被告也没有收取原告的购房款。后原告提出因需要资金周转要向银行贷款，但基于额度受限，向被告提出可否将涉案房产卖给他并完成过户后再向银行抵押贷款。被告考虑到涉案房产面积过小，没有办法满足整个家庭的居住，目前被告的家庭有六个人，一直居住都是四房，被告表示可以接受将涉案房产出售给原告，但前提是原告可以一次性付款。原告表示无法一次性支付房款，所以双方无法就房产的价款达成一致，搁置了房产交易一事。

因为双方的好友关系，双方存在大量的资金往来，但仅仅只是往来款，与本案的涉案房产并无关联，原告提出的出资凭证无论是从时间还是实际用途，都属于双方之间的往来流水，与涉案房产没有任何关联。原告从来没有向被告支付过购房款，没有达成过一致合意，且原告自己本身具有购房名额，不存在借名买房的情形，也没有必要借名买房向被告支付40万元好处费。被告顾念友情，原告有侵吞被告的房产的恶意，被告要求原告立刻搬离涉案房产并交还被告。
第三人答辩称，如需变更登记过户，需偿还贷款本息及提前偿清的费用，具体的费用以银行结算为准，不同意直接变更抵押债务人。

本院查明
涉案房产为深圳市宝安区1号商品房，于2009年12月28日核准登记于被告李某丽名下，登记类型为三级转移登记，原转让方权利人为李某桂；登记抵押权人为第三人平安银行，被担保债权金额为74万元。
2009年10月9日，被告与涉案房产原权利人李某桂签订《房产买卖合同》，约定被告以93万元向李某桂购买涉案房产，定金为2万元，买方应于2009年12月29日支付首期款18.6万元，余款通过银行按揭贷款支付。
2010年1月5日，被告转账14万元至资金监管账户。随后，被告为借款人和抵押人，第三人为贷款人和抵押权人，签订《个人抵押借款合同》，约定被告以涉案房产作抵押，按揭贷款74万元用于购置涉案房产，还款期限自2009年12月2日至2039年12月2日止，分360期还贷。

2010年10月18日，被告就涉案房产向物业管理处提交《装修申请登记表》。
被告自接收涉案房产以来一直未居住，涉案房产由原告居住至今。双方未签订借名购房的协议，亦未签订租赁合同，因权属产生纠纷，诉至本院。结合原告提供的银行账户历史交易明细清单和被告的确认，原告自2012年10月份起每月向被告名下的还贷账户转账5000元，该笔款项与被告每月两笔房贷还款总额相若；原告自2014年起将转账备注为“房贷”“J小区房贷”等。另，原告于2009年11月26日向被告转入14万元，备注为“往来”，被告于2010年1月5日将该笔款项转入资金监管账户。
庭审中，原告主张借名购房，且同意垫付款项以清偿抵押债务、注销抵押登记。另，原告提交购房资格证明，显示截至2020年4月24日，原告家庭具备在深住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。

裁判结果
一、准许原告张某娟向第三人平安银行代为清偿涉案房产深圳市宝安区1号商品房的抵押债务，被告李某丽、第三人平安银行应于抵押债务清偿之日起七日协助办理抵押登记的注销。
二、被告李某丽应于上述抵押登记注销之日起七日内将涉案房产转移登记至原告张某娟名下。
三、驳回原告其他诉讼请求。

律师点评
本案争议之焦点为原、被告间是否存在借名购房的事实。该事实根据证据规则，应由原告承担举证责任。
综合主要相关事实及双方举证情况，足以认定原告以转账支付首期款监管资金和按月还贷的方式履行了购房方的大部分付款义务，结合原告自涉案房产交付以来居住使用至今长达近十年的客观情况，原告关于借名购房的举证已具高度盖然性，在对比双方主张的可能性上，原告所主张的借名购房更具有可能性。同时，原、被告的微信聊天记录，虽未直接确认借名购房或租赁，但语言对话中，原告自始对涉案房产是一种主动处分的语气，涉及原告征询办理过户问题上，被告亦未作否认或谈及对价。因此，确信原、被告间存在借名购房的事实。

参照广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条规定，借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持；借名人请求出名人（登记权利人）协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持。因此，原告诉求被告办理转移登记，予以支持。至于抵押权问题，原告明确同意垫付款项代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记，合法合理，予以采纳。